К делу №2-4944-2025 

61RS0022-01-2025-006261-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

25 ноября 2025 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Бушуевой И.А. 

При секретаре Вивчеренко И.Л.

С участием представителя истца-адвоката Звонцовой Е.В., представителя ответчика ФИО1 

Р

ассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, к Администрации г. Таганрога о охранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику, в котором просил сохранить здание с кадастровым номером №, с общей площадью 262,3 кв.м., состоящее из нежилого помещения, общей площадью 262,3 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащее ему на праве собственности, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии.

В обоснование требований, истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 262,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Указанное имущество перешло к истцу в собственность на основании договора купли-продажи от 

<

дата> от продавца ФИО3 Ранее, в отдельно стоящем жилом доме располагались две квартиры, которые были соединены в одно жилое помещение. Квартира была сохранена в реконструированном состоянии на основании решения суда. Истец считает, что при сохранении реконструкции квартиры, необходимо было сохранять и реконструкцию самого здания, которое состояло из этого одного жилого помещения. Дополнительная реконструкция здания, со слов истца, была выполнена предыдущим собственником, которая заключалась в обустройстве еще одного оконного проема в мансардном этаже № 1 лит. «А» и оборудование оконного проема вместо дверного проема (входа) на первом этаже лит. «А». Изменения в нежилом помещении повлекли, соответственно, изменения характеристик самого здания. Реконструированный лит. «А» расположен во дворе жактовского типа. Изменения были произведены не по фасадной части здания, стены здания, в которой оборудованые оконные проемы выходят во двор, что подтверждается техническим планом здания от 

<

дата>. Здание истцом было приобретено уже в реконструированном виде. Истцу было отказано в государственном кадастровом учете по изменению характеристик здания. Истец обращался в Администрацию г. Таганрога по вопросу узаконения самовольно выполненной реконструкции, но получил отказ. В административном порядке узаконить реконструкцию не представляется возможным, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает. 

В судебном заседании представитель истца - адвокат Звонцова Е. В., действующая по ордеру, исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск в полном объеме. 

Представитель ответчика Администрации г. Таганрога - ФИО1, действующая по доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, просила в иске отказать, поскольку не имеется разрешительной документации на проведение реконструкции. 

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора - Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области, не явился, уведомлен о дате слушания дела надлежащим образом, представил суду письменную позицию относительно заявленных требований, считая, что данный спор может быть разрешен в судебном порядке. 

Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, опросив специалиста, исследовав полно и всесторонне представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего:

Как следует из материалов дела, истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 262,3 кв.м., этаж: Подвал №, Этаж №, Мансарда №, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.03.2025г., имеющейся в материалах дела. Из указанной выписки ЕГРН следует, что нежилое помещение расположено в здании с кадастровым номером №

Судом установлено, что имущество перешло в собственность истца на основании договора купли-продажи от 

<

дата> от продавца ФИО3

В материалах дела имеется справка ППК «Роскадастр» от 

<

дата>, в соответствии с которой, указано, что по адресу: 

<

адрес>, по данным обследования было выявлено, что нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 262,3 кв.м., которое расположено – Подвал №, Этаж №, Мансарда №, составляет собой отдельно стоящее здание, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером №

Из материалов дела следует, что изначально в жилом доме лит. «А» располагались две квартиры, которые были соединены в одно жилое помещение. Квартира была сохранена в реконструированном состоянии на основании решения Таганрогского городского суда от 

<

дата> и определения Таганрогского городского суда от 

<

дата>, дело №. 

Впоследствии, на основании распоряжения № от 

<

дата> и Уведомления от 

<

дата> КУИ г. Таганрога, квартира № дома 

<

адрес>, была переведена в нежилое помещение. 

Судом установлено, что нежилое помещение было реконструировано, что повлекло изменение характеристик здания лит. «А». Реконструкция была произведена не по фасадной части здания, что подтверждается техническим планом здания от 

<

дата>. 

Реконструированное здание лит. «А», состоящее из одного нежилого помещения, прошло техническую инвентаризацию в органах технического учета, что подтверждается техпаспортом, выданным ППК «Роскадастр» от 

<

дата>, имеющимся в материалах дела. После проведенной реконструкции общая площадь нежилого помещения не изменилась и осталась прежней – 262,3 кв.м.

В силу п.5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Суд считает, что при реконструкции спорного объекта, общее имущество многоквартирного дома не использовалось, так как, нежилое помещение, находящееся в собственности истца, расположено в отдельном строении, занимает всю площадь здания лит. «А», конфигурация застройки при реконструкции не изменилась, площадь помещения не увеличилась. 

В материалах дела имеется выписка из ЕГРН от 

<

дата>, согласно которой жилой дом с кадастровым номером 61:58:0001077:133, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является выявленным объектом культурного наследия, площадь здания – 150,3 кв.м. 

На основании Постановления от 

<

дата> № Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, выявленный объект культурного наследия «Жилой дом С. Макаренко», расположенный по адресу: 

<

адрес> был включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объекта культурного наследия регионального значения(памятника) с наименованием 

<

данные изъяты>

Истец суду предоставил технический план здания от 

<

дата>, подготовленный кадастровым инженером, с целью внесения изменений в общую площадь здания, так как, нежилое помещение расположено в жилом доме с кадастровым номером № и входит в состав общей площади жилого дома – 262,3 кв.м.

Согласно, уведомления Росреестра по Ростовской области от 

<

дата>, предоставленного суду, истцу было отказано в государственном кадастровом учете, по следующим основаниям: « в силу пункта 4 части 2 статьи 15 Закона при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости. Однако, с заявлением о государственном кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо, по сведениям единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости с кадастровым номером № (далее - Здание), право собственности не зарегистрировано, а так же отсутствует документ подтверждающий его наличие. При проведении правовой экспертизы представленных документов было выявлено, что поэтажные планы Здания, содержащиеся в представленном техническом плане здания от 

<

дата>, не соответствуют поэтажным планам нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенном в данном Здании, сведения о котором, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Согласно представленного технического плана здания от 

<

дата> площадь Здания составляет 262.3 кв.м., согласно сведениям ЕГРН площадь Помещения также составляет 262.3 кв.м. По сведениям ЕГРН Здание имеет назначение "жилое", стоит на кадастровом учете с 

<

дата>, согласно технического плана здания от 

<

дата> год завершения строительства 2016 г. По сведениям ЕГРН в Здании расположено одно нежилое помещение с кадастровым номером №. В Администрацию города Таганрога был направлен запрос № от 

<

дата> с просьбой предоставить разрешительные документы на изменение характеристик здания с кадастровым номером №. В ответ на запрос, поступило Распоряжение Комитета по правлению имуществом г. Таганрога № от 

<

дата> о переводе квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес> в нежилое помещение. Документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав в отношении Здания не поступили.»

На основании части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Часть 7 статьи 1 указанного Федерального закона определяет государственный кадастровый учет недвижимого имущества как внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных, предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.

В силу части 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Из анализа приведенных норм следует, что лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение или оспаривание ответчиком его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Выбор способа защиты должен являться правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

Суд считает, что истцом выбран правильный способ защиты права, заявленные требования являются обоснованными, при удовлетворении которых права и законные интересы истца будут восстановлены. 

Из представленных доказательств и установленных судом обстоятельств следует, что истец приобрел спорное имущество уже в реконструированном состоянии. Реконструкция объекта была проведена до включения лит. 

<

адрес>, в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объекта культурного наследия регионального значения(памятника). По настоящее время ответчиком не были предъявлены требования к собственнику о приведении объекта в первоначальное состояние. Доказательств, того, что строительные работы по приведению здания в первоначальное состояние, будут являться безопасными для объекта культурного наследия, стороной ответчика не представлено. При таких обстоятельствах, доводы Администрации г. Таганрога, судом отклоняются. Выводы специалиста ответчиком не оспорены.

В материалы дела истец предоставил заключение строительно-технической экспертизы № от 24.09.2025г., согласно которой установлено, что здание с кадастровым номером № построено во второй половине ХIХ века. Согласно, данным ППК «Роскадастр» год постройки здания с кадастровым номером № не установлен. В здании лит. «А» расположено нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 262,30 кв.м. Нежилое помещение с кадастровым номером № расположено в подвальном, первом и мансардном этажах в здании с кадастровым номером № Согласно, выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 03.03.2025г. общая площадь нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 262,30кв.м. Реконструкция здания с кадастровым номером № осуществлялась ориентировочно с 2017г. по 2020г. В ходе реконструкции здания с кадастровым номером № были выполнены следующие виды работ: в помещении №, расположенном на первом этаже, со стороны дворового фасада демонтирован дверной блок, в габаритах существующего проема заложена подоконная часть, выполнен оконный проем, в помещении №, расположенном в мансардном этаже, выполнен оконный проем между конструкциями стропил с торцевой стороны здания. Устройство оконных проемов в помещениях № и № не влечет за собой изменение границ объекта недвижимости (здание с кадастровым номером № не влияет на прочность и устойчивость здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером №. Данные работы проводились в рамках выполняемого капитального ремонта, так как являлись заменой изношенных конструктивных элементов. Выполненные работы не изменяют основных технико-экономических параметров здания с кадастровым номером № и касались только его эксплуатационных свойств. После выполненной реконструкции общая площадь здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № составляет 262,30 кв. После выполненной реконструкции основные несущие конструкции здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 262,30 находятся в удовлетворительном состоянии. Согласно, Карте охранных зон ОКН и их охранных зон, сведения о которых внесены в ЕГРН (Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Таганрог») здание с кадастровым номером № является объектом культурного наследия регионального значения (памятник) с наименованием 

<

данные изъяты> на основании Постановления Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области № от 25.11.2023г. 

В ходе реконструкции фасад здания с кадастровым номером № не был затронут, выполненные работы не нарушают его целостность, так как при выполненной реконструкции внешние стены здания не подверглись никаким изменениям, таким как изменение отделки или конструкций, следовательно требования к содержанию фасадов и законодательные нормы, которые регулируют их внешний вид и состояние не были нарушены. Выполненная реконструкции здания с кадастровым номером № не нарушает требований, установленных в Постановлении Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области № от 25.01.2023г. (Приложение 2 к Постановлению Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области № от 25.01.2023г.). Постановление Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области № от 25.01.2023г. прилагается к данной экспертизе. Реконструкция здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 262,30кв.м осуществлялась ориентировочно с 2017г. по 2020г., то есть до включения здания с кадастровым номером № в реестр памятников культуры и выхода Постановления Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области № от 25.01.2023г. Реконструкция нежилого здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № выполнена с целью обеспечения его современного функционирования путем улучшения эксплуатационных характеристик, продления срока службы, соответствия актуальным нормам безопасности и комфорта, а также адаптации под новые нужды. В результате проведенного обследования здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 263,20кв.м, и в соответствии с терминологией, установленной в СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" техническое состояние здания с кадастровым номером № оценивается как работоспособное, что соответствует требованиям Постановления Правительства РФ № от 

<

дата>г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» часть II «Требования, которым должно отвечать жилое помещение» п.10. Выполненная реконструкция здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 263,20кв.м не нарушает требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009г. №384-ФЗ. Объемно-планировочные решения и конструктивное исполнение эвакуационных путей, обеспечивающих безопасную эвакуацию людей при пожаре нежилого здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 263,20кв.м соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008г. №123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" Выполненная реконструкция не влечет за собой изменения конструктивных особенностей и потери устойчивости строительных конструкций здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 263,20кв.м. Дальнейшая эксплуатация здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 263,20кв.м возможна. 

Согласно карте зон охраны объектов культурного наследия муниципального образования «Город Таганрог» земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне регулирования застройки с режимом 1Г. Зона 1Г - охранная зона объектов культурного наследия и зданий, обладающих признаками объекта культурного наследия, улиц, переулков, площадей. Задачей режима зоны 1Г является сохранение радиально-лучевой планировки улиц и площадей с исторически сложившимися параметрами; восстановление утраченных архитектурных доминант – объектов культурного наследия; сохранение периметрального характера застройки с комплексом мероприятий по реставрации и приспособления для современного использования объектов культурного наследия и зданий, обладающих признаками объектов культурного наследия; восстановление элементов благоустройства с исторической достоверностью. Режимом зоны 1Г предусматривается расчистка периметральной застройки от малоценных поздних зданий и сооружений; запрещение нового строительства и установка торговых павильонов; сохранение исторически ценной планировки в сложившихся красных линиях застройки; воссоздание утраченных архитектурных доминант с учетом сложившейся градостроительной ситуации; докомпановка незавершенных архитектурных ансамблей площадей (Торговые ряды); создание благоприятных условий для функциональной деятельности объектов культурного наследия; восстановление архитектурно-художественного облика объектов культурного наследия и объектов, обладающих их признаками (реставрация и ремонт); реконструкция инженерной подготовки и благоустройства территории в соответствии с общими требованиями режимов охранных зон. В ходе проведенной реконструкции параметры здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 262,30кв.м и его границы не изменились, а также не проводилось никаких новых строительных или иных работ, следовательно выполненная реконструкция не нарушает требований, определенных режимом охранной зоны 1Г. В ходе реконструкции выполнены ряд мероприятий, направленных на создание условий, способствующих современному использованию здания с кадастровым номером №. Выполненная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности, не нарушает целостность здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 262,30кв.м. В ходе выполненной реконструкции несущие конструкции здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 262,30кв.м не затрагивались, пробивка новых проемов в несущих стенах не производилась. 

Выполненная реконструкция не влияет на прочность и устойчивость здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 263,20кв.м. При пребывании людей в здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 262,30кв.м отсутствуют вредные воздействия в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий, что соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009г. №384-ФЗ статья 10 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях». Выполненная реконструкция не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 262,30кв.м, не нарушает работоспособность инженерных систем и установленного на нем оборудования, не ухудшает сохранность внешнего вида фасада. Выполненная реконструкция здания с кадастровым номером № с расположенным в нем нежилым помещением с кадастровым номером № площадью 262,30кв.м не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы других лиц.

В судебном заседании эксперт ФИО4 выводы изложенные в заключении от 

<

дата> поддержала, по ст. 307 УК РФ судом была предупреждена.

Согласно статье 55 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные и предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть I). 

В силу ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Судом приняты во внимание выводы эксперта ФИО4, поскольку заключение выполнено специалистом, имеющим соответствующую квалификацию, стаж работы по специальности, предупреждена была судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении заключения, специалист руководствовался нормативной документацией и специальной литературой, которая отражена в заключении. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, заключение является аргументированным, неясностей и противоречий не содержит. Таким образом, суд принимает в качестве доказательства по делу заключение от 24.09.2025 г.Ответчиком выводы специалиста, по результатам осмотра спорного объекта, не оспорены. 

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из материалов дела следует, что реконструкция объекта была проведена без разрешения Администрации г. Таганрога, в связи с чем, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, она считается самовольной. 

На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г., признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Согласно, "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), указано, п. 9 - отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Таким образом, в отношении указанного объекта была произведена именно реконструкция.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 ст. 51 ГрКРФ. В связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет в отношении такого объекта недвижимости.

Ст. 1 п.5 ЗК РФ предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с п. 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления уполномочены выдавать разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов. 

Согласно, действующему законодательству в компетенцию органов местного самоуправления не входит право сохранять самовольно возведенные и реконструированные объекты, в том числе вводить такие объекты в эксплуатацию. 

Из предоставленных доказательств, судом установлено, что к узаконению выполненной реконструкции истец предпринимал надлежащие меры, что подтверждается письменным ответом из Администрации г. Таганрога от 

<

дата>.

Таким образом, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, при этом, права и законные интересы третьих лиц нарушены не будут.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, –удовлетворить. 

Сохранить здание с кадастровым номером №, с общей площадью 262,3 кв.м., состоящее из нежилого помещения, общей площадью 262,3 кв.м., этаж: Подвал №, Этаж №, Мансарда №, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий подпись Бушуева И.А.

В окончательной форме решение изготовлено 09.12.2025 г.