УИД 61OS0000-01-2021-000240-93

дело № 3а – 246/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 октября 2021 г. г. Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с изложенным административным исковым заявлением, указав, что кадастровая стоимость арендуемого ею земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 344 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установленная по состоянию на 27 марта 2021 г., составляет 8 279 013,12 руб., что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в размере 4 536 000 руб. в отчете об оценке № 552 от 30 июля 2021 г. ООО «Южный Центр судебной экспертизы». Указанное влияет на размер арендной платы. Первоначально просила установить стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2021 г. определенной в отчете оценщика.

В ходе рассмотрения дела административный истец письменно уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и просит установить кадастровую стоимость земельного участка расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования магазины, площадью 1 344 кв.м, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2021 г. - 4 761 792 руб.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, подала заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного истца ФИО2, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц: КУИ г.Батайска, Управление Росреестра по Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, действующая по доверенности, обратилась с ходатайством, в котором просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области, указав, что административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 344 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в определенной судебной экспертизой размере 4 761 792 руб.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В поступившем письменном отзыве представитель ФИО4 указывала, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости – земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 344 кв.м, из категории земель населенных пунктов, находящемся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость, установлена по состоянию на 27 марта 2021 г. в размере 8 279 013,12 руб. в соответствии с удельным показателем, утвержденным постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 778. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представитель ФИО5, действующий по доверенности, указал, что в соответствии с положениями статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Управление права административного истца не нарушало, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Представитель КУИ г.Батайска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 344 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанное подтверждается договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 1 августа 2016 г. № 6027, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 июля 2021 г.

В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации)

Абзацем 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3.4 договора № 6027 размер арендной платы изменяется в соответствии с изменением государственной кадастровой стоимости.

Таким образом ФИО1 вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке предусмотренным законом.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке № 552 от 30 июля 2021 г. оценщика ФИО8 ООО «Южный центр судебной экспертизы» в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 27 марта 2021 г. рыночная стоимость объекта недвижимости составила 4 536 000 руб. 

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено эксперту ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

Согласно заключению экспертизы от 27 сентября 2021 г. № 25/1-2021 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 27 марта 2021 г. составляет 4 761 792 руб. 

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, рынка земельных участков, определена средняя стоимость земельных участков коммерческого назначения; экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования. 

По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок расположен на Восточной окраине г.Батайска в мкр. Солнечный в зоне средней застройки и средних рыночных цен на земельные участки и недвижимость, в зоне удовлетворительной репутации по экологичности, со средним потоком автотранспорта и низким потоком людей, при отсутствии наружных сетей для инженерного обеспечения земельного участка, с хорошей транспортной доступностью, достаточным количеством мест для парковки, в зоне устойчивого приема телепередач и сотовой связи, с наличием подъезда и объезда пожарных автомобилей, т.е. в зоне пользующейся средним спросом при приобретении коммерческой недвижимости. Экспертом сделаны выводы о достаточности информации для определения рыночной стоимости объекта, определено, что на стоимость объекта исследования оказывает влияние назначение, местоположение, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал шесть аналогов (таблица 3) максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на местоположение, целевое использование, инженерное обеспечение, величину общей площади, условия продажи; установлена стоимость 1 кв.м и объекта исследования (таблица 4).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. 

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 27 сентября 2021 г. № 25/1-2021 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 4 761 792 руб. 

Датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца в суд - 11 августа 2021 г.

Распределяя судебные расходы суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования ФИО1 сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 42 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П должны быть возложены в полном объеме на административного истца. 

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 35 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249, 293 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 344 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования магазины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2021 г., в размере 4 761 792 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 августа 2021 г.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» денежные средства в сумме 35 000 руб. за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В. Журба