РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2017 года г. Видное 

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Зыряновой А.А., при секретаре судебного заседания Цапковском И.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО4 к ООО «Лотан», о взыскании неустойки

УСТАВНОВИЛ

Истец ФИО4 обратился с иском к ООО «Лотан», просил суд:

- признать односторонний передаточный акт от 01.03.2016 на двухкомнатную квартиру под №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, подписанный генеральным директором ООО «Лотан» ФИО5 в одностороннем порядке, - недействительным; обязать ООО «Лотан», в течение 10 дней, с даты вступления решения суда в законную силу, передать истцу ФИО6, по акту ключи от двухкомнатной 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, являющейся Объектом долевого строительства по Договору № от 20.06.2016 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенном между ООО «Лотан» и ФИО4; признать за ФИО4 право собственности на двухкомнатную квартиру под №, площадью 60,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО4 за нарушение предусмотренного договором срока передачи Объекта долевого строительства неустойку в сумме 727959,21 руб., компенсацию морального вреда в сумме 300000 руб., штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований; взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО4 расходы на оплату услуг представителя в сумме 30000 руб., расходы на оформление доверенности представителю в сумме 1400 руб., расходы по оплате госпошлины за подачу иска в сумме 900 руб.

В обоснование исковых требований указано, что истец является участником долевого строительства согласно договору № от 20.06.2016, по условиям которого ответчик обязался передать объект долевого строительства (квартиру) стоимостью 4445089,23 руб., не позднее 31.12.2016. Застройщиком по ДДУ выступает ООО «Лотан» (далее - Ответчик, Застройщик). 

Объектом долевого строительства, согласно п.1.2. Договора, является 2-х комнатная квартира, площадью 60,47 кв.м., №, на 2 этаже, в секции №, многоквартирного жилого дома, поз.33, на земельном участке с кадастровым номером №, по строительному адресу: 

<

адрес> 

В указанный в Договоре срок, не позднее 31.12.2016 года, обязательство по передаче квартиры ООО «Лотан» не выполнено.

10.01.2017 на официальном сайте застройщика появилась информация о завершении строительства жилого дома и о начале заселения.

12.01.2017 истцом был произведен первичный осмотр квартиры с целью ее приемки, по результатам которого были выявлены существенные строительные недостатки, а также несоответствие качества объекта долевого строительства условиям Договора № от 20.06.2016. 

Выявленные недостатки были зафиксированы в акте осмотра от 12.01.2017, который был передан представителю застройщика.

10.03.2017 истец снова приехал на Объект с целью приемки работ по устранению выявленных при первичном осмотре квартиры строительных недостатков, однако, обнаружил, что они так и не были устранены, на что истец повторно указал в акте осмотра квартиры от 10.03.2017.

12.04.2017 истец повторно приехал на Объект с целью приемки работ по устранению выявленных при первичном осмотре квартиры строительных недостатков, однако и в апреле 2017 года электричество в квартире отсутствовало, терморегуляторы на батареи так и не поставлены. Выявленные истцом при первичном осмотре квартиры 12.01.2017 недостатки так и не были устранены (копия акта осмотра квартиры от 12.04.2017)

01.06.2017 истец в очередной раз приехал на Объект с целью приемки работ по устранению выявленных при первичном осмотре квартиры строительных недостатков, однако обнаружил, что недостатки застройщиком так и не устранены, в связи с чем, в очередном акте обследования № от 01.06.2017 потребовал от застройщика устранить выявленные строительные недостатки в течение 45 рабочих дней, то есть в срок до 03.08.2017.

Строительные недостатки были устранены застройщиком только 12.09.2017. Однако до настоящего времени истец не имеет возможности пользоваться приобретенной квартирой, так как ключи от нее все еще находятся у застройщика.

Застройщик уклоняется от передачи истцу ключей от квартиры, понуждая истца к подписанию дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 20.06.2016, о переносе сроков передачи квартиры истцу. При этом, факт предоставления возможности подписания акта приема-передачи квартиры и выдачи ключей, поставлен в зависимость от подписания дополнительного соглашения о переносе сроков. От подписания дополнительного соглашения истец отказался. В подписании двустороннего передаточного акта на квартиру истцу было отказано в связи с тем, что в отношении вышеуказанной квартиры 01.03.2017 составлен односторонний передаточный акт.

Истцом заявлен период взыскания неустойки с 01.01.2017 по 16.10.2017 (289 дней), рассчитана сумма неустойки 727959,21 руб.

Представители истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснили, что объект построен с отступлениями от условий договора, квартира имела многочисленные недостатки качества строительства, поэтому истец квартиру при осмотре не принял. Составление одностороннего передаточного акта при наличии недостатков является незаконным. Недостатки строительства не были устранены длительное время. Истец получил оригинал одностороннего передаточного акта, но для регистрации права собственности требуется два акта.

Представитель ответчика в судебное заседании представил отзыв, с приложением разрешения на ввод в эксплуатацию, уведомление о готовности передать объект, опись вложения и чек об оплате, односторонний передаточный акт, опись вложения, чек об оплате почтового отправления, отслеживание отправления. В письменных объяснениях ответчик указал, что 

13 декабря 2016 г. жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию.

Письмом от 12 декабря 2016 г. застройщик уведомил истца о готовности передать объект долевого строительства с 26 декабря 2016 г., которое истцом не получено, что подтверждается данными сайта Почты России.

В силу ч. 4 ст. 8 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

12.01.2017 истец явился на осмотр квартиры, от подписания двустороннего передаточного акта отказался в связи с наличием недостатков строительства. Выявленные недостатки истец зафиксировал в Акте от 12.01.2017. Согласно данного Акта: при входе справа в коридоре и комнате справа не работают розетки (все); плохо открывается/закрывается балконная дверь (заедает); в комнате справа лопнула стяжка; оконная фурнитура не закреплена (отваливается), отсутствуют ручки на окнах; отсутствуют терморегуляторы на батареях. Представителем застройщика указанный акт не подписан. Передаточный акт объекта долевого строительства подписан застройщиком 01 марта 2017 г. направлен истцу и получен им 05 июня 2017 (согласно данных сайта Почты России)

В силу ч. 1 ст. 12 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Односторонний акт может признан недействительным только при совокупном соблюдении двух условий, если в квартире имеются существенные недостатки (недостатки, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования), что должно быть зафиксировано в акте осмотра, составленного между Участником долевого строительства и Застройщиком, а не 3-им лицом. Вместе с тем, такой акт не представлен в материалы дела, а недостатки, указанные в актах, не являются недостатками, делающими квартиру непригодной для целевого использования и участнику долевого строительства не было направлено уведомление о готовности передать объект.

В данном случае Истцу было направлено уведомление о начале заселения, которое он не получил, акта о недостатках с Застройщиком составлено не было. Соответственно требования истца о признании акта недействительным не обоснованы. Согласно п. 5.2. договора долевого участия стороны исходят из того, что свидетельством надлежащего качества дома, соответствие его условиям договора, является разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Участник долевого строительства извещен и согласен с тем, что объект долевого строительства передается без проведения каких-либо отделочных работ. П.п. 5.3, 5.4 ДДУ установлен гарантийный срок по устранению недостатков застройщиком в течение 5 лет. Пояснил, что указанные в акте осмотра недостатки не являлись существенными, застройщик имеет гарантийные обязательства по устранению недостатков, причину отсутствия электричества в квартире никто не выяснял, никаких сложных поломок в системе электроснабжения не было, проблему решил приход электрика. Так как истец не подписывал двусторонний акт, то на законных основаниях был составлен односторонний акт, если истцу их нужно несколько, то могут выдать ещё. Просил применить расчёт неустойки, представленный ответчиком, снизить её размер и штраф как несоразмерные на основании ст. 333 ГК РФ.

Выслушав объяснения участников судебного заседания, исследовав материалы гражданского дела, суд принимает решение о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

Согласно частям 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Статьей 4 Закона определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2)

Согласно статье 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что истец является участником договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям данного договора ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства (квартиру) стоимостью 4445089,23 руб., не позднее 31.12.2016. 

13 декабря 2016 года жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию.

Письмом от 12 декабря 2016 года застройщик направил истцу уведомление о готовности передать объект долевого строительства с 26 декабря 2016 года. По информации с официального сайта почтовое отправление истцом не получено в связи с неявкой в отделение связи.

Согласно части 1 стать 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу ч.4 ст.8 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Застройщиком 01 марта 2017 года был составлен и подписан односторонний акт, который был направлен истцу, тем самым исполнив обязательства по передаче квартиры.

Письмо с односторонним передаточным актом истец получил 05 июня 2017 г. согласно данных сайта Почты России.

В силу ч.1 ст.12 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом в установленном порядке был принят в эксплуатацию, указанные истцом в акте от 12.01.2017. недостатки являются легкоустранимыми и не препятствуют использованию квартиры по назначению. По требованию истца застройщик был обязан своими силами и средствами устранить заявленные истцом недостатки, а в случае нарушения срока их устранения наступают последствия установленные ФЗ «О защите прав потребителей» о взыскании соответствующей неустойки и штрафа. Избранный истцом способ защиты права не соответствует обстоятельствам спорного правоотношения. Доказательств, подтверждающих наличие в объекте долевого строительства существенных недостатков, дающих основание участнику долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи жилого помещения суду не представлено. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец не исполнил своих обязательств по принятию объекта долевого строительства, поэтому у застройщика возникло право составить односторонний передаточный акт, чем исполнить свои обязательства перед истцом. Истец не оспаривает, что оригинал одностороннего передаточного акта у него имеется. 

Согласно части 1 статьи 16 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". На основании части 11 ст. 48 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;

договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Истец после составления застройщиком одностороннего передаточного акта юридически обладает правом собственности на объект долевого строительства. При таких обстоятельствах истец имеет возможность обратиться в компетентные органы по поводу регистрации права собственности на квартиру, поэтому требование о признании за истцом права собственности на квартиру в судебного порядке не подлежит удовлетворению.

Из материалов гражданского дела усматривается, что истец не предпринимает действий направленных на вселение в квартиру, истцом заявлен период взыскания неустойки с 01.01.2017 по 16.10.2017, доказательств того, что ответчик препятствует истцу в получении ключей от квартиры не представлено. При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания к удовлетворению исковых требований об обязании ответчика передать истцу ключи от квартиры. 

Ответчик согласен считать днём исполнения своих обязательств день составления одностороннего передаточного акта. Период взыскания неустойки составляет с 01.01.2017 по 01.03.2017. Неустойка за период с 01.01.2017 по 01.03.2017 равна 174 840, 18 р. (4 445 089,23 р. * 2/300 * 59 * 10%)

Поскольку претензия истца в добровольном порядке не удовлетворена и неустойка истцу не выплачена, то подлежит взысканию в судебном порядке. 

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Суд, принимая во внимание заявление представителя ответчика о снижении размера неустойки, учитывая, что ответчик от выполнения обязательств не уклонился, дом построен, квартира истцу передана, период неисполнения обязательств не является длительным, право требования выплаты неустойки имеет каждый участник долевого строительства, с целью установления баланса реализации прав сторон, исходя из положений ст. 333 ГК РФ, считает возможным уменьшить неустойку до 80000 руб.

В силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда суд определяет в 10000 руб.

В соответствие с пунктом 6 ст. 13 Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 «О защите прав потребителей» определено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф 40000 руб. 

В силу ст. 98, 100 ГПК РФ, с учётом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на услуги представителя 15000 руб., расходы на услуги нотариуса 1400 руб. 

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина за требования имущественного и неимущественного характера, от уплаты которой истец освобожден законом, в сумме 2900 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ООО «Лотан» - удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика ООО «Лотан» (ОГРН 

<

***>) в пользу истца ФИО4 неустойку в размере 80000 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., штраф 40000 руб., судебные расходы на услуги представителя 15000 руб., расходы на услуги нотариуса 1400 руб. 

Взыскать с ответчика Общество с ограниченной ответственностью «ЛОТАН» (ОГРН 

<

***>) в доход бюджета муниципального образования Ленинский муниципальный район госпошлину 2900 руб. 

В части иска о признании одностороннего передаточного акта от 01.03.2016 на двухкомнатную квартиру под №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, подписанный генеральным директором ООО «Лотан» ФИО5 в одностороннем порядке, - недействительным; обязании ООО «Лотан», в течение 10 дней, с даты вступления решения суда в законную силу, передать истцу ФИО6, по акту ключи от двухкомнатной 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, признании за ФИО4 права собственности на двухкомнатную квартиру под №, площадью 60,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> – отказть.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления в мотивированное форме, которое составлено 03 декабря 2017 года.

Федеральный судья Зырянова А. А.