Производство № 2-170/2025 (2-3492/2024;)

УИД 28RS0004-01-2024-003435-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Назаровой М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Благовещенска о признании права собственности на гараж,

установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований указал, что он добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным объектом недвижимости - гаражом, являющимся объектом капитального строительства, расположенного во дворе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***. Гараж является нежилым одноэтажным зданием, выполненным из кирпича, крыша выполнена из деревянного перекрытия, накрытого металлическим сайтингом, фундамент железобетон, общей площадью 22,2 кв.м., год постройки: 1974. Кадастровый номер земельного участка: ***, номер кадастрового квартала: ***. Он, более пятнадцати лет, а именно 50 лет, владеет указанным гаражом. Государственная регистрация права на объект недвижимости не совершалась. Иных лиц, оспаривающих его права на объект, не имеется. Считает, что стал собственником имущества в силу приобретательной давности.

На основании изложенного, уточнив в ходе рассмотрения дела, основания заявленных требований, просит: признать за ним право собственности на одноэтажный кирпичный гараж, общей площадью 22,2 кв.м., являющегося объектом капитального строительства, расположенного по адресу: ***, номер кадастрового квартала ***, расположенного на земельном участке: ***.

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного разбирательства, в него не явились лица, участвующие в деле, просившие суд рассмотреть дело в свое отсутствие. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело при данной явке.

Ранее в судебном заседании 14.02.2025 года истец пояснил, что гараж возведен в 1974 году на месте сарая для дров.

Представитель ответчика в судебном заседании 14.02.2025 года пояснила, что гараж находится в зоне ОД-1, ранее (на момент подачи иска в суд) находился в зоне Ж-3, где допускается строительство гаражей (п. 3.5.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных постановлением администрации г. Благовещенска от 14.01.2022 № 149)

Как следует из письменных возражений, представленных представителем администрации г. Благовещенска, согласно координатам, представленным в техническом плане, выполненном ООО «ГеоМир» по состоянию на 12.05.2023 года, спорный гараж расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ***, с видом разрешенного использования - многоквартирный дом (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 27.08.2024 № КУВИ-001/2024-215801655). Истцом в материалы дела не представлено разрешительной документации на строительство спорного объекта, в администрации города Благовещенска отсутствуют сведения о выдаче разрешения на строительство спорного гаража. Таким образом, считает, что спорный объект обладает признаками объекта самовольного строительства. Гараж, не является вспомогательным объектом общего имущества собственников многоквартирного дома. Из уточненного искового заявления следует, что истец посредством проведения общего собрания всех собственников многоквартирного дома получил их 100 % согласие на формирование и предоставление земельного участка под спорным гаражом. По мнению администрации города Благовещенска, согласие всех собственников многоквартирного жилого дома на уменьшение общего имущества в виде земельного участка отведенного для многоквартирного дома не свидетельствует о законности возведения самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. По смыслу статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать, с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. На основании изложенного, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 является собственником ? доли двухкомнатной квартиры многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, о чем свидетельствует запись регистрации № 28-28/001-28/301/039/2016-371/3. Указанный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 1619 +/-14 кв. м с разрешенным использованием – многоквартирный дом, находящемся в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно данным первой технической инвентаризации, произведенной в 1999 году, во дворе указанного жилого дома с 1974 года располагался гараж, закрепленный за собственником квартиры № ***, что подтверждается делом по инвентаризации земель города Благовещенска № 239.

Протоколом от 10.07.2024 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ***, проведенного в форме очного голосования, по результатам голосования с количеством голосов 100% от общего числа голосов, ФИО1 разрешено формирование и предоставление земельного участка: ***, номер кадастрового квартала: ***, под стоящий гараж, общей площадью 22,2 кв.м., год постройки 1974, и признание права собственности на указанный объект за ФИО1

Согласно технического плана здания, составленного по состоянию на 12.05.2023 года, здание гаража расположено в границах земельного участка с КН ***, одноэтажное, 1974 года постройки, площадь объекта недвижимости 22,2 кв.м.

Как следует из материалов дела, на день подачи иска спорное строение находилось в зонеЖ-3.

Согласно пункту 3.5.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных постановлением администрации г. Благовещенска от 14.01.2022 № 149, действующих на дату подачи иска, предельная (минимальная/максимальная) площадь земельного участка с разрешенным использованием «Размещение гаражей для собственных нужд», в том числе в зоне Ж-3, минимальная - 18 кв. м, максимальная - 30 кв. м.

Согласно заключения эксперта № 2916, составленного ИП ФИО2, гараж, расположенный по адресу: *** является объектом капитального строительства, так как имеет неразрывную связь с землёй, конструктивные характеристики его не позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению. Гараж, расположенный по адресу: *** права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Исходя из исследований можно сделать вывод о том, что гараж, расположенный по адресу: *** соответствует требованиям строительных норм, норм противопожарной защиты, санитарных норм и правил.

Статьей 218 Гк РФ предусмотрены основания приобретения права собственности на имущество. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 данной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы. 

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок. 

Из смысла приведенной нормы следует, что в предмет доказывания по настоящему спору входит принадлежность спорного участка на вещном праве истцу, отсутствие нарушения возведенной постройкой прав и законных интересов других лиц, а также безопасность объекта для жизни и здоровья граждан. 

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ). 

Вопросы, связанные с общим имуществом в многоквартирном доме, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ).

Таким образом, упомянутый земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома и входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

В пункте 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 той же статьи упомянутого Закона). 

Из представленных документов усматривается, что границы земельного участка, занимаемого многоквартирным домом с придомовой территорией, утверждены, подготовлено землеустроительное дело и осуществлена постановка земельного участка на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № ***.

Таким образом, в силу названных норм право общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом земельный участок площадью 1619 +/- 14 кв. м возникло у собственников жилых помещений после надлежащим образом проведенной процедуры формирования и государственного кадастрового учета. 

Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Судом установлено, что спорный гараж является самовольной постройкой, возведенной в 1974 году в границах земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в собственности физических лиц - собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ***.

Материалами настоящего гражданского дела подтверждено, что в 2024 году получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на размещение гаража в пределах земельного участка с кадастровым номером ***.

В материалах дела имеется протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома в ***, в котором собственники дали согласие на использование части земельного участка под возведение ФИО1 гаража. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, при этом данный способ защиты подлежит применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право. 

Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта. 

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

В рамках настоящего дела подтверждено, что спорное нежилое здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, о чем свидетельствует техническое заключение, представленное в материалы дела в отношении указанного объекта недвижимости.

Гараж возведен истцом на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, от которых получено абсолютное согласие на размещение в границах земельного участка спорного гаража, необходимых для эксплуатации гаража.

Согласно представленных истцом письменных документов земельный участок площадью 1619+/- 14 кв. м, на котором расположено самовольно возведенное строение имеет разрешенное использование – многоквартирный дом, и принадлежит собственникам многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Представленные истцом ФИО1 письменные документы свидетельствуют о соответствии выполненных работ требованиям санитарных, пожарных, градостроительных норм и правил, что обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию. 

В установленном законом порядке техническое заключение не признано недействительными. В ходе рассмотрения дела ответчиком указанное письменное заключение не оспаривались, ходатайств о назначении по делу строительно-технической экспертизы заявлено не было.

Доказательств того, что при строительстве гаража допущены нарушения, которые являются существенными и несущими угрозу жизни и здоровью граждан, препятствующими сохранению постройки и исключающими признание на нее за истцом права собственности в порядке п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, со стороны ответчика не представлено.

Само по себе отнесение строения к самовольной постройке не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов органа местного самоуправления либо неопределенного круга лиц сохранением самовольной постройки и не исключает возможности признания на нее права собственности за истцом.

Судом установлено, что спорный гараж расположен на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме № ***, в том числе истцу; все собственники помещений многоквартирного жилого дома, кроме администрации г. Благовещенска, которой принадлежит менее 1/3 голосов в праве общей долевой собственности на общее имущество, не возражают против признания за ФИО1 права собственности на гараж, что свидетельствует о сложившемся порядке пользования земельным участком и разрешении собственниками общего имущества вопроса о пределах его использования; администрация не привела доводов в обоснование нарушения своих прав и законных интересов данным возведением гаража; возведенное ФИО1 строение находится в границах земельного участка, находившегося в его фактическом пользования и занятого принадлежащем ему гаражом

При таких обстоятельствах, при отсутствии существенных нарушений прав администрации, которых не установлено, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО1 исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

решил:

Признать за ФИО1 право собственности на самовольную постройку – гараж, площадью 22,2 кв.м., расположенный в кадастровом квартале *** города Благовещенска Амурской области, в пределах земельного участка с кадастровым номером ***, с характеристиками указанными в техническом плане от 12 мая 2023 года, подготовленном кадастровым инженером ООО «ГеоМир» ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Майданкина Т.Н.

Решение в окончательной форме составлено 28 февраля 2025 года.