Дело № 2а-389/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 ноября 2018 года г. Комсомольск Ивановской области

Комсомольский районный суд Ивановской области 

в составе: председательствующего судьи Прыткина А. Г.,

при секретаре Гарбузовой Е.Н., 

с участием: административного истца ФИО1 и его представителя Голубь В.В., представителя Управления земельно-имущественных отношений администрации Комсомольского муниципального района ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 ноября 2018 года в г. Комсомольске Ивановской области административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Комсомольского муниципального района о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, мотивировав тем, что в его собственности находится жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>

За время проживания в квартире он за свой счет и своими силами произвел переустройство и перепланировку указанной квартиры под нежилое помещение, что потребовало внесения изменений в её технический паспорт. Для юридического перевода жилого помещения в нежилое ему необходимо узаконить переустройство и перепланировку указанной квартиры.

Каких-либо разрешений на переустройство и перепланировку своей квартиры в установленном порядке он не получал.

Переустройство и перепланировка квартиры в нежилое помещение заключались в следующем. Были разобраны перегородки: по оси «2» в осях Б-Г, по оси «3» в осях А-В, по оси «4» в осях А-Д, по оси «В» в осях 3-4, по оси «Б» в осях 4-5; в кухне демонтирована мойка; в санузле демонтированы унитаз и душевая кабина; с внутренней стороны стены по периметру обшиты листами гипсокартона по металлическому каркасу с прокладкой шумоизолирующего минераловатного материала, толщина шумоизоляционного слоя с гипсокартоном составляет 90 мм; затем были вновь установлены перегородки: по оси «3» в осях Б-Г, по осям «Б» и «Г» в осях 2-3, по оси «4» в осях А-Д, по оси «В» в осях 4-5 из гипсокартона по металлическому каркасу с прокладкой между листами шумоизолирующего материала, толщина перегородок 75 мм; в результате чего в осях 1-3/Б-Г организовался санузел площадью 

<

данные изъяты>. Санузел оборудован унитазом, ванной, умывальником. В осях 1-4/А-Д организовалась рабочая зона площадью 

<

данные изъяты>., в осях 4-5/А-В комната персонала площадью 

<

данные изъяты> в осях 4-5/В-Д тамбур площадью 

<

данные изъяты> после выполненной перепланировки и переустройства общая площадь квартиры - 

<

данные изъяты> (ранее - 

<

данные изъяты>.).

Из всего необходимого не был сделан только отдельный вход в помещение с улицы, так как вход через подъезд в такие нежилые помещения не допускается.

Письмом администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ за исх.№ в согласовании выполненной перепланировки указанной квартиры было отказано и было рекомендовано для решения этого вопроса обратиться в суд.

Указанное решение им было обжаловано в суд.

Решением Комсомольского районного суда Ивановской области от 17.07.2018 года по делу №2-236/2018 помещение было сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии согласно данным технического заключения по перепланировке и переустройству, выполненным ЗАО «Областная проектная контора». Решение суда вступило в законную силу, установленные им обстоятельства имеют преюдициальное значение и повторно доказыванию не подлежат.

Согласно техническому заключению ЗАО «Областная проектная контора» от марта 2018 года, выполненные перепланировка и переустройство вышеуказанной квартиры не противоречат требованиям действующего законодательства и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Также проектом предусмотрено оборудование отдельного входа в квартиру с улицы путем пробивки части стены от подоконника до пола на ширину дверного проема, что не влияет на эксплуатационную надежность здания в целом.

В соответствии с требованиями главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), поскольку затрагивается общее имущество в многоквартирном доме, необходимо получить согласие собственников помещений в этом доме путем проведения их общего собрания.

Такое собрание было организовано и проведено в форме заочного голосования (протокол от ДД.ММ.ГГГГ).

В собрании приняли участие 40 из 48 квартир, кворум составил 83,3 %. Местонахождение собственников 8 квартир в ходе подготовки собрания установить не удалось.

Все участники собрания проголосовали за разрешение обустройства отдельного входа в его квартиру с улицы согласно проекту.

Обжалуемое решение ответчика мотивировано со ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ, согласно которому отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае: несоблюдения предусмотренных ст.22 настоящего кодекса условий перевода помещения.

Ответчик в обжалуемом решении ссылается на то, что истцом планируется использование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Однако согласно данным Росреестра (публичная кадастровая карта), по указанному адресу земельный участок при 

<

адрес> не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, следовательно, не может быть признан общим имуществом собственников и его занятие отдельным входом не уменьшает общее имущество. Вблизи дома имеется только один сформированный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>.метров под установку гаража.

Формирование входа в несущей стене дома через оконный проем на основании технического проекта не влечет уменьшения общего имущества, так как на месте входа устанавливается новая конструкция, соответствующая всем техническим нормам и правилам безопасности при проведении строительных работ.

Административный истец считает, что ответчик безосновательно счел необходимым кворум общего собрания – участие в голосовании 100% собственников квартир и отказал ему в выдаче решения. 

Обжалуемое решение нарушает его права как собственника помещения в многоквартирном жилом доме.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель Голубь В.В. поддержали заявленные требования, изложенные в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика – Управление земельно-имущественных отношений администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области ФИО2 просит отказать в удовлетворении заявленных требований, считая, что каких-либо нарушений, выразившихся в отказе административному истцу в переводе жилого помещения в нежилое, административным ответчиком не допущено. Так, согласно представленного истцом технического заключения по выполненной перепланировке и переустройству квартиры № в жилом доме №6-а по ул. Пионерская г. Комсомольска в нежилое помещение, при реконструкции квартиры предусматривается, в том числе, пробивка части стены от верха до пола на ширину дверного проема. Однако конкретного способа разборки подоконного участка наружной стены комнаты проект не предусматривает. Поскольку перевод принадлежащего истцу спорного помещения из жилого в нежилое влечет необходимость разрушения части стены многоквартирного дома для установки отдельного входа и оборудования крыльца, что связано с уменьшением общего имущества – наружной стены дома и с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в результате чего будут затронуты права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, предусмотренные положениями ст.36 ЖК РФ. Считает, что необходимо получить согласие всех собственников жилого многоквартирного дома. Вместе с тем, собственником муниципальных квартир № и № в указанном доме является муниципальное образование – Комсомольское городское поселение Комсомольского муниципального района. На основании решения Совета Комсомольского городского поселения от 29.01.2016 г. №39 «Об утверждении положения управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Комсомольского городского поселения Комсомольского муниципального района Ивановской области» от имени муниципального образования «Комсомольское городское поселение» полномочия собственника осуществляет Управление земельно-имущественных отношений Администрации Комсомольского муниципального района. Таким образом, согласие собственника муниципальных квартир на обустройство отдельного входа в квартиру № с улицы истцом получено не было. Также не представлены доказательства о количестве собственников в многоквартирном доме, так как жилые помещения могут находиться в долевой собственности.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные доказательства, суд считает, что в удовлетворении административного искового заявления должно быть отказано.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Судом установлено, что ФИО1 обратился в Управление земельно-имущественных отношений администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области с заявлением о переводе жилого помещения - квартиры №, общей площадью 

<

данные изъяты>, находящейся на первом этаже многоквартирного 

<

адрес>, в нежилое помещение. 

Оспариваемым решением от 09.10.2018 года за №544 в удовлетворении заявления отказано. 

Отказ мотивирован тем, что в целях перевода помещения из жилого в нежилое планируется устройство отдельного входа в помещение и разрушение части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть перепланировка переводимого помещения связана с изменением отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со ст.36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. 

Кроме того, при обустройстве отдельного входа планируется использование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. В связи с этим, исходя из положений ст.36, ч.2 ст.40 ЖК РФ планируемая перепланировка требует согласия всех собственников помещений в данном доме. Поскольку представлены решения не всех собственников помещений в многоквартирном доме, данное обстоятельство является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое на основании п.3 ч.1 ст.24 ЖК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое помещение является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

При рассмотрении и разрешении дела административным истцом в подтверждение своих доводов представлено техническое заключение по выполненной перепланировке и переустройству квартиры № в жилом доме 

<

адрес>, выполненное ЗАО «Областная проектная контора». Однако это же техническое заключение было использовано в качестве доказательств при решении вопроса о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, когда истец обращался в суд с данными исковыми требованиями.

Решением Комсомольского районного суда Ивановской области от 17 июля 2018 года были удовлетворены исковые требования ФИО1 к администрации Комсомольского муниципального района 

<

адрес> и постановлено сохранить жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> в переустроенном и перепланированном состоянии согласно данным технического заключения по перепланировке и переустройстве, выполненным ЗАО «Областная проектная контора».

Однако в данном случае речь идет о переводе жилого помещения в нежилое, где требуется согласовать не перепланировку и переустройство, а реконструкцию, поскольку для перевода в нежилое помещение собственником планируется оборудовать один независимый выход из квартиры непосредственно на придомовую территорию.

Собственником жилого помещения проект не представлен, административный истец и его представитель ссылаются на то, что в техническом заключении ЗАО «Областная проектная контора» имеется упоминание об организации заказчиком отдельного входа в нежилое помещение (парикмахерскую) через существующее окно в стене и этот вход будет служебным. Пробивка части стены от верха подоконника до пола на ширину дверного проема не влияет на эксплуатационную надежность здания в целом. 

Из данного технического заключения следует, что в ходе выполнения работ по организации входных групп необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. Собственником планируется оборудовать отдельный вход в нежилое помещение путем изменения несущих конструкций дома и расширения существующего оконного проема в наружной стене за счет уменьшения данной несущей стены дома, устройство на прилегающем к стене дома земельном участке входа с лестничным маршем и пандусом, что приведет к уменьшению земельного участка. 

Таким образом, указанные мероприятия по переводу квартиры в нежилое помещение повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, и передачу заявителю части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то есть уменьшение размера общего имущества. Обустройство входной двери в нежилое помещение, кроме того, повлечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.

Поскольку перевод жилого помещения, принадлежащего ФИО1, в нежилое помещение повлечет за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома и передачу ему части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то в данном случае в силу положений части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо согласие собственников помещений в этом доме.

Административный истец представил доказательства того, что он принимал меры к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, для чего направлял собственникам помещений соответствующее Сообщение, указывал, по инициативе кого такое собрание проводится, и каким путем – в форме заочного голосования, указывал, каким временем заканчивается прием заполненных бланков для голосования и как будет осуществляться подсчет голосов, кому требуется передать решение по поставленным в голосовании вопросам. Также собственник ФИО1 в Сообщении указал повестку голосования как обустройство отдельного входа в квартиру № с улицы, согласно проекту, с которым можно ознакомиться, указан адрес.

Вместе с тем, правильно определив необходимость решения такого вопроса на общем собрании, поскольку речь идет о реконструкции здания с обустройством отдельного входа в планируемое нежилое помещение при переводе его из жилого, административным истцом не представлено доказательств наличия такого согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении им перевода жилого помещения в нежилое.

Так, административным истцом представлен в дело протокол заочного голосования собственников многоквартирного дома, из которого следует, что всего в доме № квартир. В муниципальной собственности Комсомольского городского поселения Комсомольского муниципального района находятся 2 квартиры, в частной собственности – 46 квартир.

В заочном голосовании приняли участие собственники 40 квартир. Местонахождение собственников 8 квартир неизвестно. Так, в голосовании участие не принимали собственники следующих квартир: № 

Кроме того, нельзя признать законным голосование по двум квартирам № и № – как об этом указывает представитель административного ответчика – так как собственником муниципальных квартир № и № в указанном доме является муниципальное образование – Комсомольское городское поселение Комсомольского муниципального района. На основании решения Совета Комсомольского городского поселения от 29.01.2016 г. №39 «Об утверждении положения управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Комсомольского городского поселения Комсомольского муниципального района Ивановской области» от имени муниципального образования Комсомольского городского поселения полномочия собственника осуществляет Управление земельно-имущественных отношений Администрации Комсомольского муниципального района, а в решениях собственника при голосовании по этим квартирам имеется подпись Н.., которая не имела полномочий на выражение мнения от имени собственников указанных муниципальных квартир. Полномочия собственника в данном случае осуществляет Управление земельно-имущественных отношений, которое возглавляет его начальник К. которая не принимала участие в голосовании от имени собственника муниципальных квартир.

Таким образом, согласие собственника муниципальных квартир на обустройство отдельного входа в квартиру № с улицы было получено истцом у должностного лица, которое не имело полномочий от имени собственника муниципального жилищного фонда участвовать в голосовании.

Административный истец считает, что установленный ч.3 ст.45 Жилищного кодекса РФ кворум имелся (более 50% голосов), собрание было правомочно, решение по вопросу, вынесенному в повестку дня, принято, при этом, исключение из голосования собственников двух муниципальных квартир не влечет уменьшение кворума, поскольку большинство собственников выразили согласие на устройство отдельного входа из квартиры № на улицу, то есть придомовую территорию.

Суд не согласен с данной позицией, поскольку при решении вопроса, связанного с реконструкцией многоквартирного жилого дома, предусматривается согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, что установлено в части 2 ст.40 ЖК РФ. Так, согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществления любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Реконструкция в виде обустройства отдельного входа, как правило, предусматривает разборку оконного проема до уровня пола и оборудование крыльца, что, соответственно, приводит к разрушению части внешней стены многоквартирного дома и занятию крыльцом части земельного участка, то есть затрагивает объекты, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Кроме того, суд отмечает, что административным истцом в дело приобщено техническое заключение, из которого следует, что в данном помещении планируется разместить парикмахерскую. Однако в таком случае нежилое помещение должно отвечать требованиям СанПиН 2.1.2.2631-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги», о чем в техническом заключении не указано, соответствует ли это помещение требованиям указанных санитарных Правил. В техническом заключении указано, что на момент обследования в нежилом помещении (парикмахерской) не было отдельного входа в нежилое помещение, заказчиком предусматривается организация отдельного входа в нежилое помещение. 

При таких обстоятельствах производимая ФИО1 реконструкция при переводе жилого помещения в нежилое требует получения согласия всех собственников многоквартирного дома, чего органу местного самоуправления, занимающемуся этими вопросами, представлено не было, в связи с чем оспариваемое решение административного ответчика об отказе в переводе жилого помещения в нежилое является обоснованным и признанию незаконным не подлежит. 

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства в совокупности, суд считает отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Комсомольского муниципального района о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в нежилое помещение, ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Ивановского областного суда через Комсомольский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Председательствующий - А.Г.Прыткин 

Решение в окончательной форме изготовлено 12 ноября 2018 года.