РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

19.09.2019 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Балашовой П.П.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении,

установил:

Истец просит суд устранить препятствие ФИО1 в пользовании жилым домом площадью 292 кв.м, расположенном по адресу: г.Сочи, 

<

адрес> путем выселения ФИО2 из части жилого дома - помещений площадью 26 кв.м, расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>.

В обоснование иска указывает, что согласно договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ она, ФИО1, является собственником жилого дома расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> земельного участка с кадастровым номером № находящегося под ним.

Ее право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером № находящийся под жилым домом подтверждается выписками из ЕГРН.

В ее жилом доме в цокольном этаже, в помещении площадью 26 кв.м, незаконно проживает ответчик ФИО2

Ей от ее отца ФИО3 известно, что указанное выше помещение - часть ее жилого дома было занято ответчиком в ноябре 2014 г. в связи с тем, что между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, был заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома, общей площадью 26 кв.м, этаж: цокольный трехэтажного дома, номера на поэтажном плане: №, №, расположенные по адресу: г.Сочи, 

<

адрес> и долю земельного участка.

Поскольку ответчику негде было жить, в ноябре 2014 г. он въехал в оговоренное помещение, и по настоящее время там проживает. Свои обязательства по оплате цены сделки в размере 1320000 рублей определенной сторонами, ФИО2 не исполнил.

В виду того, что ее отец находится в преклонном возрасте и ему сложно вести все дела связанные с обслуживанием дома, в мае 2017 г. он подарил ей жилой дом, расположенный по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>. 

От ее отца ей стало известно, что основной договор с ФИО2 заключен так и не был, она обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка, на котором находится ее жилой дом на условиях, прописанных в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, заключенном между ее отцом ФИО3 и ФИО2

В виду того, что ответчик отказался подписать основной договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка, она обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить основной договор. Своим решением от 29.05.2018 Центральный районный суд г.Сочи отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объёме. Указанное решение вступило в законную силу 02.10.2018.

В период стадии обжалования вышеуказанного решения суда от 29.05.2018, а именно ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Центральный районный суд г.Сочи с иском к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на иных условиях.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 16.05.2019 в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества: 1/11 доли дома, равную 26 кв.м, этаж: цокольный трехэтажного дома, номера на поэтажном плане: № и № расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес> доли земельного участка с кадастровым номером №, заключенным и подлежащим государственной регистрации по указанным в нем условиям, по заявлению одной стороны договора, ФИО2, отказано.

Таким образом, в настоящий момент ФИО2 проживает в ее доме, без каких-либо оснований, коммунальные платежи не оплачивает, чем чинит препятствие в использовании ей всего жилого дома.

Ею неоднократно были направлены претензии с требованием освободить помещения, занимаемые ответчиком. Никаких действий со стороны ответчика не последовало.

Ответчиком представлен отзыв на иск, согласно которого ответчик иск не признает.

В обоснование возражений указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключён предварительный договор купли-продажи помещений.

Согласно п.1.1 Договора, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи части жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 26 кв.м, этаж: цокольный трёхэтажного дома, номера на поэтажном плане: № и № расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> и долю земельного участка №.

В п.3 Договора была определена цена договора и порядок расчётов. Согласно п.3.1 стороны определили цену договора как общую стоимость жилых помещений в размере 1320000 рублей. Как следует из п.3.2 оплата стоимости жилых помещений производится двумя платежами: 70000 рублей, что является задатком, второй платёж производится перед подачей пакета документов для регистрации перехода права не позднее ДД.ММ.ГГГГ и составляет 1250000 рублей. Оплата производится наличным расчётом. Подтверждением факта наличного платежа является расписка, выданная Продавцом.

Также, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 передал ФИО3 денежные средства в размере 70000 рублей.

Спустя три недели после заключения предварительного договора, ФИО3 уведомил ФИО2 о готовности заключить основной договор. При этом, пояснил, что предлагаемое к продаже помещение не соответствует первоначальным договорённостям, а именно: в нем отсутствует возможность регистрации, так как дому не присвоен адрес, к дому не проведено газоснабжение, не облагорожена территория, прилегающая к помещению №, отсутствуют бетонная дорожка и перила, отсутствуют счётчики потребления воды и электроэнергии.

В связи с чем, ФИО3 предложил ФИО2 уступить в цене данное помещение, и продать его за 870000 рублей. Также, ФИО3 обязался выполнить свои обязательства впоследствии.

ФИО2 согласился на предложенные условия, в связи с чем, 27.11.2014 между Сторонами был заключён основной Договор купли-продажи, согласно которому (п.2), указанное недвижимое имущество продано за 800000 рублей. Данная стоимость складывается из стоимости доли земельного участка в размере 300000 рублей, и стоимости доли жилого дома в размере 500000 рублей. Как следует из п.3 расчёт между сторонами производится в следующем порядке: 350000 рублей оплачено Покупателем до подписания настоящего договора, из которых 300000 рублей засчитывается в счёт приобретения доли земельного участка, а 50000 рублей засчитывается в счёт приобретения доли жилого дома, остаток денежных средств в размере 450000 рублей будет оплачено покупателем не позднее 25.01.2015.

Согласно п.10 Продавец гарантировал, что до подписания настоящего договора указанное нежимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

Кроме того, как следует из п. 13 заключённого сторонами Договора, настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п.11 Основного договора, он имеет силу акта приёма-передачи жилого помещения без подписания дополнительных документов.

Таким образом, предыдущий собственник совершил все действия направленные на продажу спорного помещения, и самостоятельно вселил ФИО2 в спорное помещение.

28.11.2014 ФИО3 и ФИО2 заключили соглашение, согласно которому Сторонами утверждено следующее:

ФИО3 обязуется подготовить и предоставить ФИО2 все документы, необходимые для прописки не позднее 25.01.2015;

ФИО3 обязуется организовать проведение и подключение газа в жилом доме за свой счёт;

ФИО2 приобрёл 1/11 долю жилого дома в соответствии с договором купли-продажи от 27.11.2014, данная доля подразумевает помещение №, площадью 26 кв.м на цокольном этаже; 

ФИО3 обязуется облагородить территорию прилегающую к помещению № бетонной дорожкой и перилами;ФИО3 обязуется установить и подключить счётчик измерения потребления воды и счётчик потребления электроэнергии.

После чего, 01.12.2014 ФИО2 передал ФИО4 денежные средства в размере 800000 рублей, что подтверждается распиской.

Однако, зарегистрировать указанный договор стороны не смогли в связи с тем, что Продавец умолчал о наличии ареста на спорное имущество. При этом, ФИО3 предложил ФИО2 заселиться в спорное помещение и подождать до тех пор пока он не разрешит свои споры и не снимет арест с жилого дома, после чего зарегистрировать договор купли-продажи.

Арест с жилого дома был снят только 06.02.2017, то есть через три года после заключения основного договора. После чего, ФИО3 зарегистрировал ФИО2 в спорном жилом помещении.

В виду чего, договор не был зарегистрирован по не зависящим от Покупателя обстоятельствам.

В 2017 г., ФИО3 подарил спорный жилой дом своей дочери ФИО1, которая в настоящее время является собственником спорного объекта недвижимости.

Переход права собственности от предыдущего собственника к новому, не могли изменить права покупателя на проживание в данном доме.

Согласно ч.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как следует из ч.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Соглашения об изменении цены, сторонами достигнуто не было.

Из ч.1 ст.432 ГК РФ следует, что договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Часть 3 указанной статьи гласит, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключённым, если заявление такого требования с учётом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п.3 ст.1).

С момента заключения договора 27.11.2014, ФИО3 вселил ФИО2 в спорное помещение, тем самым подтвердив полное исполнение Покупателем своих обязательств.

Таким образом, Ответчик в полном объёме оплатил денежные средства за приобретение спорного помещения.

Ссылки Истца на вынесенные судебные решения также не порождают права на прекращение права пользования спорной квартиры Ответчиком, так как заключённая сделка, а именно основной договор купли-продажи помещения от 27.11.2014 до настоящего времени не признан незаключённым, и действует до настоящего времени. Отсутствие регистрации данной сделки не является основанием для признания его не соответствующим закону.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что действительное волеизъявление сторон сделки было направлено на те правовые последствия, которые предусматривает договор купли-продажи недвижимого имущества, то есть на переход права собственности на спорную квартиру.

Действия участников сделки соответствуют требованиям ст.454 ГК РФ о договоре купли-продажи, стороны договора имели и реализовали намерения создать законные последствия своих действий - передать и получить в собственность возмездно недвижимое имущество, поскольку договор купли-продажи был подписан сторонами, сторонами согласованы все существенные условия договора, чётко выражены его предмет и воля обеих сторон.

Как следует из ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

В виду изложенного, обязательства по основному договору купли-продажи от 27.11.2014 об оплате стоимости квартиры, по передаче во владение ФИО2 квартиры, исполнены.

Оснований для расторжения спорного договора-купли продажи и акта передачи спорной квартиры от 27.11.2014, а следовательно и применения последствий недействительности сделки не имеется.

В судебном заседании представители сторон ссылались на обоснование своих требований и возражений.

Участвующий в деле прокурор дал заключение о возможности удовлетворения требований.

Изучив позиции сторон, материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

По смыслу п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В силу ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 

Аналогичная норма содержится и в ст.30 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

В силу требований п.1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как следует из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником жилого дома расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> земельного участка с кадастровым номером №.

В данном доме, в цокольном этаже, в помещении площадью 26 кв.м, проживает ответчик ФИО2

Указанное выше помещение было занято ответчиком в ноябре 2014 г. так как между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома, общей площадью 26 кв.м, этаж: цокольный трехэтажного дома, номера на поэтажном плане: №, № расположенные по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> и доли земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключён основной Договор купли-продажи, не прошедший государственную регистрацию права.

Из решения Центрального районного суда г.Сочи от 29.05.2018 по гражданскому делу 2-2356/2018 следует, что предварительный договор купли-продажи части жилого дома от 09.11.2014 является ничтожным, суд отказал ФИО1 о понуждении ФИО2 заключить основной договор купли-продажи.

Согласно апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 16.05.2019 по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 отказано в удовлетворении требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества: 1/11 доли дома, равную 26 кв.м, этаж: цокольный трёхэтажного дома, номера на поэтажном плане: № и №, расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес> доли земельного участка с кадастровым номером №, заключённым и подлежащим государственной регистрации по указанным в нем условиям. 

Таким образом, право собственности, право пользования спорным помещением в доме 

<

адрес> г.Сочи, у ФИО2 не возникло, потому иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Устранить препятствие ФИО1 в пользовании жилым домом площадью 292 кв.м, расположенном по адресу: г.Сочи, 

<

адрес> путем выселения ФИО2 из части жилого дома - помещений площадью 26 кв.м. расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решен6ие составлено 24.09.2019 г.

Председательствующий