РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2018 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Мишиной М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-559/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства (нежилого здания) равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого здания – магазина, 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей – 

<

...> (в том числе подземных – 

<

...>), по адресу: 

<

...>, - равной его рыночной стоимости в размере 2 078 600 руб. Полагает, что утвержденная постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года в размере 6 626 523,51 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц. Размер рыночной стоимости объекта обосновал выводами отчета 

<

...> от 

<

...> года № 

<

...>.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и его представитель по доверенности и ордеру адвокат Бобылева М.Н. не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, имеются заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительство Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, администрация г.Тулы представителей в суд не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Администрация города Тулы представила письменные возражения относительно заявленных административных исковых требований.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если указанный порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (ст. 402 НК РФ).

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта недвижимости как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Законом Тульской области от 20.11.2014 года № 2219-ЗТО установлена единая дата начала применения на территории Тульской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 1 января 2016 года.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства: нежилое здание магазина с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей – 

<

...> (в том числе подземных – 

<

...>), по адресу: 

<

...>

Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, учтенных по состоянию на 15.07.2015 года, включая кадастровую стоимость таких объектов (приложения №№ 1-27), а также средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Тульской области (приложения №№ 28-54), минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Тульской области (приложение № 55).

Кадастровая стоимость принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости данным постановлением установлена в размере 6 626 523,51 рублей (Приложение № 1 к данному постановлению, порядковый номер 

<

...>).

Сведения о вышеуказанной стоимости объекта внесены в государственный кадастр недвижимости 

<

...> года.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, указанное нежилое здание является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из его кадастровой стоимости.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости ФИО1 обратился к оценщику 

<

...> В соответствии с отчетом об оценке от 

<

...> года № 

<

...>, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года составляет 2 078 600 рублей (без учета НДС).

Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком был применен затратный подход.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту 

<

...>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении названного эксперта от 

<

...> года № 

<

...>, отчет 

<

...> от 

<

...> года № 

<

...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная оценщиком в указанном отчете, не подтверждается. При этом рыночная стоимость объекта определена экспертом по состоянию на 15.07.2015 года в размере 3650282 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки составляет 15 лет, эксперт является кандидатом экономических наук, членом Экспертного совета РОО, членом экспертно – консультационного комитета Тульского регионального отделения РОО, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

В силу ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Эксперт 

<

...>., проводивший судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации оценщиков и его ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены.

В заключении эксперт произвел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта. Экспертом мотивировано использование при расчете рыночной стоимости объекта сравнительного и доходного подходов, отобранные объекты-аналоги, сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. Содержащиеся в заключение сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

По таким основаниям суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета 

<

...> от 

<

...> года № 

<

...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в связи с чем при определении рыночной стоимости объекта за основу этот отчет взят быть не может.

В частности, эксперт в заключении обосновал применение сравнительного и доходного подходов к оценке, указал на некорректность выбора только затратного подхода, определения стоимости нового строительства. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена по состоянию на 15.07.2015 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в экспертном заключении от 

<

...> года № 

<

...>

Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на 15.07.2015 года, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.

В нашем случае расхождение кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью составило более 30 %. А именно при превышении этого предела расхождений комиссиям по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предписано принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке (п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263).

То есть, имеющееся превышение кадастровой стоимости над рыночной указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 22.03.2018 года.

Возражения администрации г.Тулы, сославшейся на необходимость при оценке доказательств учитывать интересы всего общества, направленных на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, не нарушает права администрации муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания магазина с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей – 

<

...> (в том числе подземных – 

<

...>), по адресу: 

<

...>, - равной его рыночной стоимости в размере 3650282 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 22.03.2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий