УИД 61OS0000-01-2024-000542-11

дело № 3а-353/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 9 октября 2024 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов - 14» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001690 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «КСМ-14» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 17 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001690 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 17 января 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 11 сентября 2023 г., - 9 407 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ООО «КСМ-14» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в сумме 14 814 534 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства не поступали. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 30 сентября 2024 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «КСМ-14» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 218 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административных помещений, местоположение ....

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 20 579 681,22 рубль.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

22 декабря 2023 г. в ГБУ поступило заявление ООО «КСМ-14» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 14 сентября 2023 г. № 114/23 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 11 сентября 2023 г. в размере 9 407 000 рублей.

17 января 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2023/001690 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

16 апреля 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статей 11, 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 федеральных стандартов оценки: пунктов 1, 2 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», подп. 2, 3, 8, 9 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», подп. 2, 3 пункта 2, подп. 4 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пунктов 5, 11, подп. «б», «в», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что отсутствуют актуальные сведения о заключении договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего договор на проведение оценки; цель оценки не установлена однозначно для определения предпосылок стоимости; в анализе рынка недвижимости оценщиком не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также не приведены допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; существенная информация, полученная из внешних источников, не подтверждена надлежащим образом; при описании применения корректировки на местоположение объекта, оценщик относит объект оценки к категории «смешанные зоны производственно-складской и жилой застройки города», объекты-аналоги №№ 1, 3 – к спальным районам города, граничащих с пригородом, объекты-аналоги №№ 2, 4 – к смешанной зоне производственно-складской и жилой застройки города, при этом отсутствует картографический или иной анализ городских территорий; при описании корректировки на площадь отсутствует подтверждающий расчет зависимости цены от изменения площади, а также анализ рыночных данных, подтверждающих указанную зависимость; отчет допускает неоднозначное толкование: в разделе «анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость», оценщик указывает цену предложений для объектов-аналогов, однако при переходе по ссылке имеется информация об иной стоимости; представленный анализ рынка не соответствует действительности и не отображает реальную ценовую ситуацию на рынке земельных участков под коммерческую застройку в г. Ростове-на-Дону; при анализе цен предложений земельных участков, указано, что оценщик проводит анализ незастроенных объектов, однако, согласно скрин-копиям объявлений объектов-аналогов имеется информация о наличии на них строений; расчет взвешенных цен не подтверждается представленными в расчетной таблице значениями; отсутствует обоснование применения оценщиком лишь части доступных объектов-аналогов на рынке; при расчете рыночной стоимости использован объект-аналог № 4 с не типичными для рынка условиями продажи «срочная продажа по цене прошлого года», корректировка по данному фактору отсутствует; при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода использованы аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по площади; расчетное значение коэффициента вариации выходит за пределы допустимого значения.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В заключении эксперта названного экспертного учреждения ... от 5 сентября 2024 г. № 2807/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 14 сентября 2023 г. № 114/23 допущены арифметические и методологические ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – подп. 2, 4 пункта 9 ФСО V, подп. 3 пункта 2, подп. 4, 12 пункта 7, пункта 8 ФСО VI, пункта 22д ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе перечисленные в решении ГБУ от 17 января 2024 г.

Эксперт указал, что отчет допускает неоднозначное толкование, вводит пользователей в заблуждение; в анализе рынка применены несопоставимые с оцениваемым земельным участков объекты-аналоги, а именно застроенные земельные участки; отсутствует корректировка на функциональное назначения для объекта-аналога № 1, имеющего вид разрешенного использования – для эксплуатации санаториев; неверно отнесен объект исследования к смешанной зоне производственно-складской и жилой застройки; в анализе рынка имеются застроенные земельные участки; отсутствует корректировка на локальное местоположение и форму исследуемого земельного участка; невозможно проверить даты публикации объявлений о продаже объектов-аналогов, принятых для расчета оцениваемого земельного участка сравнительным подходом, полученный коэффициент вариации более 33%.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 11 сентября 2023 г. определена экспертом ... в размере 14 814 534 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов. Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ООО «КСМ-14» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 17 января 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости, определенным в заключении судебного эксперта.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 95 040 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ООО «КСМ-14» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислил 95 040 рублей (платежное поручение от 7 августа 2024 г. № 23293). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов - 14» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов - 14» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001690.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым ... площадью 1 218 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административных помещений, местоположение ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 11 сентября 2023 г. – 14 814 534 рубля.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 22 декабря 2023 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов - 14» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-353/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 040 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева