УИД 61OS0000-01-2021-000217-65

дело 3а-231/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 сентября 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Государственный морской университет имени адмирала Ф.Ф.Ушакова» в лице филиала Института водного транспорта им. Г.Я.Седова об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л :

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Государственный морской университет имени адмирала Ф.Ф.Ушакова» обратилось с изложенным административным иском, указав, что кадастровая стоимость принадлежащего учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13 522 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «объекты физкультуры, спорта и туризма, образование и просвещение, в том числе дошкольное, начальное и среднее общее образование, среднее и высшее профессиональное образование (объекты капитального строительства, предназначенные для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию образованию и просвещению; объекты капитального строительства, предназначенные для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению» определенная по состоянию на 13 июня 2018 г. в размере 234 434 835,38 руб., значительно выше его рыночной стоимости определенной в отчете оценщика ООО «ГЕО-ДОН» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 ноября 2020 г. в размере 117 197 338 руб. Указанное влияет на размер земельного налога. Решением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 6 апреля 2021 г. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонила заявление Учреждения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости 117 197 338 руб. и внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Представитель административного истца – юрисконсульт юридического отдела Административно-правового управления Института водного транспорта им. Г.Я.Седова – филиала ФГБОУ ВО «ГМУ им. адм. Ф.Ф.Ушакова» ФИО1, действующая по доверенности от 13 июля 2021 г., уточнила заявленные требования, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 13 июня 2018 г. равной рыночной стоимости в размере 180 437 568,00 руб., внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. Представитель ФИО1 подала заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Территориальное управление Росимущества в Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ)).

Представителем Правительства Ростовской области ФИО2, действующим по доверенности от 11 августа 2021 г. подано заявление, в котором полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031602:13 в размере 180 437 568,00 руб., согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ).

Представителем ФГБУ «ФКП Росреестр» ФИО3, действующей по доверенности, в порядке подготовки дела представлен письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, площадью 13 522 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Участок поставлен на государственный кадастровый учет 27 февраля 2008 г., находится в государственной собственности. На основании распоряжения ТУ Росимущества в Ростовской области № 2 433-р от 20 ноября 2017 г. передан на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВО «ГМУ им. адм. Ф.Ф.Ушакова». Кадастровая стоимость участка была определена по состоянию на 1 января 2014 г. в сумме 89 731 856,78 руб. 13 июня 2018 г. в ЕГРН внесены изменения о виде разрешенного использования, в связи с чем, кадастровая стоимость определена в порядке ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 13 июня 2018 г. в размере 234 434 835,38 руб., с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 17 337,29 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области 25 ноября 2014 г. № 778. ФГБУ «ФКП Росреестра» права административного истца своими действиями не нарушал. Просила рассматривать дело в отсутствие представителя Филиала.

Представитель заинтересованного лица Территориального управления Росимущества в Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ФГБОУ ВО «ГМУ им. адм. Ф.Ф.Ушакова» принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031602:13, площадью 13 522 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «объекты физкультуры, спорта и туризма, образование и просвещение, в том числе дошкольное, начальное и среднее общее образование, среднее и высшее профессиональное образование (объекты капитального строительства, предназначенные для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию образованию и просвещению; объекты капитального строительства, предназначенные для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению».

Указанное подтверждается распоряжением ТУ Росимущества в Ростовской области № 2433-р от 20 ноября 2017 г., выпиской из государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости по состоянию на 29 апреля 2021 г.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 13 июня 2018 г. в размере 234 434 835,38 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. В соответствии с положениями статей 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации ФГБОУ ВО «ГМУ им. адм. Ф.Ф.Ушакова» является плательщиком земельного налога, который исчисляется от кадастровой стоимости участка, что свидетельствует о праве учреждения оспаривать результат определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной. Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 16 марта 2021 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 26 ноября 2020 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подготовленный оценщиком ФИО9 ООО «Гео-Дон», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 июня 2018 г. составляет 117 197 338 руб. Решением комиссии от 6 апреля 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор». Согласно заключению эксперта ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» от 16 сентября 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 13 июня 2018 г. составляет 180 437 568 руб. Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, вывод по объекту оценки который отнесен к земельным участкам под коммерческое строительство экономически неактивного региону. 

По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок расположен в центральной части г.Ростова-на-Дону в зоне высокой застройки и высоких рыночных цен на земельные участки и недвижимость, с высоким потоком автотранспорта и людей, с хорошей транспортной доступностью, расположением по фасаду АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с ограниченным количеством мест для парковки, в зоне устойчивого приема телепередач и сотовой связи, с наличием наружных сетей для инженерного обеспечения, то есть в зоне пользующейся спросом при приобретении коммерческой недвижимости.

На основе анализа рынка объекта недвижимости на 13 июня 2018 г. экспертом сделаны выводы о достаточности информации для определения рыночной стоимости объекта. Определено, что на стоимость объекта исследования оказывает влияние назначение, местоположение, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал шесть аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, по категории земель, по назначению (таблица 4). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на местоположение, величину общей площади, условия продажи. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. 

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 13 июня 2018 г. в размере его рыночной стоимости, определенном в результате экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 16 марта 2021 г. 

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (23%) в рассматриваемом случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов эксперта, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца. 

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 руб. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 35 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249, 293 КАС РФ, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13 522 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «объекты физкультуры, спорта и туризма, образование и просвещение, в том числе дошкольное, начальное и среднее общее образование, среднее и высшее профессиональное образование (объекты капитального строительства, предназначенные для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию образованию и просвещению; объекты капитального строительства, предназначенные для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению» в размере рыночной стоимости, по состоянию на 13 июня 2018 г. в размере 180 437 568 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 марта 2021 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Государственный морской университет имени адмирала Ф.Ф.Ушакова» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» денежные средства в размере 35 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В.Журба