РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 марта 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 322/2017 по иску ООО «ЛадаИмпульсСервис» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЛадаИмпульсСервис» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просят признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления ООО «ЛадаИмпульсСервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости, и обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 06.10.2016 г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В обоснование своих требований истец указал, что ООО «ЛадаИмпульсСервис» является собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года, и она составила 7 714 200,27 рубля. 

Однако, рыночная стоимость указанного земельного участка гораздо ниже, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО АНОЭ «

<

данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 406 183 рублей.

На основании изложенного, считают, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом отказано, полагают данное решение необоснованным, и просят возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

В судебном заседании представители ООО «ЛадаИмпульсСервис» ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.., заявленные требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., заявление не признала, просила в удовлетворении заявленных требований отказать, считает решение Комиссии законным и обоснованным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, мэрии г.о.Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

В соответствии с п.4 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «ЛадаИмпульсСервис» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № на заседании присутствовало 3 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов. 

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО «ЛадаИмпульсСервис» 06.10.2016 года обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 406 183 рубля.

Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка, и она составила 7 714 200,27 рубля. 

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «ЛадаИмпульсСервис» приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО АНОЭ «

<

данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «ЛадаИмпульсСервис» было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем. В отчете об оценке отсутствует информация о прошлых и ожидаемых расходах и доходах, связанных с объектом оценки- п.8 ФСО № 3. Не исследовав эти данные, оценщик счел возможным отказаться от определения рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом, при том, что земельный участок с расположенным на нем комплексом АЗС генерирует стабильный доход, на основе которого применение доходного подхода возможно. Таким образом, Оценщик ввел в заблуждение пользователя отчета - п.5 ФСО №3, п. 23 ФСО №7. Второе замечание- оценщик существенно занизил результат оценки относительно выбранного им самим сегмента рынка- при диапазоне значений 1200-4200 руб./кв.м. полученный результат 1668 руб./кв.м. не соответствует заявленному исследованию рынка и описанию объекта оценки - на стр.33 указано, что в характеристиках объекта оценки присутствуют ТОЛЬКО положительные факторы – п.11 ФСО №7, п. 22 ФСО №7. Третье замечание - ряд факторов стоимости (например - степень освоенности) содержат градацию значений, которые невозможно получить из открытых источников (например, подготовлен ли участок объект-аналог к использованию).- Нарушен п.22 ФСО № 7.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня получения копии решения, поскольку на заседании Комиссии ДД.ММ.ГГ. представитель административного истца не присутствовал, согласно почтовому отправлению и конверту следует, что копия решения в адрес Общества направлена 15.11.2016г., поступило на почтовое отделение адресата 18.11.2016г. В суд с данным иском сторона обратилась 08.02.2017г. почтовым отправлением, т.е. с соблюдением трехмесячного срока.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошена оценщик – ФИО1, которая подтвердила все выводы, сделанные в отчете об оценке. 

По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дала следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснил, что при подготовки отчета об оценке не использовали доходный подход, поскольку согласно утвержденным методикам применения указанного подхода определены возможные методы расчета доходного подхода, которые могут использоваться для оценки земельных участков. Они включают: метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Метод капитализации земельной ренты нельзя использовать, поскольку в г. Тольятти отсутствует рынок аренды земельных участков коммерческого назначения, есть муниципальные земли, но такой рынок очень узок и на основании него нельзя делать оценку. Также наилучший вариант использования этого земельного участка не является сдача его в ренту. Поэтому на основании вышесказанного она отказалась от использования метода капитализации земельной ренты.

Метод остатка и метод предполагаемого использования основываются на прогнозировании денежных доходов и генерируемых от этого улучшений. В данном случае улучшение – это объект незавершенного строительства, точнее- есть только распоряжение на строительство, объект не введен в эксплуатацию. Поэтому нельзя сказать, эксплуатируется он или нет. Ей не были предоставлены такие документы. Все прогнозные выводы, которые она могла бы сделать по этим методам будут очень приблизительны. 

Так как предполагаемый результат использования данной оценки - это оспаривание кадастровой стоимости, то п. 20 ФСО № 7 говорит о том, что при оценке рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости, земельный участок оценивается как условно свободный от улучшений, по своему фактическому использованию. 

Поэтому она отказалась от применения данных методов. Полагает, что аналогов для сравнительного подхода достаточно, методом сравнения продаж были сделаны все расчет.

Полагает, что второе замечание Комиссии носит необоснованный характер. Указала, что на стр. 59 в отчете в выводах стоит диапазон цен от 1200 до 4200 рублей за кв.м. При этом среднее значение составляет 2231 рубль за кв.м. В замечании указывается цена 1600 рублей за кв.м., она сложилась уже по вторичной выборке, которую провели после введения всех корректировок. Корректировки были сделаны на торг, на местоположение, на транспортную доступность, на ближайшее окружение. Не все они отрицательные, некоторые есть и положительные, поскольку у объекта больше положительных факторов. При проведении всех расчетов получилась именно такая сумма – 1600 рублей за кв.м. Вторичная выборка была также сформирована по правилам, т.е. учитывали и характеристику объектов аналогов, минимизировали разницу.

По третьему замечанию. Оценка проводится в ретроспективе, дата оценки 01.01.2013г., соответственно обзвонить и интервьюировать людей, которые подали объявление, не возможно, поэтому пользовались экспертным мнением. Читая текст объявления, эксперт анализирует местоположение аналога, ближайшее окружение, транспортную доступность. И так как район оценки – Центральный район города Тольятти, он не такой уж и большой, то можно сделать выводы по данному фактору. Это определяется экспертным мнением.

Суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ООО «ЛадаИмпульсСервис» нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО АНОЭ «

<

данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного и доходного подходов, изложен расчет рыночной стоимости нежилого помещения.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «ЛадаИмпульсСервис» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «ЛадаИмпульсСервис» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного 06.10.2016 г. заявления ООО «ЛадаИмпульсСервис».

Руководствуясь ст.180, ст. 227 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «ЛадаИмпульсСервис» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. №с-3 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «ЛадаИмпульсСервис». 

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления 06.10.2016 года, поданного о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 14.03.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь