Дело № 2-3244/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Архиповой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Илларионове С.В.,

с участием представителей истца ООО «Строительная компания «Гарант» ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенностей от 22 марта 2017 г. (л.д.71, 136 том 1),

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности 21 АА № 0822659 от 23 августа 2017 г.,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, адвоката адвокатского кабинета, представившего ордер № 41 от 14 сентября 2017 г.,

представителя ответчика ФИО7 - ФИО4, действующего на основании доверенности 21 АА № 0822978 от 11 октября 2017 г.,

представителя ответчика ФИО8 – ФИО4, действующего на основании доверенности 21 АА № 0822977 от 11 октября 2017 г., 

ответчика ФИО9, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант» к ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО12, ФИО13, ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО5 о признании обременения отсутствующим, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант» обратилось в суд с иском к ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО12, ФИО13, ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО5, просит признать отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50, адрес: Чувашская Республика – Чувашия, г.Чебоксары, пр.9-й Пятилетки, д.22 корп.2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, площадь 4431 кв.м., вытекающие из зарегистрированных Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике: 

- номер государственной регистрации: 21-21-01/292/2010-201 от 13 декабря 2010 г., договор об уступке права требования от 08 декабря 2010 г.; договор участия в долевом строительстве № 3039 от 30 октября 2009 г., дата регистрации 09 ноября 2009 г., № 21-21-01/187/2009-319; участник долевого строительства: ФИО10, объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 39, проектируемая (планируемая) площадь: 41,42 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: 21-21-01/081/2007-202 от 18 сентября 2008 г., договор участия в долевом строительстве № 3058 от 30 мая 2007 г.; участник долевого строительства: ФИО11, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 7, номер объекта: 58, проектируемая (планируемая) площадь: 30,395 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28; 

- номер государственной регистрации: 21-21-01/033/2013-303 от 07 марта 2013 г., договор об уступке права требования от 10 июня 2011 г.; договор участия в долевом строительстве № 3062 от 20 января 2008 г., дата регистрации 14 марта 2008 г., № 21-21-01/033/2008-357; участник долевого строительства: ФИО3, объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 7, номер объекта: 62, проектируемая (планируемая) площадь: 37,32 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: 21-21-01/114/2011-010 от 30 мая 2011 г., договор об уступке права требования от 23 марта 2011 г.; договор участия в долевом строительстве № 3069 от 30 октября 2009 г., дата регистрации 17 января 2011 г., № 21-21-01/017/2011-021; участник долевого строительства: ФИО12, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 69, проектируемая (планируемая) площадь: 41,42 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: 21-21-01/176/2007-038 от 27 ноября 2007 г., договор участия в долевом строительстве № 3071 от 13 ноября 2007 г.; участник долевого строительства: ФИО13, объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 71, проектируемая (планируемая) площадь: 29,775 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: 21-21-01/104/2007-011 от 11 июля 2007 г., договор участия в долевом строительстве № 3072 от 27 июня 2007 г.; участник долевого строительства: ФИО9, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 72, проектируемая (планируемая) площадь: 40,939 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: 21-21-01/100/2007-090 от 12 июля 2007 г., договор участия в долевом строительстве № 3076 от 28 июня 2007 г.; участник долевого строительства: ФИО7, ФИО8, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 10, номер объекта: 76, проектируемая (планируемая) площадь: 30,395 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: 21-21-01/015/2010-120 от 22 марта 2010 г., договор об уступке права требования от 15 марта 2010 г.; договор участия в долевом строительстве № 3103 от 30 октября 2009 г., дата регистрации 10 ноября 2009 г., № 21-21-01/187/2009-310; участник долевого строительства: ФИО5, объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 6, номер объекта: 103, проектируемая (планируемая) площадь: 37,86 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28.

Исковые требования ООО «Строительная компания «Гарант» мотивирует тем, что ООО «Высота» по договору аренды земельного участка № 331/3031-Л от 27 сентября 2006 г., заключенному с администрацией г.Чебоксары, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:01:020907:0050, общей площадью 4431 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, по адресу: г.Чебоксары, пр.9-й Пятилетки. Строительство многоквартирного жилого дома велось застройщиком с привлечением денежных средств физических и юридических лиц на основании заключаемых договоров участия в долевом строительстве, которые в силу прямого указания закона стали основанием возникновения (регистрации в ЕГРП) ипотеки права аренды земельного участка. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 г. ООО «Высота» признано несостоятельным (банкротом). В рамках реализации имущества застройщика был заключен договор купли-продажи № 3 от 25 марта 2014 г., в соответствии с которым ООО «Строительная компания «Гарант» перешло следующее имущество (имущественные права): право собственности на незавершенный строительством объект – доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности; объект права: незавершенный строительством объект; назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 кв.м., степень готовности 52%, инв. -----, лит.А1, А, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> д.22, корп.2, кадастровый (или условный) номер: 21-21-01/300/2010-086. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека; а также право аренды земельного участка – земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:020907:0050 общей площадью 4431 кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, в том числе площадью 556 кв.м. в охранной зоне канализации, площадью 28 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, площадью 33 кв.м., 50 кв.м., 245 кв.м. в охранных зонах теплотрассы, расположенных в г.Чебоксары по пр.9-й Пятилетки. Оплата по договору произведена истцом в полном объеме. Право собственности на долю в размере 35442/59563 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП за истцом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 мая 2014 г. серии 21 АБ № 140436. На основании постановления администрации города Чебоксары № 2097 от 20 июня 2014 г. право аренды земельного участка застройщика прекращено с последующим предоставлением права аренды земельного участка истцу на иных условиях. Согласно п.2.1 дополнительного соглашения № 2 к договору аренды срок аренды земельного участка установлен с 30 мая 2014 г. по 30 мая 2017 г. Таким образом, право общей долевой собственности застройщика на объект незавершенного строительства, как и право застройщика аренды земельного участка прекратились, но при этом записи об ипотеке (залоге) права аренды земельного участка, сделанные в ЕГРП на основании заключенных застройщиком договоров участия в долевом строительстве, не прекращены. Определениями Арбитражного суда Чувашской Республики по делу № А79-7576/2010 требования ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО13, ФИО9, ФИО5 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота» (застройщика). Считает, что записи в ЕГРП об ипотеке в пользу ответчиков нарушают права истца. Ссылаясь на ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просит признать отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:0050, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ответчиками. 

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Чувашской Республике, конкурсный управляющий ООО «Высота» ФИО14 

Определением суда от 13 ноября 2017 г. производство по гражданскому делу № 2-3244-2017 в части заявленных требований к ФИО12 в связи с его смертью прекращено. 

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2 иск поддержали в полном объеме по изложенным в нем основаниям, вновь привели их суду, просили удовлетворить требования. 

Ответчики ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО13, ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по Чувашской Республике, конкурсный управляющий ООО «Высота» ФИО14, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

Ответчик ФИО10 в своем письменном отзыве ссылаясь на ст.ст. 334 ГК РФ, Закон об участии в долевом строительстве, указывая, что ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей – участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований. В отзыве содержится просьба провести судебное заседание без ее участия. 

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО7, ФИО8 – ФИО4 иск не признал, считает, что исковые требования истца не основаны на законе, следовательно, оснований для их удовлетворения не имеется. Из определения Арбитражного суда Чувашской Республики от 26 ноября 2014 г. следует, что имущество ООО «Высота» было реализовано по цене 40 330 000 руб. 00 коп. без учета НДС, что подтверждается платежными поручениями. Конкурсный управляющий ООО «Высота» в ходе рассмотрения дела пояснил, что реализованное имущество обеспечивало залогом требования залоговых кредиторов и в результате распределения в соответствии со ст.201.14 Закона о банкротстве денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, были частично погашены требования залоговых кредиторов. Арбитражный суд пришел к выводу, что имущество, которым были обеспечены залоговые права указанных кредиторов, было реализовано по цене 40 330 000 руб. 00 коп. Денежные средства, вырученные от продажи предмета залога, были направлены на частичное погашение требований указанных залоговых кредиторов. Таким образом, с долевиками, кто расторг договора долевого участия в строительстве и отказался от действительной передачи квартиры, ООО «Высота» произвело частичный расчет. Именно квартиры участников долевого строительства расторгнувших договора оценены независимой оценочной компанией ООО «Консалтинговый центр «Содействие» в 40 330 000 руб. 00 коп. При этом данные долевики вошли в реестр кредиторов третьей очереди, но с обязательственным обеспечением залоговым имуществом (помещением, арендной земли). Все обязательственные обеспечения залоговыми требованиями перешедших долевиков в реестр кредиторов третьей очереди отражены в определениях арбитражного суда. Считает, что истцу необходимо обращаться с иском к указанным в определении гражданам, а не к ответчикам по настоящему делу, которые никакого отношения к спору ООО «СК «Гарант» не имеют. Конкурсный управляющий ООО «Высота» не произвел даже 100% погашения некоторых участников долевого строительства, чтобы в последующем были освобождены от всех притязаний помещения (квартиры) в незавершенном строительством объекте. Истец пытается преподнести суду, что при приобретении им по договору купли-продажи доли равной 35442/59563 вошли доли участников долевого строительства (ответчиков). Однако свои доводы никак не подтверждает. С ФИО3 не подписан передаточный акт на квартиру, как и не заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии. Целью залога объекта незавершенного строительства является обеспечение исполнения застройщиком обязательств по строительству и передаче участнику долевого строительства объекта строительства. Обязательства до сегодняшнего дня перед участниками долевого строительства не исполнены. В рамках настоящего дела в качестве ответчика не привлечен ФИО15 При приобретении доли ООО «СК «Гарант» знал о всех существенных условиях и о проблемном многоэтажном жилом доме, договоре купли-продажи указано, что имеются существенные ограничения. ООО «СК «Гарант» не представило доказательств того, что в приобретенную им долю входит площадь квартир участников долевого строительства, в частности ФИО3 и других ответчиков, указанных в исковом заявлении. ФИО3 договор не расторгала и имеет статус залогового кредитора, подпадает под определение участника долевого строительства. ФИО3 не обращалась с отдельным заявлением о признании за ней права собственности на долю в праве общей долевой собственности. Тем не менее данный факт не препятствует арбитражному управляющему в дальнейшем зарегистрировать за ней право собственности на объект в целом и включить ее в реестр кредиторов. Согласно свидетельству о государственной регистрации права в списке указаны 68 человек, однако, не все участники долевого строительства, имеющие судебные решения о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности, получили свидетельства из регистрационной палаты. Участник долевого строительства ФИО16 имеет долю в праве общей долевой собственности. В списке он значится под № 69, т.е. при приобретении истцом доли с торгов, ФИО16 в списке не указывался. Из заявления К-вых, адресованного в Арбитражный суд Чувашской Республики, из определения Арбитражного суда Чувашской Республики от 07 декабря 2011 г. не следует, что требования К-вых обеспечены залогом имущества должника ООО «Высота». Такого судебного акта не имеется. К-вы не обращались с заявлением, чтобы перевести требование по передаче жилого помещения в денежное требование и о включении их требования в реестр денежных требований кредиторов должника как обязательство, обеспеченное залогом имущества должника. ООО «Высота» по договору долевого участия, заключенному с К-выми, обязательства не исполнены. Именно поэтому, у К-вых - участников долевого строительства, обязательства не прекращены и действуют до полного исполнения обязательств ООО «Высота». С К-выми должно быть заключено дополнительное соглашение, ибо ими оставшаяся часть денежных средств не внесена. Поскольку ООО «СК «Гарант» является застройщиком, он и должен заключить дополнительные соглашения, а не пытаться отобрать квартиру, которая закреплена за К-выми. Если бы К-вы отказались от квартиры, расторгли договор долевого строительства и перешли в реестр кредиторов денежного требования, и получили бы свои вложенные деньги, тогда требования истца были бы законными. С К-выми никаких расчетов по возврату ранее уплаченной договором долевого участия в строительстве квартиры не производилось, а значит и площади квартиры К-вых в приобретенной ООО «СК «Гарант» доле 35442/59563 у ООО «Высота» нет. Доля в праве долевой собственности ООО «СК «Гарант» не имеет отношения к площади квартиры К-вых. К-вы стоят в третьей очереди реестра кредиторов по передаче жилых помещений. Конкурсное производство ООО «Высота» не завершено, дом 22/2 по пр.9-й Пятилетки в эксплуатацию не сдан, квартира ФИО17 по акту приема-передачи не передана. 

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6 иск не признал, просил отказать в удовлетворении требований истца ввиду необоснованности заявленных требований. 

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Чувашской Республике следует, что 31 октября 2006 г. Управлением зарегистрирован договор аренды от 27 сентября 2006 г. № 331/3031-Л, заключенный между администрацией г.Чебоксары и ООО «Высота», согласно которому ООО «Высота» предоставлен в аренду сроком с 31 октября 2006 г. по 30 мая 2017 г. земельный участок с кадастровым номером ----- площадью 4431 кв.м. под проектирование и строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, расположенного по адресу: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, участок находится примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира: жилой дом № 28. В последующем в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами, предметом которых выступает строительство помещений в многоквартирном доме по указанному выше строительному адресу на земельном участке с кадастровым номером -----. 07 июня 2013 г. в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Высота» в размере 35442/59563 доли в праве на незавершенный строительством объект площадью застройки 925 кв.м. и степенью готовности 52%, расположенный в 

<

...>. По итогам торгов в электронной форме конкурсным управляющим ООО «Высота» 35442/59563 доля в праве общей долевой собственности в указанном незавершенном строительством жилом доме была продана ООО «Строительная компания «Гарант», о чем 30 мая 2014 г. в ЕГРН внесена соответствующая запись о праве на основании договора купли-продажи от 25 марта 2014 г. № 3. В связи с передачей функций застройщика от ООО «Высота» к ООО «Строительная компания «Гарант» 17 июля 2014 г. в ЕГРП зарегистрировано дополнительное соглашение от 25 июня 2014 г. № 2 к договору аренды от 27 сентября 2006 г. № 331/3031-Л, согласно которому арендатору ООО «Строительная компания «Гарант» предоставлен земельный участок с кадастровым номером ----- для целей завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, расположенного по адресу: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, д.22 корп.2. Строительство указанного многоквартирного жилого дома осуществляется в соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве. Сведения о завершении строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, расположенного по адресу: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, д.22 корп.2, в Управлении отсутствуют. Государственная регистрация договоров долевого участия осуществляется в соответствии с положениями Закона о долевом строительстве (статьи 4, 17). В соответствии с пунктом 3 статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего в период спорных отношений) от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основания расторжения договоров долевого участия установлены ст.9 Закона о долевом строительстве. Фактически в данном споре ООО «Строительная компания «Гарант» ставит требование о расторжении договоров долевого участия и прекращения у ответчиков прав требования помещений. Отмечает, что Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» вопросу о банкротстве застройщика посвящен параграф 7 главы 9 указанного закона, основной целью принятия которого является обеспечение приоритетной защиты прав граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Более того, Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ параграф 7 Закона о банкротстве был дополнен статьей 201.15-1, в соответствии с которой при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества – объектов незавершенного строительства, прав на земельные участки (в том числе вещных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками долевого строительства по передаче жилых помещений. Таким образом, законодатель не связывает со сменой застройщика возможность прекращения обязательств у нового застройщика перед участниками долевого строительства по передаче им помещений, соответствующих условиям заключенных договоров участия в долевом строительстве (л.д.121-123 том 1). 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что между ООО «Высота» и ответчиками были заключены договоры участия в долевом строительстве, предметами которых являлись жилые помещения – квартиры в строящемся жилом доме по адресу: 

<

...> (ранее строительный адрес: г. Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, позиция 3).

Однако квартиры в установленный договорами срок не были переданы участникам долевого строительства, что не оспаривалось в судебном заседании.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года по делу №А79-7576/2010 ООО «Высота» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 31 октября 2011 года постановлено включить требования ФИО9 о передаче жилого помещения — однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в сумме 1 432 865 руб., под условным № 72, расположенной во втором подъезде, на девятом этаже, общей площадью по проекту 40,939 кв.м., жилой площадью 17,92 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: 

<

...>, ранее строительный адрес: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, поз.3, ----- в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 ноября 2011 года постановлено включить требование ФИО11 о передаче жилого помещения — однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в сумме 1 063 825 руб., под условным № 58, расположенной во втором подъезде, на седьмом этаже, общей площадью по проекту 30,395 кв.м., жилой площадью 15,98 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: 

<

...>, ранее строительный адрес: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, поз.3, ----- в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21 декабря 2011 года постановлено включить требования ФИО13 о передаче жилого помещения — однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в сумме 916125 руб. под условным № 71, расположенной во втором подъезде, на девятом этаже, общей площадью по проекту 29,775 кв.м., жилой площадью 15,76 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: 

<

...>, ранее строительный адрес: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, поз.3, ----- в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19 января 2012 года постановлено включить требования ФИО18 о передаче жилого помещения — однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в сумме 1 306 200 руб. под условным № 62, расположенной во втором подъезде, на седьмом этаже, общей площадью по проекту 37,62 кв.м., жилой площадью 17,19 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: 

<

...>, ранее строительный адрес: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, поз.3, кадастровый ----- в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота». Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15 января 2013 г. постановлено произвести государственную регистрацию договора от 10 июня 2011 г. об уступке права требования вышеуказанной однокомнатной квартиры по договору участия в долевом строительстве № 3062 от 20 января 2008 г.; заменить в реестре требований о передаче жилых помещений ООО «Высота» участника долевого строительства ФИО18 на ФИО3. 

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 05 мая 2012 года постановлено включить требования ФИО10 о передаче жилого помещения — однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в сумме 900000 руб. под условным № 39, расположенной во втором подъезде, на четвертом этаже, общей площадью по проекту 41,42 кв.м., жилой площадью 15,98 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: 

<

...>, ранее строительный адрес: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, поз.3, ----- в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 03 августа 2012 года постановлено требования ФИО5 о передаче жилого помещения — однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в сумме 1 136 880 руб., под условным № 152, расположенной в третьем подъезде, на шестом этаже, общей площадью по проекту 37,86 кв.м., жилой площадью 17,62 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: 

<

...>, ранее строительный адрес: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, поз.3, ----- признать обоснованными и подлежащими учету, после требований участников строительства должника, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Согласно договору купли-продажи № 3 от 25 марта 2014 г. ООО «СК «Гарант» приобрело на основании Протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО «Высота» права застройщика на незавершенный строительством объект - доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности; объект права: незавершенный строительством объект; назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 кв.м., степень готовности 52%, инв. -----, лит.А1, А, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> д.22 корпус 2, ----- Существующие ограничения (обременения) права: ипотека; а также права застройщика на право аренды земельного участка – земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ----- общей площадью 4431 кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, в том числе площадью 556 кв.м. в охранной зоне канализации, площадью 28 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, площадью 33 кв.м., 245 кв.м. в охранных зонах теплотрассы, расположенный в г.Чебоксары по пр.9-й Пятилетки. 

Из свидетельства о государственной регистрации права от 30 мая 2014 г. следует, что право общей долевой собственности на указанный незавершенный строительством объект зарегистрировано за ООО «Строительная компания «Гарант» и иными лицами, в числе которых ответчиков не имеется.

Договор № 331/3031-Л аренды земельного участка с кадастровым номером -----, площадью 4431 кв.м. был заключен 27 сентября 2006 г. между администрацией города Чебоксары и ООО «Высота» на срок до 10 января 2009 г.

Дополнительным соглашением № 2 от 25 июня 2014 г. к договору аренды, заключенным между администрацией города Чебоксары и ООО «СК «Гарант», срок аренды установлен с 30 мая 2014 г. по 30 мая 2017 г. Кроме того, внесены дополнения, согласно которым земельный участок передан во временное владение и пользование для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, представленный согласно распоряжениям администрации г.Чебоксары 03 февраля 2006 г. № 254-р, 12 июля 2006 г. № 2283-р, от 13 января 2009 г. № 28-р, постановлению администрации г.Чебоксары от 20 июня 2014 г. № 2097; договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями (п.9.3). 

03 марта 2016 г. ООО «СК «Гарант» администрацией города Чебоксары выдано разрешение на строительство № 21-01-31-2016 многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (позиция 3) на земельном участке с кадастровым номером ----- Срок действия разрешения – до 01 сентября 2017 г. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 03 августа 2017 г. в отношении объекта земельного участка с кадастровым номером ----- площадью 4431 кв.м., имеется ограничение права и обременение объекта недвижимости – ипотека в пользу участников долевого строительства, в т.ч. в пользу:

ФИО9 - объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 72, проектная (планируемая) площадь: 40, 939 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

ФИО7, ФИО8 - объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 10, номер объекта: 76, проектная (планируемая) площадь: 30, 395 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

ФИО13 - объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 71, проектная (планируемая) площадь: 29,775 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28; 

ФИО11 - объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 7, номер объекта: 58, проектная (планируемая) площадь: 30,395 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28; 

ФИО5 - объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 6, номер объекта: 103, проектная (планируемая) площадь: 37,86 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

ФИО10 - объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 39, проектная (планируемая) площадь: 41,42 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

ФИО12 - объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 69, проектная (планируемая) площадь: 41,42 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

ФИО3 - объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 7, номер объекта: 62, проектная (планируемая) площадь: 37,32 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Согласно п. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В силу п. 8.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Вместе с тем, Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии с п.п. 3-5, 10 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. 

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Срок аренды земельного участка истек. Ответчиками требований об оспаривании зарегистрированного права ООО «Строительная компания «Гарант» на недвижимое имущество не предъявлено, ООО «Строительная компания «Гарант» не являлось застройщиком по договора долевого участия в строительстве с ответчиками, а объект незавершенного строительства реализован в порядке ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», что в соответствии с пп. 1, 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ является основанием для прекращения залога прав на земельный участок.

Из обстоятельств дела следует, что застройщик ООО «Высота» признано несостоятельным (банкротом). 

В ходе рассмотрения дела установлено, что объекты долевого строительства – квартиры не были переданы участникам долевого строительства, то есть ответчикам, застройщиком, а сам объект незавершенного строительства был реализован в ходе продажи имущества должника в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно ч. 1 ст. 65 ГК РФ, юридическое лицо, за исключением казенного предприятия, учреждения, политической партии и религиозной организации, по решению суда может быть признано несостоятельным (банкротом). Государственная корпорация или государственная компания может быть признана несостоятельной (банкротом), если это допускается федеральным законом, предусматривающим ее создание. Фонд не может быть признан несостоятельным (банкротом), если это установлено законом, предусматривающим создание и деятельность такого фонда. Публично-правовая компания не может быть признана несостоятельной (банкротом).

В соответствии со ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом. 

Согласно ст. 142 указанного закона, конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со статьями 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов. При недостаточности денежных средств должника для удовлетворения требований кредиторов одной очереди денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.

Таким образом, действующее законодательство о банкротстве не предусматривает возможности возложения обязанности полного погашения требований кредиторов за счет имущества иных лиц, помимо должника. Требования кредиторов после окончания процедуры банкротства считаются погашенными, последующее довзыскание не предусмотрено законом. Довод ответчиков в данной части является необоснованным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Строительная компания «Гарант» о признании обременений отсутствующими.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером -----, адрес: Чувашская Республика – Чувашия, г.Чебоксары, пр.9-й Пятилетки, д.22 корп.2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, площадь 4431 кв.м., вытекающие из зарегистрированных Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике: 

- номер государственной регистрации: ----- от 13 декабря 2010 г., договор об уступке права требования от 08 декабря 2010 г.; договор участия в долевом строительстве № 3039 от 30 октября 2009 г., дата регистрации 09 ноября 2009 г., № 21------ участник долевого строительства: ФИО10, объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 39, проектируемая (планируемая) площадь: 41,42 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: ----- от 18 сентября 2008 г., договор участия в долевом строительстве № 3058 от 30 мая 2007 г.; участник долевого строительства: ФИО11, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 7, номер объекта: 58, проектируемая (планируемая) площадь: 30,395 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28; 

- номер государственной регистрации: ----- от 07 марта 2013 г., договор об уступке права требования от 10 июня 2011 г.; договор участия в долевом строительстве № 3062 от 20 января 2008 г., дата регистрации 14 марта 2008 г., -----; участник долевого строительства: ФИО3, объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 7, номер объекта: 62, проектируемая (планируемая) площадь: 37,32 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: ----- от 27 ноября 2007 г., договор участия в долевом строительстве № 3071 от 13 ноября 2007 г.; участник долевого строительства: ФИО13, объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 71, проектируемая (планируемая) площадь: 29,775 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: ----- от 11 июля 2007 г., договор участия в долевом строительстве № 3072 от 27 июня 2007 г.; участник долевого строительства: ФИО9, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 72, проектируемая (планируемая) площадь: 40,939 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: ----- от 12 июля 2007 г., договор участия в долевом строительстве № 3076 от 28 июня 2007 г.; участник долевого строительства: ФИО7, ФИО8, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 10, номер объекта: 76, проектируемая (планируемая) площадь: 30,395 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28;

- номер государственной регистрации: ----- от 22 марта 2010 г., договор об уступке права требования от 15 марта 2010 г.; договор участия в долевом строительстве № 3103 от 30 октября 2009 г., дата регистрации 10 ноября 2009 г., ----- участник долевого строительства: ФИО5, объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 6, номер объекта: 103, проектируемая (планируемая) площадь: 37,86 кв.м., местоположение: 

<

...> примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики.

Судья Н.В. Архипова

Мотивированное решение составлено 20 ноября 2017 года.