дело № 3а-5/2025 

УИД 51OS0000-01-2024-000228-39

мотивированное 

решение

 составлено 17 марта 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2025 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Федоровой И.А.

при секретаре Лащенко И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 2 сентября 2024 г. № ОРС-* об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В обоснование требования указано, что административный истец является собственником земельного участка, площадью 19 439 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке расположены здания и сооружения.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 года № 2055 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 29 160 249,51 рублей.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * согласно отчету об оценке ООО «***» от 28 июня 2024 года № * по состоянию на 15 марта 2024 г. составляет 22 763 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 2 сентября 2024 г. № ОРС-* об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 2 сентября 2024 г. № ОРС-* об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в соответствии с отчетом ООО «***» от 28 июня 2024 года № * в размере рыночной стоимости 22 763 000 рублей, поскольку это влияет на размер налога на имущество и затрагивает интересы административного истца.

Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2, административный ответчик ФИО3, представители административных ответчиков ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, Министерства имущественных отношений Мурманской области, администрации г. Мурманска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО4 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. Согласно письменной позиции, административный ответчик полагал требование о признании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на его законность. Не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном на основании заключения судебной экспертизы от 11 февраля 2025 года.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные административным истцом требования об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежащими отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, административный истец владеет на праве собственности земельным участком, площадью 19 439 кв.м, с кадастровым номером *, расположенным по адресу: 

<

...> на земельном участке расположены здания и сооружения.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 года № 2055 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере 29 160 249,51 рублей.

20 августа 2024 г. ФИО1 обратился в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости, составляющей на 15 марта 2024 г. 22 763 000 рублей, приложив отчет от 28 июня 2024 года № *, выполненный ООО «***».

2 сентября 2024 г. ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения.

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа ФИО1 в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «***» от 28 июня 2024 года № *, а именно:

1. Анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В отчете оценщик проанализировал данные о ценах сделок/предложений и выбрал аналог № 1 из низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Нарушение п. 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

2. Расчет как рыночной, так и кадастровой стоимости недвижимости опирается на две основные составляющие: объекты аналоги и ценообразующие факторы. Одним из существенно влияющих на стоимость объекта ценообразующих факторов является его подключение к тем или иным коммуникациям. П. 20 ФСО №7 устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства – сооружениями, то исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими – либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют «условно свободный». Тем не менее, согласно п. 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости:

- в качестве объектов – аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единым;

- при применении метода корректировок каждый объект – аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Подключение к коммуникациям – достаточно весомый при формировании стоимости объекта фактор. Это подтверждают данные, приведенные, например, на портале Статриелт, где среднее значение отношения удельной стоимости цены земельных участков, обеспеченных той или иной коммуникацией, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных такой же коммуникацией, составляет примерно 1,07-1,18.

Таким образом, подключение к коммуникациям является существенным преимуществом и должно учитываться при оценке как ценообразующий фактор.

Если объект оценки подключен к коммуникации, а объект аналог нет, то удельная стоимость объекта аналога должна быть скорректирована в сторону повышения, а если объект оценки не подключен коммуникации, а объект аналог подключен, то удельная стоимость объекта аналога должна быть скорректирована в сторону понижения.

На стр. 110 отчета оценщик пишет, что объект оценки обеспечен коммуникациями, но наличие самих коммуникаций не учитывает, ссылаясь на п. 20 ФСО 7 « …При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный …». П. 20 ФСО №7 говорит о том, что, принимая застроенный земельный участок как незастроенный, его должны оценивать без стоимости самих объектов капитального сооружения: зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений, в том числе коммуникаций. С точки зрения ФСО №7 объекты капитального строительства, в том числе коммуникации – это объекты недвижимости, стоимость которых может быть определена отдельно.

При проведении корректировок рассматриваются не сами коммуникации как объекты недвижимости, а существенный ценообразующий фактор – действующие коммуникации на участке.

Исходя из изложенного, оценщик необоснованно не учитывает такой ценообразующий фактор у объекта оценки, как наличие коммуникаций (электроэнергия, водоснабжение, канализация) и отказывается применять корректировки, повышающие стоимость объектов аналогов. При прочих равных условиях, земельный участок, обеспеченный коммуникациями, существенно привлекательнее для потенциального покупателя, чем земельный участок, на котором коммуникации отсутствуют. Нарушение п.2 ФСО VI. 

Следует оценивать земельный участок как незастроенный, но имеющий существенный ценообразующий фактор – подключение к коммуникациям и применять корректировки, повышающие стоимость аналогов.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «***» В.Н.Е.

Согласно заключению эксперта ООО «***» В.Н.Е. от 11 февраля 2025 г. № * отчет ООО «***» от 28 июня 2024 г. № * не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

В заключении эксперт подтвердил первое замечание ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области», изложенное в разделе V решения. Относительно второго пункта отметил, что замечание Учреждения о том, что оценщик не использует в расчетах такой ценообразующий фактор, как наличие у объекта оценки подключенных коммуникаций, не корректно. Оценщик использует данный фактор, но использует неправильно.

Кроме приведенных выше и указанных в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 2 сентября 2024 года №ОРС-* в отчете от 28 июня 2024 года имеются другие нарушения, повлиявшие на итоговую стоимость.

1, Оценщик вводит корректировку на вид права к аналогу № 1 на уровне 35,1 %, как к праву краткосрочной аренды, но вид аренды в тексте объявления не указан. Источник информации отсутствует. В объявлении указано только, что продается переуступка.

2. Оценщик вводит корректировку на дату на уровне инфляции, что является неправильным, так как инфляция не отражает изменение цен на рынке недвижимости, более того, брать в расчет аналоги с датой объявления более 2 лет при наличии объявлений, более близких к дате оценки, должно быть аргументировано.

3. Оценщик применяет к аналогу № 1 корректировку на рельеф на уровне +26,6%. При этом на стр. 76 Отчета указано, что участок имеет ровный рельеф, что допускает неоднозначное толкование.

4. Оценщик применяет понижающую корректировку на расположение к аналогу № 2 на уровне – 16,7%, утверждая, что он расположен на первой линии автомагистрали. Но участок расположен на второй линии, не просматривается с дороги. Применение корректировки на доступ к объекту вводит пользователей отчета в заблуждение и нарушает статью 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Оценщик применяет повышающую корректировку на отсутствие свободного подъезда. Но поправка не корректная, так как отсутствие свободного подъезда к участку не подтверждается картой Яндекс. Применение корректировки на доступ к объекту вводит пользователей отчета в заблуждение и нарушает статью 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

6. Анализ рынка, приведенный экспертом, выявил предложения более близкие к дате оценки, но не используемые оценщиком.

В связи с выявленными нарушениями в отчете ООО «***» от 28 июня 2024 г. № *, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка *, расположенного по адресу: Мурманская область, городской округ Мурманск, 

<

...> в размере 26 386 000 рублей по состоянию на 15 марта 2024 года.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 11 февраля 2025 года по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд учитывает, что эксперт В.Н.Е. провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере, определенном на основании отчета об оценке ООО «***» от 28 июня 2024 г. № * у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 2 сентября 2024 года №ОРС-* является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «***» В.Н.Е.. от 11 февраля 2025 г. № *, в размере 26 386 000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 3 000 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 2 сентября 2024 года №ОРС-* об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *, площадью 19 439 +/- 49 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: сооружения складов; здания блока цехов; склад минпакетов, расположенного по адресу: Мурманская область, городской округ Мурманск, 

<

...> на земельном участке расположены здания и сооружения, равной его рыночной стоимости в размере 26 386 000 (двадцать шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 15 марта 2024 г.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –