Дело (УИД) № 58RS0022-01-2025-000036-41

Производство №2-70/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем российской Федерации

р.п. Мокшан 6 августа 2025 года 

Мокшанский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Поляковой Е.Ю., 

при секретаре судебного заседания Сергеевой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской о сохранении квартиры в реконструированном (переустроенном) состоянии, признании квартиры жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской, указав, что является собственником жилого помещения - квартиры, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 40, 8 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, пом. 1, кадастровый №. Вышеуказанное спорное жилое помещение располагается на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв. м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, находящемся в собственности истца. В процессе жизнедеятельности с целью благоустройства и улучшения жилищных условий истцом произведена реконструкция жилого помещения - квартиры, а именно вновь возведен жилой пристрой, в результате чего увеличилась общая площадь и в настоящее время согласно технического плана по состоянию на 15.11,2024 г. она составляет 81,2 кв. м. В связи с незнанием в полном объеме законодательства Российской Федерации какие- либо разрешительные документы на осуществление реконструкции (переустройства) жилого помещения - 

<

адрес> истцом получены не были. При подаче документов для внесения сведений в ЕГРН об изменении площади реконструированного жилого помещения (квартиры) в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, в устном порядке в приеме документов было отказано по причине несоответствия вышеуказанной разрешительной документации действующему в настоящее время законодательству, а именно отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости и отсутствие разрешения на ввод объекта завершенного строительства в эксплуатацию. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Кроме того в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации фактически же спорное жилое помещение - квартира № 1 располагается в жилом двухблочном доме, каждый из блоков является изолированным, самостоятельным объектом недвижимого имущества, предназначенным для проживания одной семьи. Помещения изолированы друг от друга капитальной стеной, не имеющей проемов. Помещения не имеют общих входов, вспомогательных помещений, коммуникаций, каждое из помещений имеет самостоятельных выход на обособленные земельные участки, самостоятельные системы отопления и электроснабжения. Как правило между собственниками дома складывается определенный порядок пользования жилым домом, согласно которого каждый проживает в своей квартире, на своем земельном участке. Произведенные истцом действия по реконструкции направлены на улучшение жилищных условий проживающих в них лиц с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, требований СанПиН, пожарных норм и правил, требованиям технических регламентов, не каким образом ни нарушающих законные права и интересы третьих лиц, в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности. Истец считает, что квартира может быть сохранена в реконструированном (переустроенном) состоянии, поскольку сохранение в данном виде квартиры не нарушает чьих-либо прав и интересов. В соответствии с актом экспертного исследования № 475/16 от 15.11.2024 года жилой дом (с учетом возведенного пристроя к жилому блоку № 1) по 

<

адрес> в реконструированном и переустроенном виде соответствует строительным, санитарно - эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам (жилым блокам), пригодным для постоянного проживания. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как удовлетворительное или исправное. Жилой дом может быть сохранен в реконструированном и переустроенном виде, угрозу жизни и здоровью граждан не представляет. Жилой дом является жилым домом блокированной застройки, который состоит из двух отдельных блоков (изолированных друг от друга), каждый из которых имеет непосредственный выход на земельный участок. Разрешения вопроса о регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру (с учетом измененной площади) за истцом в соответствии с законодательством РФ и признании квартиры блоком, расположенном в жилом доме блокированной застройки, без обращения в суд не представляется возможным. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 209, 218, 219, 222 Гражданского Кодекса РФ, ст. 29 Жилищного кодекса РФ, ст. 35 Конституции РФ, п. 14. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, просит суд с учетом уточнения исковых требований - сохранить в реконструированном (переустроенном) состоянии жилое помещение - квартиру, общей площадью 81,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; признать жилое помещение - квартиру по адресу: 

<

адрес> жилым домом блокированной застройки; признать право собственности за ФИО1 на жилой дом блокированной застройки, площадью 81,2 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом. О причине неявки не сообщил.

Представитель третьего лица администрации Юровского сельсовета Мокшанского района Пензенской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен належащим образом. В письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, с иском согласился.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. О причине неявки не сообщили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором оставил вынесение решения на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО1 является собственником квартиры общей площадью 40, 8 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, а также земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, площадью 847 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от 7 ноября 2024 года и 23 декабря 2024 года (л.д. 13-14, 15-35).

Из технического паспорта на спорную квартиру составленного по состоянию на 29 августа 2017 года, и выпискии из ЕГРН от 7 ноября 2024 года следует, что был возведен пристрой площадью 34, 9 кв. м. ( помещение 6 на плане квартиры), общая площадь квартиры при этом составила 71, 1 кв. м. (л.д. 10-12, 13-14).

Согласно техническому плану, составленному 15 ноября 2024 года, заключению кадастрового инженера ФИО2 (с учетом разъяснений к нему л.д. 135), в результате проведения кадастровых работ было выявлено образование здания - жилой дом блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>. При выходе на место было установлено, что ОКС является жилым домом блокированной застройки, который имеет смежную одну стену с квартирой № по адресу: 

<

адрес> отдельный выход на обособленный земельный участок. Изменилась общая площадь объекта, согласно сведениям ЕГРН общая площадь составляет 40,8 кв.м, а фактически по состоянию на 15.11.2024 общая площадь составила 81,2 кв.м, изменение площади в сторону увеличения произошло за счет перемера и пересчета площади в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 3.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» и возведения жилого пристроя - комнаты. Контур здания формируется в границах земельного участка с кадастровым номером: № (л.д. 36-55, 135). 

Таким образом, реконструкция жилого помещения заключалась в возведении пристрой площадью 34, 9 кв. м. ( помещение 6 на плане квартиры в техническом паспорте).

Согласно ответу Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 28 ноября 2024 года в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, отказано, так как заявителем не представлены документы, необходимые для предоставления государственной услуги, предусмотренные п. 2.8 регламента. А также в техническом плане не указаны сведения о разрешении на строительство (л.д. 82).

Согласно ответу администрации Мокшанского района Пензенской области от 27 ноября 2024 года разрешения на строительство пристроя к квартире не выдавалось (л.д. 81).

В силу пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из п. 10 ст. 1 ГрК РФ следует, что объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ домом блокированной застройки признается жилое здание с количеством этажей не более трех и состоящее из блоков квартирного типа, каждый из которых располагается на отдельном земельном участке, в котором также отсутствует общедомовое имущество.

Тем самым блокированный жилой дом - это целостный объект, у которого для каждого блока имеются отдельные выходы.

На основании п.п. 1, 2, 4, 7 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случае, предусмотренных п. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, разъяснений, приведенных в п. 39 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Из разъяснений, приведенных в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Для создания условий всестороннего, правильного, объективного и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств при разрешении настоящего дела, учитывая, что при рассмотрении дела необходимы специальные познания в строительно-технической области по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России (

<

...>).

Из заключения эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от 16 июля 2025 года №517/2-2-25 следует, что реконструированное (переустроенное) жилое помещение - квартира, общей площадью 81,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, по размещению строения относительно границ земельного участка и объектов окружающей застройки, по объемно-планировочному исполнению и состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной и пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим условиям (микроклимат, освещенность) соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, а также градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-2 «Жилая зона» Правил землепользования и застройки территории Юровского сельсовета Мокшанского района Пензенской области. Ввиду соблюдения требований ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» данный объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (ответ на вопрос №1). Жилое помещение - квартира № 1, расположенная по адресу: 

<

адрес>, является жилым домом блокированной застройки (ответ на вопрос №2).

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ заключение экспертизы является одним из доказательств, на основании которых может быть установлено наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих мнение стороны по гражданскому делу.

Оснований не доверять заключению эксперта, являющегося лицом, незаинтересованным в исходе дела, имеющего высшее образование, квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними», у суда не имеется.

Данное заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание проведенного исследования с осмотром квартиры истцов, сделанные в результате его выводы на основании действующих нормативных документов. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение выводы, сторонами не представлено и в материалах дела отсутствуют. Учитывая, что исследование и выводы эксперта ясны и определенны, сомнений в правильности и обоснованности судебного заключения не возникает, экспертиза проведена с учетом материалов гражданского дела, с использованием действующих методик и нормативных актов, экспертом, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальные познания в области строительства, суд, принимает заключение судебной экспертизы в качестве доказательства по делу.

Таким образом, учитывая, что реконструкция жилого помещения, принадлежащего истцу, произведена истцом на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, имеющим вид разрешенного использования: блокированные жилые дома, который позволяет размещение на нем дома блокированной застройки, реконструированный объект недвижимости соответствует установленным требованиям, реконструкцией не допущено нарушений строительных норм и правил, обязательных к применению, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о признании сохранении квартиры в реконструированном виде, признании квартиры жилым домом блокированной застройки и признании права собственности истца на него.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>) удовлетворить.

Сохранить в реконструированном (переустроенном) состоянии жилое помещение - квартиру, общей площадью 81,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый №; признать жилое помещение - квартиру по адресу: 

<

адрес>, жилым домом блокированной застройки. 

Признать право собственности за ФИО1 на жилой дом блокированной застройки, площадью 81,2 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Мокшанский районный суд Пензенской области в течение месяца с момента его вынесения.

<

данные изъяты>