Дело №3а-46/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 апреля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление истца – эра г. Благовещенска ФИО2 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368,

У С Т А Н О В И Л:

Мэр г. Благовещенска ФИО2 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> 

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> утверждена в размере 11 387 651 рубль, по состоянию на 01 января 2016 года. 

03 мая 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №368 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> определена в размере рыночной стоимости в сумме 4 433 000 рублей, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 апреля 2017 года №033-17 выполненному ООО «АмурОценка» по состоянию на 01 января 2016 года

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 62 %.

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчета, который не мог быть учтен Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления. 

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 11 387 651,03 рублей.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 07 апреля 2017 года №09-51/17/1039.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 пояснила, что она поддерживает исковые требования, с учётом выводов судебной экспертизы просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368 и восстановить кадастровую стоимость объекта недвижимости в сумме 11 387 651,03 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

ФИО5 – представитель заинтересованного лица ФИО3, суду пояснила, что оснований для удовлетворения искового заявления административного истца не имеется. В заключении судебной экспертизы эксперт сделал вывод о том, что наличие выявленных нарушений в Отчёте об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 апреля 2017 года №033-17, на основании которого определена рыночная стоимость объекта капитального строительства соответствует диапазону цен на рынке аналогичной недвижимости.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области, правительства Амурской области, ФИО3 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит здание площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, утверждена в размере 11 387 651,03 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

07 апреля 2017 года ФИО3 обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и представила Отчет №033-17 от 14 апреля 2017 года выполненный ООО «АмурОценка», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 4 433 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368 кадастровая стоимость объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> пересмотрена и утверждена в сумме 4 433 000 рублей.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО4, пояснения ФИО5 – представителя заинтересованного лица ФИО3, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368 по заявлению ФИО3 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 4 433 000 рублей. 

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 10 апреля 2017 года №033-17 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Агентство «Эксперт»» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчета от 10 апреля 2017 года №033-17 об оценке объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Агентство «Эксперт».

На разрешение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» судом поставлен вопрос о проверке Отчета от 10 апреля 2017 года №033-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 26 марта 2018 года №165/18 Отчет об оценке от 10 апреля 2017 года №033-17 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку допущены нарушения п.5 ФСО №3. Вместе с тем, экспертом установлено, что при наличии нарушений в спорном Отчёте, рыночная стоимость объекта капитального строительства соответствует диапазону цен на рынке аналогичной недвижимости.

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 08 февраля 2018 года №45/18 на Отчет об оценке от 14 апреля 2017 года №157-17-7, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

Квалификация эксперта ООО «Агентство «Эксперт» соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

Судом исследован Отчёт об оценке в отношении объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, в итоговом заключении которого оценщик сделал вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта находится в пределах от 3 768 000 до 5 098 000 рублей (стр.91); оценщиком рыночная стоимость названного объекта недвижимости определена в размере 4 433 000 рублей, т.е. в диапазоне цен на рынке аналогичной недвижимости, что соответствует выводам эксперта, приведённым в экспертном заключении №165/18. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для отмены решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368, которым пересмотрена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, поскольку выявленные экспертом нарушения федеральных стандартов оценки при определении оценщиком ООО «АмурОценка» рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не повлияли на итоговый его результат. 

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Административному истцу – мэру г. Благовещенска ФИО2 отказать в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 мая 2017 года №368 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: здание общей площадью 188,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев