дело № 2-415/18 

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

21 февраля 2018 года 

Новочеркасский городской суд Ростовской области 

в составе судьи: Калашниковой Н.М., 

при секретаре: Плахотиной А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Новочеркасска, третьи лица: Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска, Министерство культуры Ростовской области о признании права собственности на нежилое строение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что является собственником объекта незавершенного строительством, площадью по наружному обмеру 320,3 кв.м., литер «Г», земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>., акта приема-передачи недвижимого имущества от 

<

дата>., договора № купли-продажи земельного участка собственнику строений от 

<

дата>., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 

<

дата> №№, №. На протяжении длительного времени велось строительство нежилого здания литер «Г» в соответствии с требованиями строительных норм и правил. Была изготовлена вся необходимая проектная документация, заключены договора с ОАО «Р.» на выполнение рабочего проекта инженерно- лабораторного корпуса на собственной территории по 

<

адрес> и получены проекты (в том числе и на внеплощадочные сети - договор № от 

<

дата>.). С ООО Научно- производственным предприятием «Э.» был заключен договор на осуществление технического надзора при строительстве учебно-лабораторного корпуса по 

<

адрес>. До настоящего момента документация по строительству лабораторного корпуса по 

<

адрес>, сохранилась не в полном объеме. Строительство нежилого здания велось за счет собственных средств без привлечения дольщиков. В 

<

дата> стал вопрос о продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Для проведения сделки необходимо зарегистрировать право собственности на нежилое здание литер «Г» в государственном реестре недвижимости. Основанием для регистрации служит разрешение на ввод незавершенного строительством объекта в эксплуатацию. В виду отсутствия разрешения на строительство нежилого здания литер «Г» МУП «ЦТИ» г. Новочеркасска при проведении регистрации текущих изменений в 

<

дата> поставило штамп о его самовольном строении, что исключает в дальнейшем возможность постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на него. Невозможность зарегистрировать право собственности на построенное нежилое здание литера «Г» ограничивает права истца по распоряжению недвижимым имуществом. Факт создания нежилого здания литер «Г», расположенного по адресу: 

<

адрес>, подтверждается техническим паспортом от 

<

дата>, выданы -1 МУП ЦТИ г. Новочеркасска Ростовской области. Согласно техническому паспорту инвентаризационная оценка нежилого здания литера «Г» составляет 2629626 рублей. В соответствии с заключением специалиста конструктивное решение нежилого здания литер «Г» по адресу: 

<

адрес> площадью 790,9 кв.м соответствует типовому строению, описанному в таблице № 46 Сборника № 18 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий, зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете; -не ведет к нарушению прочности или разрушению существующих несущих конструкций здания, не угрожает жизни и здоровью людей. Строительные материалы, использованные при строительстве данного строения, разрешены к применению органами государственного санитарно- эпидемиологической службы. Сложившаяся планировка в соответствии СНиП 2.01.02-85(1991) «Противопожарные нормы» обеспечивает безопасную эвакуацию людей, находящихся в помещении. Характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента нежилого здания и монтажу конструктивных элементов свидетельствуют о возведении объекта, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. На основании проведенного исследования специалист приходит к выводу, что нежилое здание литер «Г» по адресу: 

<

адрес>, площадью 790,9 кв.м является объектом капитального строительства, отнесенного к 1 группе капитальности, имеет фундамент и прочно связано с землей. Перенос здания без соразмерного ущерба его техническому состоянию и назначению не предоставляется возможным. Также специалист считает, что нежилое здание литер «Г» возможно использовать как лабораторный корпус. В 

<

дата> истец обратился в Департамент строительства и городского строительства по вопросу сохранения самовольно возведенного нежилого здания литер «Г», находящегося по адресу: 

<

адрес>, д.l5. Письмом ДС и ГР от 

<

дата>. № было рекомендовано обратиться в суд. 

Просил суд признать за ним право собственности на нежилое здание литер «Г» общей площадью 790,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте разбирательства по делу, в судебное заседание не явился. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении.

Представитель Администрации г.Новочеркасска, ФИО3, действующий на основании доверенности, просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, по тем основаниям, что спорное строение возведено без разрешения органов местного самоуправления.

В судебном заседании представитель третьего лица: Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Новочеркасска, ФИО4, действующая на основании доверенности, просила суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела. 

Представитель Министерства культуры Ростовской области, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился.

Суд, в порядке ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительством, площадью по наружному обмеру 320,3 кв.м., литер «Г», земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>., акта приема-передачи недвижимого имущества от 

<

дата>., договора № купли-продажи земельного участка собственнику строений от 

<

дата>., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 

<

дата> №№, № (л.д.48-52).

Как следует из технического паспорта МУП «ЦТИ» г.Новочеркасска по состоянию на 

<

дата>, нежилое здание литер «Г» общей площадью 790,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, числится самовольно возведенным (л.д.29-47).

При обращении в Администрацию г.Новочеркасска с заявлением о сохранении самовольно возведенного нежилого здания литер «Г» по адресу: 

<

адрес>, сообщением Департамента строительства и городского развития Администрации г.Новочеркасска от 

<

дата> истцу разъяснено, что в настоящее время не установлен иной (административный) порядок сохранения самовольно построенных (реконструированных) объектов капитального строительства, который наделял бы органы местного самоуправления полномочиями на принятие соответствующих решений (л.д.53).

Из сообщения Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Новочеркасска от 

<

дата> следует, что в соответствии с перечнем объектов культурного наследия регионального значения Ростовской области на территории города Новочеркасск расположен 1 объект культурного наследия, по адресу: 

<

адрес>, литер А (Жилой дом. Классический стиль). Здание литер «Г» подпадает в 200 метровую защитную зону объекта культурного наследия. В соответствии с п.1 ч.1 ст. 5.1. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно- пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. 

В соответствии с ч.2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ), охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. 

Часть 1 ст. 34.1. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ предусматривает, что защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. 

В соответствии с п.4 ч.3 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. 

В соответствии с п.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На основании ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По смыслу вышеуказанных норм права, строительство объекта может осуществлять лицо, которое обладает земельным участком на соответствующем праве и имеет разрешение на строительство.

Из материалов дела следует, что Государственным архитектурно-строительным надзором Российской Федерации было выдано разрешение № от 

<

дата> на выполнение строительно-монтажных работ по адресу: 

<

адрес> (л.д.66), выданное на основании Постановления главы администрации 

<

адрес> от 

<

дата> № об отводе земельного участка для строительства объекта, акта на землепользование от 

<

дата> №, выданного администрацией 

<

адрес>, индивидуального проекта, 

<

дата> выпуска, разработанного Новочеркасским отделом ОАО «Р.».

Как предусмотрено ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в РФ» № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: 1) разрешения собственника земельного участка или здания, сооружения; 2) соблюдения градостроительных, строительных норм и правил. 

Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указал, что, применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (п. 22).

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. 

Между тем, требований к истцу о сносе самовольного строения уполномоченными органами не заявлялось.

Согласно пункту 26 Постановлении Пленума № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом в п. 46 данного Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ N 22 указано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Из анализа вышеприведенных норм применительно к спорным правоотношениям следует, что для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве, нарушение прав граждан возведенной постройкой и наличие угрозы для жизни и здоровья граждан возведенным строением. 

Согласно заключение НП «С.» от 

<

дата> (л.д.8-28), конструктивное решение нежилого здания литера «Г» по адресу: 

<

адрес> площадью 790,9 кв. м. соответствует типовому строению, описанному в таблице № 46 Сборника № 18 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий, зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете; - не ведет к нарушению прочности или разрушению существующих несущих конструкций здания, не угрожает жизни и здоровью людей. 

Строительные материалы, использованные при строительстве данного строения разрешены к применению органами государственной санитарно-эпидемиологической службы. Сложившаяся планировка в соответствии СНиП 2.01.02-85(1991) «Противопожарные нормы» обеспечивает безопасную эвакуацию людей, находящихся в помещении. 

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. 

Характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента нежилого здания и монтажу конструктивных элементов свидетельствуют о возведении объекта, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. 

На основании проведенного исследования эксперт приходит к выводу, что нежилое здание литера «Г» по адресу: 

<

адрес> площадью 790,9 кв. м. является объектом капитального строительства, отнесенного к 1 группе капитальности, имеет фундамент и прочно связано с землей. Перенос здания без несоразмерного ущерба его техническому состоянию и назначению не представляется возможным. А также эксперты считают, что данное нежилое здание литера «Г» возможно использовать как лабораторный корпус (л.д.18,19). 

Конституционный Суд РФ, в определении № 744-О разъяснил, что закрепленные в ст.35 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное же строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Таким образом, положения ст. 222 ГК РФ, закрепляющие признаки самовольной постройки, т.е. постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и последствия возведения такой постройки, включая обязанность по ее сносу, не могут расцениваться как нарушающие конституционные права граждан. 

В силу п.3 ст. 222 Гражданского кодекса, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Из содержания приведенных правовых норм следует, что одним из основных условий возможности сохранения самовольной постройки является правомерность использования земельного участка. 

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Как установлено судом, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

дата>, земельный участок, площадью 1598 кв.м., с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1. При этом в отношении этого земельного участка не зарегистрировано каких-либо обременений, категория земли: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для эксплуатации инженерно-лабораторного корпуса (л.д.50).

Суд полагает несостоятельными доводы представителя УАиГ г.Новочеркасска о том, что спорное строение находится в зоне объектов культурного наследия и поэтому право собственности на него не может быть признано поскольку Государственным архитектурно-строительным надзором Российской Федерации было выдано разрешение № от 

<

дата> на выполнение строительно-монтажных работ по адресу: 

<

адрес> (л.д.66), выданное на основании Постановления главы администрации г.Новочеркасска от 

<

дата> № об отводе земельного участка для строительства объекта, акта на землепользование от 

<

дата> №, выданного администрацией г.Новочеркасска, индивидуального проекта, 

<

дата> выпуска, разработанного Новочеркасским отделом ОАО «Ростовгражданпроект».

Требований и предписаний к истцу в связи выполнением строительных работ по возведению спорного объекта уполномоченным органом не предъявлялось, каких –либо ограничений по использованию земельного участка установлено не было.

На основании части 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с ч. 6 ст. 11 Закона N 73-ФЗ должностные лица органов охраны объектов культурного наследия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право выдавать предписания, в том числе об устранении нарушений требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия либо особого режима использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия.

Согласно п. 1 Положения об управлении государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 15.06.2015 N 338, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области (далее - Управление) является уполномоченным органом исполнительной власти Самарской области в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

К числу полномочий, осуществляемых Управлением относится, в том числе, направление предписания заказчику изыскательских, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" работ по использованию лесов и иных работ, техническому заказчику (застройщику) объекта капитального строительства, лицу, проводящему указанные работы, если их проведение может ухудшить состояние объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия (в том числе объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, расположенных за пределами земельного участка (земельных участков), в границах которого (которых) проводятся указанные работы), нарушить их целостность и сохранность.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что само по себе нахождение данного здания в границах охранной зоны не может служить основанием для отказа в признании права на него, как на самовольно возведенное строение. В противном случае это повлекло бы нарушение основополагающих положений Конституции РФ, устанавливающих, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (статья 35 Конституции РФ).

Нахождение спорного здания в границах территории объекта культурного наследия сопряжено с ограничениями в проведении работ по его реконструкции.

Так, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 5.1 Закона N 73-ФЗ на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Согласно п. 20 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972, расположенные в пределах территорий зон охраны объектов культурного наследия объекты капитального строительства, предельные параметры которых не соответствуют режимам использования земель или градостроительным регламентам, установленным в границах данных зон, используются в соответствии с этими режимами использования земель и градостроительными регламентами с даты вступления в силу акта органа государственной власти об утверждении зон охраны объектов культурного наследия, предусматривающего установление таких режимов использования земель и градостроительных регламентов.

Реконструкция указанных объектов капитального строительства и их частей может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с режимами использования земель и градостроительными регламентами, установленными в границах зон охраны объекта культурного наследия, или путем уменьшения их несоответствия установленным предельным параметрам разрешенного строительства.

Принимая во внимание тот факт, что истцом земельный участок по указанному адресу принадлежит истцу на праве собственности, используется в соответствии с его целевым назначением, отраженным в кадастровой паспорте земельного участка, строительство данного объекта выполнено на основании выданного разрешения и проекта, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г.Новочеркасска, третьи лица: Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска, Министерство культуры Ростовской области о признании права собственности на нежилое строение, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание литера «Г» общей площадью 790,9 кв.м. расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 февраля 2018 года

Судья: Н.М. Калашникова