Р Е Ш Е Н И Е

 И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и 

г.Салехард 13 января 2021 года

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Евсевьева С.А.,

при секретаре Кречмаровской Ю.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-22/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу, с привлечением заинтересованных лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу и Администрация г. Ноябрьск, об установлении кадастровой стоимости принадлежащему ему на праве собственности нежилого помещения, общей площадью 202,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости - 2 108 800 рублей по состоянию на 02 октября 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что кадастровая стоимость помещения составляет 9 260 627,2 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает право истца на справедливую уплату налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, находящихся в его собственности. 

Определением судьи от 02 декабря 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

В отзыве на административное исковое заявление Департамент имущественных отношений ЯНАО указал, что на основании постановления Правительства ЯНАО от 22 мая 2017 года № 469-П с 01 октября 2017 года полномочия в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, помещений), расположенных на территории автономного округа, переданы Департаменту имущественных отношений ЯНАО. Департамент не оспаривает указанную административным истцом рыночную стоимость объекта недвижимости.

В возражении на административное исковое заявление Департамент имущественных отношений Администрации МО г. Ноябрьск указал, что представленный истцом отчёт не является допустимым, достоверным доказательством, поскольку не отвечает требования ст. 61, 69 КАС РФ, и не может быть положен в основу решения суда, поскольку вызывает обоснованные сомнения в выводах, не содержит необходимого экономического обоснования, рыночная стоимость недвижимого имущества, определенная в отчёте, существенно отличается от её кадастровой стоимости - в 4 раза. 

Иных письменных возражений и отзывов не поступило. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что согласно общему правилу бремени доказывания каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (ст. 62 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 202,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 10-13).

В соответствии с п. 1 ст. 399, ст. 401, 402 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований, объектом налогообложения могут являться здание, строение, сооружение, помещение, налоговая база по общим правилам подлежит определению исходя из кадастровой стоимости данных объектов.

Законом ЯНАО от 27 октября 2014 № 83-ЗАО с 01 января 2015 года на территории Ямало-Ненецкого автономного округа установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (ст. 1). 

Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник объекта недвижимости и налогоплательщик, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного объекта.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, государственная кадастровая стоимость нежилого помещения определялась по состоянию на 02 октября 2018 года и составила 9 260 627,2 рублей (т. 1 л.д. 9).

В связи с чем, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость помещения - 02 октября 2018 года, следует признать обоснованными.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу требований ст. 62, 70, ч. 5 ст. 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности, для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В этой связи, административный истец представил в суд отчёт № 40 от 10 февраля 2020 года, выполненный ООО «ЭКСПЕРТНО-ОЦЕНОЧНАЯ ПАЛАТА» (оценщик ФИО2), об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 02 октября 2018 года составила, с учётом НДС, 2 108 800 рублей (т. 1 л.д. 15-168).

В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298 (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в п. 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (п. 4 ФСО № 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (п. 1 ст. 8 Налогового кодекса РФ).

Из п. 1, 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пп. 4-11 ст. 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пп. 1, 3 ст. 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (п. 1 ст. 166 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 1053 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

В свою очередь, по общему правилу, реализация объекта недвижимости по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, согласно представленному административным истцом отчёту, была определена с учётом НДС, в связи с сомнениями в достоверности представленного административным истцом отчета по делу была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 211-213).

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКО-Н» ФИО3 от 10 ноября 2020 года № 3А-267/2020/ЭО/57-1120, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 02 октября 2018 года составила 3 204 000 рублей (без учёта НДС), 3 781 000 (с учётом НДС) (т. 2 л.д. 2-61), то есть, содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость.

Как усматривается из заключения, экспертом был применен доходный и сравнительный подходы к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода применён метод прямой капитализации. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод количественных корректировок. В качестве аналогов объекта оценки в рамках используемых подходов оценки взяты 3 и 4 объекта соответственно, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории г. Ноябрьск ЯНАО.

Используя полученные весовые коэффициенты различных подходов к оценке, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости по соответствующей формуле, подробно описав в отчёте все условия, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения.

Выводы в экспертизе сделаны уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, достаточно полно мотивированы и не содержат каких-либо противоречий.

При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО «ЭКО-Н» (эксперт ФИО3) № 3А-267/2020/ЭО/57-1120 от 10 ноября 2020 года является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «ЭКСПЕРТНО-ОЦЕНОЧНАЯ ПАЛАТА», не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, рыночная стоимость объекта недвижимости определена с учётом НДС, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.

Заключение эксперта, имеющееся в распоряжении суда, подготовлено лицом, обладающим специальными знаниям и правом на проведение подобного рода исследования, которое было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на все поставленные вопросы экспертом были даны мотивированные ответы, которые согласуются с примененными в заключении федеральными стандартами оценки, а выводы эксперта основаны на результатах анализа материалов дела (приведены выше), рыночной стоимости объектов-аналогов и отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, ст. 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, ФСО № 3 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611, о чем указано в заключении.

В силу предоставленных полномочий эксперт вправе использовать общедоступную информацию по аналогам оцениваемого объекта и необходимую ему в рамках применения сравнительного подхода к оценке, что являются составной частью исследования (п. 8 ч. 2 ст.82 КАС РФ). 

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ, для назначения повторной либо дополнительной экспертизы не усматриваю. 

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, за основу рыночной стоимости спорного нежилого помещения суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении, в размере 3 204 000 рублей (без учёта НДС).

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость нежилого помещения подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы без учёта НДС. 

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления, поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей.

Как следует из материалов дела административное исковое заявление направлено в суд посредством использования почтовой связи - 07 августа 2020 года (почтовый конверт - т.1 л.д. 169), поэтому датой подачи следует признать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.

От ООО «ЭКО-Н» поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 рублей (т. 2 л.д. 2).

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду, было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. 

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 названного Кодекса.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 02 октября 2018 года в размере 9 260 627,2 рублей и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы, в размере 3 204 000 рублей, составляет 65,4%, которая превышает двукратный размер, и поэтому является значительной, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (абз. 2 п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года).

Согласно представленным суду сведениям, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № была определена на основании акта филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу от 02 октября 2018 года № КУВД-001/2018-3559345, утвержденного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

При таких данных прихожу к выводу, что судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту денежной суммы в размере 50 000 рублей за определение рыночной стоимости объекта недвижимости следует взыскать с административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 202,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости - 3 204 000 рублей по состоянию на 02 октября 2018 года.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером № считать 07 августа 2020 года. 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу в пользу ООО «ЭКО-Н» расходы по производству судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Евсевьев