Дело №2-3-155/2019

64RS0008-03-2019-000209-15

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 августа 2019года

рабочий поселок Новые Бурасы

Саратовская область

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Никулиной И.В., 

при секретаре Постновой О.И., 

с участием помощника прокурора Новобурасского района Саратовской области Шабаевой Е.А.,

рассмотрев гражданское дело по иску прокурора прокурора Новобурасского района Саратовской области к администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о прекращении права собственности, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

прокурор Новобурасского района Саратовской области обратился в Базарно-Карабулакский районный суд с указанным исковым заявлением, мотивируя заявленные требования с учетом уточнений тем, что прокуратурой Новобурасского района в июне 2019 года проведена проверка соблюдения администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области требований законодательства о землепользовании, в ходе которой установлено следующее.

11.08.2016 между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 3967 кв.м из земель населенных пунктов с адресным ориентиром: 

<

адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства. 

01.02.2017 между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи данного земельного участка в связи с наличием в пределах данного земельного участка принадлежащего ФИО1 на праве собственности объекта с кадастровым номером №, то есть в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

Согласно расчетам цены выкупа земельного участка стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 42 347,33 руб., то есть 3% от его кадастровой стоимости.

Проверкой установлено, что площадь объекта с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ФИО1 на праве собственности составляет 24 кв.м, что в 165 раз меньше площади предоставленного в собственность ответчику земельного участка.

Таким образом, имеет место факт несоразмерности площади предоставленного в собственность ФИО1 земельного участка, площади расположенного на нём объекта.

Согласно декларации об объекте недвижимого имущества от 05.12.2016 данный объект с кадастровым номером № является гаражом площадью 24 кв.м построенным в 2016 году и не имеющим подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. 

Таким образом, гараж с кадастровым номером № не является объектом недвижимости.

На основании заявлений ФИО1 от 10.03.2017 произведены государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 1322 кв.м, № площадью 1323 кв.м и № площадью 1322 кв.м, образованные в результате межевания земельного участка с кадастровым номером №.

В связи с изложенным, ФИО1 и администрация Новобурасского муниципального района Саратовской области, действуя незаконно, уклонились от соблюдения установленного порядка предоставления земельного участка по результатам проведения аукциона, что повлекло существенное нарушение законных интересов Новобурасского муниципального района в части поступления в бюджет района соответствующих доходов от реализации вышеуказанного земельного участка с аукциона по рыночным ценам, определенным независимым оценщиком.

Более того, незаконными действиями администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области по непроведению аукциона по продаже указанного земельного участка нарушило потенциальное право неопределенного круга лиц, которые желали в законном порядке приобрести земельный участок в собственность.

При таких обстоятельствах нарушенные права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц и органов местного самоуправления подлежат восстановлению путем признания сделки вытекающей из договора купли-продажи земельного участка недействительной и приведения сторон в первоначальное положение.

Просит прекратить право собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерам: №, №, № с адресным ориентиром: 

<

адрес>; признать недействительными результаты межевания земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участоке с кадастровым номером № площадью 3967 кв.м. с адресным ориентиром: 

<

адрес>; признать недействительным (ничтожным) договор №2 продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 3967 кв.м, заключенный 01.02.2017 между Администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1; прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, обязав ФИО1 возвратить администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером № площадью 3967 кв.м. с адресным ориентиром: 

<

адрес>, а администрацию Новобурасского муниципального района Саратовской области - возвратить ФИО1 денежные средства в размере 42347 руб. 33 коп..

Помощник прокурора Шабаева Е.А. заявленные требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, указав на нарушение ответчиками процедуры продажи находящегося в государственной собственности земельного участка. А поскольку земельный участок с кадастровым номером № не мог быть предоставлен ФИО1 на льготных основаниях, у него отсутствовали законные основания для раздела данного участка и межевания земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №.

Ответчик ФИО1 извещен о времени и месте рассмотрения дела своевременно надлежащим образом, в суд не явился без указания причин, явку своего представителя в суд не обеспечил, возражений не представил, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Ответчик администрация Новобурасского муниципального района Саратовской области извещена о месте и времени судебного заседания, явку представителя на обеспечила, возражений не представила. 

Третье лицо — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области извещено о месте и времени судебного заседания, представителя в суд не направило, возражений по иску не представило.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание положения ст. 167 ГК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков и третьего лица.

Выслушав помощника прокурора, ознакомившись с материалами дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 36 Конституции РФ, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья 12 ГК РФ гласит, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), предусматривающей способы защиты нарушенного права на земельный участок.

Статья 6 ЗК РФ предусматривает, что объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Как указано в пунктах 1 и 2 статьи 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. 

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 25 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Как указано в ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп. 6 п. 2).

Пункт 1 ст. 39.20 ЗК РФ гласит, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом и подтверждается исследованными материалами, 11.08.2016 между администрацией Тепловского муниципального образования Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключен договор №19 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 3967кв.м из земель населенных пунктов с адресным ориентиром: 

<

адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства на срок 10 лет, право аренды зарегистрировано (л.д. 6670).

Соглашением сторон от 01.02.2017 договор аренды был расторгнут, и в тот же день между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи данного земельного участка. Стороны пришли к соглашению о цене земельного участка в размере 42347 руб. 33 коп., цена по договору уплачена покупателем полностью (л.д. 80, 91-93, 95). 

В договоре купли-продажи имеется указание, что на продаваемом земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО1. Также в договоре имеется ссылка на пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.17 и ст. 39.20 ЗК РФ.

На основании декларации об объекте недвижимости было зарегистрировано право собственности ФИО1 на гараж площадью 24 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 112, 161-168, 169).

Согласно указанной декларации гараж не имеет подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Из акта, составленного по результатам проведенной прокуратурой района проверки, и фототаблиц к нему усматривается, что осмотренный объект с кадастровым номером № имеет металлические стены и кровлю, подключен к электросети. Фундамент, сетей и систем иного инженерно-технического обеспечения объект не имеет. (л.д. 8-16).

Таким образом, основанием продажи ответчику ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № послужило то, что ФИО1 представил администрации Новобурасского муниципального района сведения о наличии на данном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Согласно статье 129 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Статьи 39.3 и 39.20 ЗК РФ предусматривали продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, сооружений либо помещений, расположенных на таких участках.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Понятия «здание», «сооружение» и «помещение» содержатся в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», где указано, следующее:

6) здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

14) помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями;

23) сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Доказательства наличия на спорных земельных участках зданий, сооружений либо помещений, по своим техническим характеристикам соответствующим вышеизложенным нормам права, суду не представлены.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящегося на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование только соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой именно для использования такого здания, сооружения по назначению.

Судом установлено, что расположенный на земельном участке с кадастровым номером № объект с кадастровым номером №, не имеет признаков, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» для зданий и сооружений, площадь проданного ФИО1 земельного участка явно несоразмерна площади расположенного на нем объекта, следовательно, земельный участок с кадастровым номером № не мог быть продан ФИО1 на льготных основаниях без проведения аукциона на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Анализ вышеприведенных норм права позволяет суду прийти к выводу о том, что возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ. 

Технические характеристики и внешний вид расположенного на спорном участке объекта не позволяют суду прийти к выводу о возможности использования данного объекта каким-либо образом при эксплуатации земельного участка.

Кроме того, сопоставление площадей проданного ФИО1 в порядке ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка и расположенного на этом участке объекта позволяет сделать вывод о явной несоразмерности проданного земельного участка, поскольку площадь земельного участка более чем в 160 раз превышает площадь расположенного на нем объекта.

Действиями администрации Новобурасского муниципального района по продаже ФИО1 земельного участка с нарушением требований статьи 39.3 ЗК РФ без проведения аукциона были нарушены права и законные интересы неопределенного круга лиц - граждан имеющих право и желающих принять участие в аукционе по продаже земельных участков и в законном порядке приобрести земельные участки в собственность. 

Следовательно, при таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 ГК РФ).

Кроме того, отчуждение администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области земельного участка без аукциона в данном случае нарушило права и законные интересы Новобурасского муниципального района на продажу участка по цене, указанной в п. 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ и на получение бюджетом района дохода от сделки в размере, неограниченном кадастровой стоимостью продаваемого земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В качестве основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указан, в том числе, межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории) (пункт 7 части 2 указанной статьи).

Часть 1 ст. 15 указанного Федерального закона содержит перечень лиц, на основании заявления которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество. В числе прочих такое заявление вправе подать собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

Согласно представленных материалов (л.д. 26-57, 161-168, 170-190) земельный участок с кадастровым номером № был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами №, № и №, на которые ответчик ФИО1 зарегистрировал право собственности.

Поскольку судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не мог быть продан ФИО1, следовательно, у него не могло возникнуть право собственности на него, и у ФИО1 отсутствовало право на распоряжение данным участком в виде его раздела на три участка с кадастровыми номерами №, № и №. Следовательно, у ФИО1 не могло возникнуть право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, № и №, и он не был вправе ставить их на кадастровый учет.

Таким образом, раздел земельного участка с кадастровым номером № и межевание земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № нельзя признать законными.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заявленные требования должны быть удовлетворены в полном объеме, поскольку они законны, обоснованы и подтверждаются исследованными судом доказательствами.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

иск прокурора Новобурасского района Саратовской области к администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о прекращении права собственности, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерам: №, №, № с адресным ориентиром 

<

адрес>.

Признать недействительным результаты межевания земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № с адресным ориентиром: 

<

адрес>, снять данные земельные участки с государственного кадастрового учета.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером № площадью 3967 кв.м. с адресным ориентиром: 

<

адрес>.

Признать недействительным договор №2 купли-продажи земельного участка площадью 3967 кв. м с кадастровым номером №, заключенный 01.02.2017 между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, обязав ФИО1 возвратить администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером № площадью 3967 кв.м. с адресным ориентиром: 

<

адрес>, и обязав администрацию Новобурасского муниципального района Саратовской области возвратить ФИО1 денежные средства в размере 42347 рублей 33 копейки.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3967 кв.м. с адресным ориентиром: 

<

адрес>.

Данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 25 августа 2019 года.

Судья И.В.Никулина