№ 2 - 2197/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тосно Ленинградской области 5 декабря 2017 года

Тосненский городской суд Ленинградской области в составе: 

председательствующего – судьи Григорьевой Е.Г., 

при секретаре Удовик Л.В., 

с участием помощника Тосненского городского прокурора Андреевой П.А., 

представителя истца ЗАО «Племхоз имени Тельмана» ФИО11.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Племхоз имени Тельмана» к ФИО1, ФИО2 о признании договора прекращенным, взыскании задолженности по оплате пользования квартирой, выселении со снятием с регистрационного учета, 

установил:

первоначально Закрытое акционерное общество «Племхоз имени Тельмана» (далее – ЗАО «Племхоз имени Тельмана», истец) обратилось в суд с иском к ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по оплате пользования квартирой в размере 

<

данные изъяты> копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ года, выселении со снятием с регистрационного учета из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав в обоснование иска следующее.

ДД.ММ.ГГГГ года между истцом, как наймодателем и собственником квартиры, и ответчиком, как нанимателем жилого помещения, был заключен договора найма жилого помещения с правом выкупа № № и дополнительное соглашение к нему. По условиям указанного договора истцу предоставлялась на условиях коммерческого найма квартира по указанному выше адресу. Условиями названного договора, пунктом 2.1.2. предусмотрено, что ответчик обязан осуществлять все необходимые коммунальные платежи в установленном порядке, при этом определено, что оплата коммунальных услуг в плату за пользование квартирой не входит. Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что плата за пользование квартирой вносится ежемесячно, не позднее двадцатого числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора, и составляет ставку технического обслуживания. Размер такой ставки договором или иными документами не установлен. Пункт 1.6. договора предусматривает возможность заключения договора купли-продажи квартиры на условиях дополнительного соглашения к договору. Пунктом 8.1. договора установлено, что плата за пользование квартирой не входит в сумму сделки, указанной в п. 1.6. договора. Вышеперечисленные пункты договора не позволяют определить размер платы за пользование квартирой. В соответствии со ст. 424 ГК РФ истцом получена информация о средней стоимости аренды двухкомнатной квартиры в деревне Пионер и ближайших населенных пунктах. Ответчик за все время пользования квартирой не вносил плату за наем жилого помещения истцу. ДД.ММ.ГГГГ года истец направил ответчику предупреждение об отказе от продления договора на новый срок в порядке ст. 684 ГК РФ. Указанное уведомление ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ года, то есть за три месяца до даты окончания срока действия договора, однако из жилого помещения не выехал. На основании изложенного, ст.ст. 424, 682 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Жилищного кодекса РФ истец обратился в суд с настоящим иском. Также ЗАО «Пемхоз имени Тельмана» просило суд о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу в суд настоящего иска (л.д. 4, 12-14).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца к участию в деле в порядке ст. 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в качестве соответчика привлечен ФИО2; заявленные исковые требования уточнены в порядке ст. 39 ГПК РФ, в окончательном виде ЗАО «Племхоз имени Тельмана» просит суд признать прекратившимся договор найма жилого помещения с правом выкупа № № от ДД.ММ.ГГГГ года в связи с окончанием срока его действия с ДД.ММ.ГГГГ года, взыскать с ФИО1 задолженность по оплате пользования квартирой в размере 

<

данные изъяты> копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ года, выселить ФИО1 и ФИО2 со снятием с регистрационного учета из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ФИО1 судебные расходы по получению справки о сумме арендной паты в размере 1500 рублей, с ФИО1 и ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины; обоснование иска осталось неизменным (л.д. 83). 

Также в ходе судебного разбирательства по инициативе суда расширен субъектный состав участвующих в нем лиц – к участию в деле в порядке ст. 43 ГПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отдел по Тосненскому району Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области; в порядке ст. 45 ГПК РФ – Тосненский городской прокурор. 

В судебном заседании представитель истца ФИО12 поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены своевременно и надлежащим образом, возражений относительно исковых требований не представили, своих представителей в суд не направили, не сообщили об уважительности причин неявки и не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в адрес ответчиков по правилам ст. 113 ГПК РФ направлялись заказные письма с уведомлением, которые, однако, возвращены почтовым отделением связи за истечением срока хранения (л.д. 119-120).

При возвращении почтовым отделением связи судебного извещения, в том числе, в связи с неявкой адресата по извещению за заказным письмом, признается, что в силу положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Кроме того, суд учитывает, что направленные ответчикам извещения о месте и времени предыдущих судебных заседаний, также вернулись в суд за истечением срока хранения (л.д. 44-46, 74, 91-92, 98-101).

Таким образом, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчиков о времени и месте судебного заседания всеми доступными суду способами, что свидетельствует о принятии судом всех мер по обеспечению условий, необходимых для реализации лицом своих прав, при таких обстоятельствах, суд вправе рассмотреть дело в отсутствии не явившегося ответчиков.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о месте и времени его проведения (л.д. 117). 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, заключение прокурора, находящего заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит иск ЗАО «Племхоз имени Тельмана» подлежащим удовлетворению в силу следующего. 

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может произвольно лишен жилища.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статья 678 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с абз. 1 ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

В силу абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ устанавливает, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Из указанных положений закона следует, что наймодатель вправе отказаться от продления договор найма жилого помещения только в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём. Нарушение нанимателем обязательств по внесению платы за наём жилого помещения является основанием для расторжения договора найма в судебном порядке, при этом нанимателю может быть предоставлен срок для устранения допущенных нарушений договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между ЗАО «Племхоз имени Тельмана» в лице генерального директора ФИО13 (наймодателем по договору с одной стороны) и ФИО1 (нанимателем по договору с другой стороны) заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа № № с приложениями №№ 1,2 (далее – договор, л.д. 18-28).

Собственником жилого помещения (двухкомнатной квартиры площадью 

<

данные изъяты> кв.м.), расположенной по адресу: 

<

адрес>, является истец (л.д. 17). 

Согласно п. 1.1. указанного договора наймодатель по настоящему договору представляет нанимателю на условиях коммерческого найма принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 7.1. договора он заключен сроком на 1 год (краткосрочный наем). 

Наймодатель не позднее, чем на 30 дней до истечения срока действия настоящего договора обязан письменно уведомить нанимателя, в том числе, об отказе заключить новый договор найма и выселении (п. 7.3. договора). 

В течение 30 дней с момента получения уведомления нанимателем уведомления о принятом наймодателем решении об отказе заключить новый договор и выселении наниматель обязан выехать в порядке и сроки, установленные п. 2.4. настоящего договора. 

Пунктом 2.1.2. указанного выше договора предусмотрено, что ответчик обязан осуществлять все необходимые коммунальные платежи в установленном порядке, при этом определено, что оплата коммунальных услуг в плату за пользование квартирой не входит.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что плата за пользование квартирой вносится ежемесячно, не позднее двадцатого числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора, и составляет ставку технического обслуживания. Размер такой ставки договором или иными документами не установлен. 

Пункт 1.6. договора предусматривает возможность заключения договора купли-продажи квартиры на условиях дополнительного соглашения к договору.

Пунктом 8.1. договора установлено, что плата за пользование квартирой не входит в сумму сделки, указанной в п. 1.6. договора.

Вышеперечисленные пункты договора не позволяют определить размер платы за пользование квартирой.

При неуказании в договоре найма жилого помещения размера платы за наем подлежит применению п. 3 ст. 424 ГК РФ, из которого следует, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Истцом получена информация о средней стоимости аренды двухкомнатной квартиры в деревне 

<

данные изъяты> и ближайших населенных пунктах. 

Так, в соответствии с информационным письмом ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года средняя цена предложений на рынке аренды двухкомнатных квартир, расположенных в деревне 

<

данные изъяты> и близлежащих населенных пунктах Тосненского района Ленинградской области, составляет на 2 квартал 2014 года 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 7).

Иной цены аренды квартиры ответчиками в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

На основании абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со справкой ЗАО «Племхоз имени Тельмана» от ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 не выплачивались денежные средства в счет пользования спорной квартирой (л.д. 123). 

Таким образом, подлежит взысканию с ответчика ФИО1 (нанимателя жилого помещения) плата за жилое помещение за определенный истцом период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 

<

данные изъяты> копеек. 

ДД.ММ.ГГГГ года истец направил ответчику предупреждение об отказе от продления договора на новый срок в порядке ст. 684 ГК РФ (л.д. 29) в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём (л.д. 122).

Указанное уведомление ФИО1 получил ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 33), однако, из жилого помещения ответчики не выехали (л.д. 34).

Из справки о регистрации формы № № от ДД.ММ.ГГГГ года ответчики зарегистрированы в квартире по адресу: 

<

адрес> (л.д. 75). 

Каких-либо иных соглашений между истцом и ответчиками не заключено, к лицам, за которыми законом предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением, ответчики не относятся, какого-либо соглашения о сохранении права пользования жилым помещением стороны не заключали.

Как следует из решения Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ года по гражданскому делу № № по иску ФИО1 к Ордена «Знак Почета» Закрытому акционерному обществу «Племенное хозяйство имени Тельмана» об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру (л.д. 105-107), имеющего преюдициальное значение при рассмотрении настоящего гражданского дела в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, оставленного без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 108-112), ФИО1 отказано в удовлетворении иска в связи с невыплатой в полном объеме выкупной стоимости квартиры6 ФИО1 внесены в счет погашения выкупной стоимости спорной квартиры денежные средства в размере 1931 доллар США, остаток задолженности по договору - 

<

данные изъяты>

В соответствии со справкой ЗАО «Племхоз имени Тельмана» от ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 не выплачивались денежные средства в счет выкупной стоимости квартиры (л.д. 123). 

На основании изложенного, принимая во внимание, что срок действия договора найма истек, выкупная стоимость квартиры не выплачена, суд признает его прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ года. 

Оснований, предусматривающих преимущественное право ответчиков на заключение нового договора найма, судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

Наличие у ответчиков регистрации в спорном жилом помещении не является обстоятельством, свидетельствующим о возникновении у них жилищных прав на данное жилое помещение, так как регистрация является лишь административным актом, который сам по себе не порождает равного с собственником права на владение и пользование жилым помещением, и регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ и законами РФ, в том числе, и жилищных прав.

Таким образом, с учетом изложенных выше обстоятельств, суд находит иск Закрытого акционерного общества «Племхоз имени Тельмана» к ФИО1, ФИО2 о признании договора прекращенным, взыскании задолженности по оплате пользования квартирой, выселении, снятии с регистрационного учета обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С учетом удовлетворения иска ЗАО «Племхоз имени Тельмана» в полном объеме, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины по требованиям неимущественного характера в размере 6000 рублей 00 копеек; по требованиям имущественного характера с ФИО1 – 978 рублей 41 копейка – расходы по уплате государственной пошлины; 1500 рублей 00 копеек – расходы истца по получению сведений об арендной плате; излишне уплаченная государственная пошлина в размере 21 рубль 59 копеек подлежит возврату истцу в соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Закрытого акционерного общества «Племхоз имени Тельмана» к ФИО1, ФИО2 о признании договора прекращенным, взыскании задолженности по оплате пользования квартирой, выселении со снятием с регистрационного учета - удовлетворить. 

Признать прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ года договор найма жилого помещения с правом выкупа № 5 с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ЗАО «Племхоз имени Тельмана» и ФИО1

Выселить ФИО1, ФИО2 из жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, с последующим снятием с регистрационного учета.

Взыскать с ФИО1 в пользу Закрытого акционерного общества «Племхоз имени Тельмана» задолженность по оплате пользования квартирой за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 

<

данные изъяты> копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 978 рублей 41 копейка, по получению справки об арендной плате в размере 1500 рублей 00 копеек, всего взыскать – 28425 (двадцать восемь тысяч четыреста двадцать пять) рублей 41 копейку.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «Племхоз имени Тельмана» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек. 

Вернуть истцу Закрытому акционерному обществу «Племхоз имени Тельмана» излишне уплаченную государственную пошлину на основании платежного поручения № № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 21 рубль 59 копеек. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы, представления в Ленинградский областной суд через Тосненский городской суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения – 10 декабря 2017 года. 

Судья Е.Г. Григорьева