Дело №3а-83/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2020 года г.Рязань

Рязанский областной суд

в составе:

судьи Милашовой Л.В.,

с участием:

представителей административного ответчика Министерства имущественных и

земельных отношений Рязанской области ФИО1, ФИО2,

при секретаре Васюговой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску ФИО3 к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является сособственником указанных земельных участков.

В соответствии с Выписками из ЕГРН от 22.05.2019г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 484 196,74 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 673 026, 92 рублей.

Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость данных земельных участков, которая в соответствии с отчетом 

<

скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 1 929 877 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 2 427 765 рублей.

По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика. Просил установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 1 929 877 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 2 427 765 рублей.

В процессе производства по делу административный истец уточнил заявленные административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 1 870 614 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной в размере 2 353 212 рублей согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1, ФИО2 исковые требования в указанном размере не признали.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в судне явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей ответчика, судебного эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является сособственником (

<

скрыто> земельного участка с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

земельного участка с кадастровым номером № 

<

скрыто> 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН от 14.05.2019 года.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № № по состоянию на 01 января 2018 года в размерах 8 484 196,74 рублей и 10 673 026,92 рублей соответственно, что подтверждается Выписками из ЕГРН от 22.05.2019г.

В соответствии с отчетом 

<

скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 1 929 877 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 2 427 765 рублей.

По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости данного земельного участка судом была назначена экспертиза, производство которой поручено 

<

скрыто>

Из заключения судебной экспертизы № от 05.06.2020 года следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 870 614 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 353 212 рублей.

В судебном заседании судебный эксперт ФИО10 заключение судебной экспертизы поддержала. 

Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом был исследован рынок земельных участков в Рязанской области, из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, с возможностью использования под общественно-деловую застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектами оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.

Суд не может согласиться с доводами административного ответчика о том, что экспертом в заключении судебной экспертизы в качестве объекта-аналога № 2 принят объект, не сопоставимый с объектами оценки по видам разрешенного использования. 

Из заключения судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельных участков истца по состоянию на 01 января 2018 года следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости указанных земельных участков объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 экспертом проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по сегменту рынка. Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно транспортных подъездных путей объектов оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.

Эксперт ФИО10 в судебном заседании подтвердила, что объекты оценки (земельные участке с кадастровыми номерами №) имеют разрешенное использование: многофункциональные деловые и обслуживающие здания, для объектов общественно-делового значения.

Согласно данным объявления о продаже исследованный ею объект-аналог № 2 (земельный участок, расположенный в г

<

скрыто> предназначен под коммерческое использование, общеделовую застройку, возможно строительство АЗС, станции техобслуживания, мойки, складов, торгово-развлекательного центра (стр. 79, 156 заключения судебной экспертизы), его возможно использовать по тем же видам разрешенного использования, что и оцениваемые земельные участки. В соответствии с пп. "е" п. 22 ФСО № 7 объект-аналог № 2 относится к одному сегменту рынка с оцениваемыми земельными участками и по назначению является сопоставимым с ними.

Как пояснил судебный эксперт ФИО10 в судебном заседании, в заключении судебной экспертизы допущена техническая опечатка в части стр. 80, где размещены данные публичной кадастровой карты, стр. 81, 82 судебной экспертизы, которые содержат сведения о земельном участке с кадастровым номером № не являющемся объектом-аналогом № 2, и не использованном экспертом в расчетах. Указанная опечатка не повлияла на выводы эксперта о рыночной стоимости объектов оценки. 

Учитывая изложенное, суд признает доводы ответчика о неправильности заключения судебной экспертизы в части применения объекта-аналога № 2 необоснованными.

Суд не может согласиться и с доводами ответчика о неправомерном применении экспертом при расчете рыночной стоимости земельных участков истца корректировки на расположение относительно красной линии для объектов-аналогов №№ 2 и 3 в размере 0,775. 

Как следует из заключения судебной экспертизы, оцениваемые земельные участки используются под проезды и согласно публичной кадастровой карте представляют собой дороги для внутреннего (частного) пользования, объекты-аналоги № 2 и № 3 относительно красной линии находятся на первой линии, в связи с чем экспертом применен коэффициент, в размере 0,775 на расположение земельных участков относительно красной линии, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки", под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2017.

Вопреки доводам ответчика о неверной трактовке экспертом понятия "обеспеченность земельного участка коммуникациями", из заключения судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 экспертом проверены, исследованы на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты. Судебный эксперт ФИО10 подтвердила, что земельные участки, являющиеся объектами оценки, не имеют никаких коммуникаций и не являются застроенными.

Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельных участков истца судебным экспертом ФИО10, сторонами не приведено.

Представленный истцом отчет 

<

скрыто> от 10 июня 2019 года противоречит выводам судебной экспертизы и не может быть приняты судом в качестве достоверного доказательства. 

Заключение судебной экспертизы №1853/2020 от 05.06.2020 года, проведенной 

<

скрыто> соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельных участков, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права истца, суд полагает, что его требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО3 к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости 1 870 614 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 353 212 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 09 сентября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено 09 июля 2020 года.