Дело № 2-182/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Тисульский районный суд Кемеровской области

в составе председательствующей судьи И.В. Егеровой 

при секретаре М.А. Лисицыной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 

в пгт. Тисуль 25 сентября 2018 года 

гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Берикульского сельского поселения о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, ничтожным, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с иском Администрации Берикульского сельского поселения о признании договора купли-продажи незаключенным, ничтожным. В обоснование своих требований истец указывает, что ФИО1 является собственником квартиры, .... В 2001 году она решила данную квартиру продать, нашла покупателей, предложивших ей уплатить рыночную стоимость квартиры, взяла у них задаток. После чего ей стали поступать настойчивые анонимные телефонные звонки с категорическими требованиями продать квартиру Администрации, якобы для молодой учительницы английского языка. ФИО1 проживала на тот момент одна, и подобные телефонные звонки ее напугали. В результате чего она вынуждена была вернуть задаток добросовестным покупателям и подписать Договор купли-продажи квартиры с представителем Администрации по существенно заниженной стоимости в 12 000 рублей, при том, что инвентаризационная оценка квартиры (которая была ниже рыночной) составляла 62 961 рубль. Поскольку ФИО1 была напугана, она как можно быстрее отдала ключи и документы по оплате квартиры представителю администрации, освободила квартиру и уехала к родственникам на Украину.

Никаких доказательств того, что ФИО1 получила причитающиеся ей по договору денежные средства, кроме указания в самом договоре нет.

Решением Тисульского районного суда Кемеровской области от 05 апреля 2017 года по гражданскому делу № 2-127-2017, вступившим в законную силу 10 мая 2017 года Администрации Берикульского сельского поселения отказано в удовлетворении иска к ФИО1 о признании права собственности на квартиру, ... ....

При рассмотрении дела №2-127/2017 в судебном заседании было установлено, и не оспаривалось администрацией Берикульского сельского поселения, что на протяжении 16 лет с момента заключения договора купли-продажи администрация р.п. Берикульский не обращалась к ФИО1 с требованием о регистрации договора, и этот установленный факт также является основанием, для указания в мотивировочной части решения на то, что договор купли-продажи от 30 марта 2001 года является незаключенным.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно Постановления Конституционного Суда РФ от 15.02.2016 г. №3-П: «Интересы защиты права собственности и стабильности гражданского оборота предопределяют не только установление судебного контроля за обоснованностью имущественных притязаний одних лиц к другим, но и введение в правовое регулирование норм, которые позволяют одной из сторон блокировать судебное разрешение имущественного спора по существу, если другая сторона обратилась за защитой своих прав спустя значительное время после того, как ей стало известно о том. что ее права оказались нарушенными. В гражданском законодательстве - это предназначение норм об исковой давности, под которой Гражданский кодекс Российской Федерации понимает срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено (статья 195). 

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав. 

Исходя из этого установление и регулирование федеральным законодателем сроков для обращения в суд, включая их изменение и отмену, не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту. 

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса (пункт 1 статьи 196).

Начало течения срока исковой давности данный Кодекс связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200). Применительно же к отдельным видам требований Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами могут устанавливаться иные правила о начале течения срока исковой давности. Так, по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования, при этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК Российской Федерации). 

Абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК Российской Федерации в ранее действовавшей редакции связывал начало течения срока исковой давности по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, с возникновением у кредитора права предъявить требование об исполнении обязательства и не устанавливал при этом каких-либо сроков, исчисляемых со дня возникновения обязательства. 

Между тем согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя; при этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма, законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений, обратная сила закона применяется преимущественно в отношениях, которые возникают между индивидом и государством в целом, и делается это в интересах индивида (уголовное законодательство, пенсионное законодательство); в отношениях субъектами которых выступают физические и юридические лица, обратная сила не применяется, ибо интересы одной стороны правоотношения не могут быть принесены в жертву интересам другой, не нарушившей закон.

Развивая приведенную правовую позицию Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 ГК Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во вpeмени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие; только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность) (Постановление от 22 апреля 2014 года №12-П: определения от 18 января 2005 года №7-О, от 29 января 2015 года №211-О и др.). 

Данный подход обусловлен необходимостью достижения соразмерности при соблюдении интересов общества и условий защиты основных прав личности, т. е. баланса конституционно защищаемых ценностей, а потому вопрос придания обратной силы закону, изменяющему обязательства юридически равных участников гражданского правоотношения, требует дифференцированного подхода, обеспечивающего сбалансированность и справедливость соответствующего правового регулирования, не допускающего ущемления уже гарантированных орав и законных интересов одной стороны и умаления возможностей их защиты в пользу другой (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 2 июля 2015 года №1539-0). 

Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ: «Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом». 

Согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса. 

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Согласно п. 2 ст. 200 КГ РФ (в редакции, действовавшей с 01.01.1995 по 01.09.2013 года), по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока. 

Согласно п. 64 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав: «Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности». 

В п. 6 договора купли-продажи квартиры от 30 марта 2001 года четко указано, что Администрация р.п. Берикульскuй Тисульского района Кемеровской области приобретает право собственности на указанную квартиру после регистрации настоящего договора в Филиале № 4 Учреждения юстиции Кемеровской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. Мариинска. 

Также в заключительном абзаце договора купли-продажи квартиры от 30 марта 2001 года четко указано, что право собственности на Квартиру по настоящему договору подлежит регистрации в отделе по регистрации сделок с недвижимостью при администрации Тисульского района. 

Исходя из положений п. 2 ст. 200 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, начало течения срока исковой давности связывалось с моментом, когда у Администрации р.п. Берикульский возникло право требовать от ФИО1 подать заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а оно возникло у Администрации р.п. Берикульский в момент подписания договора купли-продажи, т.е. 30 марта 2001 года и абсолютно четко в нем прописано, таким образом, именно с этого момента, 30 марта 2001 года и началось течение срока исковой давности и 31 марта 2004 года, он истек. 

С момента подписания договора Администрация р.п. Берикульский Тисульского района Кемеровской области знала, не могла не знать, о необходимости регистрации договора и невозможности произведения каких-либо действий с квартирой до момента его государственной регистрации, а значит прекрасно знала (должна была знать) с момента подписания договора о нарушении права (если оно было) и кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, тем не менее, не только в пределах срока исковой давности, а на протяжении 16 лет с вопросом о регистрации договора купли-продажи квартиры от 30 марта 2001 года к ФИО1 не обращалась. 

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. 

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно ст. 165 ГК РФ, несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. 

До 01 марта 2013 года договор купли-продажи подлежал обязательной государственной регистрации. Спорный договор заключен 30 марта 2001 года, т.е. на него данное требование закона распространяется. 

Согласно п. 7 ст. 16 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими, со дня внесения сведений о сделке в ЕГРП. 

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 30 марта 2001 года в пределах срока исковой давности зарегистрирован не был, то в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, данная сделка является ничтожной и не влечет никаких юридических последствий. 

Истец, в лице своего представителя ФИО2 просит суд признать договор купли-продажи квартиры ... от 30 марта 2001 года незаключенным, ничтожным.

В дополнительных пояснения к исковому заявлению представитель истца ФИО2 указал, что в процессе подготовки кассационной жалобы по делу №2-9/2018, в начале августа 2018 года ФИО2 и дочь истицы ФИО3 расспросили ФИО1 об обстоятельствах сделки. В результате удалось выяснить, что под воздействием поступавших ей угроз ФИО1 действительно подписала 30 марта 2001 года договор купли-продажи. Как в договоре были прописаны условия оплаты – она не помнит. Подписывала ли она тогда же передаточный акт - она также не помнит. Денег по договору от Администрации р.п. Берикульский она не получила. 

Когда в начале июня 2001 года за ней приехал сын - страх прошел и она заявила К., что без денег не передаст квартиру и на регистрацию никакие документы подавать не станет. 

К. заявил, что денег у него нет, но рассчитается при первой возможности, и очень просил все же отдать ключи от квартиры. 

В итоге, они договорились, что К. отдает ей документы (в том числе подписанный договор купли-продажи от 30 марта 2001 года), а она отдает ему ключи. Когда появятся деньги, К. переведет ей деньги, а она вышлет ему документы и доверенность, причем на оформление доверенности и отправку документов К. также должен будет перевести деньги. Все координаты для связи - и адрес, и телефон - она К. оставила. 

На тот момент ФИО1 посчитала, что таких гарантий ей будет достаточно - не будет денег - не будет регистрации договора купли-продажи, а значит квартира остается ее. 

Они рассчитывали, что к тому времени, когда дойдет контейнер - К. переведет ей деньги и они смогут рассчитаться. 

Однако, контейнер пришел, а К. ей деньги так и не перевел, и ее сын вынужден был изыскивать средства, чтобы рассчитаться за контейнер. 

Какое-то время ФИО1 еще ждала, что деньги ей К. все же переведет, но по прошествии примерно года поняла, что ее обманули, сильно расстроилась. 

Денег на поездку в п. Берикулский не было. Поэтому ФИО1 смирилась со сложившейся ситуацией, но любое упоминание или воспоминание о ней - всегда вызывало у нее чувство обиды и досады, поэтому она никогда не любила вспоминать эту ситуацию и не хотела о ней говорить. 

Таким образом, спорный договор купли-продажи от 30 марта 2001 года не был исполнен со стороны покупателя, Администрации Берикульского сельского поселения и именно поэтому не был подан на государственную регистрацию.

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовала, согласно доверенности, доверила представлять ее интересы ФИО2.

Представитель ФИО1– ФИО2, действующий на основании доверенности от 01.09.2017 г. (л.д. 19), участвующий в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, поддержал требования по доводам изложенным в иске, в полном объеме, по тем же основаниям. Кроме того пояснил, что в судебное заседание не было представлено ни одного документа, свидетельствующего об исполнении договора, также отсутствует и сам оригинал договора купли-продажи. Изучение копий документов противоречит положениям ст. 67 ГПК РФ, суд не имеет право считать установленными обстоятельства по делу на основании копий документов. Что касается пропуска срока исковой давности ФИО1, пояснил следующее, что претензий с ее стороны не поступало, поскольку договор не был зарегистрирован, соответственно, являлся незаключенным, квартира оставалась в ее собственности. Поэтому никаких оснований для предъявления иска или претензий у нее не было. Такие основания появились после вступления в силу решения Тисульского районного суда от 09.01.2018г., которое вступило в силу только 05.06.2018г., соответственно, исковое заявление было ими подано 06.06.2018г., т.е. на следующий день, как им стало известно о нарушении их права. Поэтому сроки исковой давности по данному делу не пропущены. Решение Тисульского районного суда от 09.01.2018г. не имеет преюдициального значения для рассмотрения данного дела. Даже если решение суда будет исполнено, и будет зарегистрирован переход права собственности, то это не делает договор купли-продажи заключенным, поскольку в решении суда отсутствует указание на обязанность Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии зарегистрировать договор, поэтому договор как был, так и останется незаключенным.

Представитель ответчика Администрации Берикульского сельского поселения - ФИО4, действующий на основании доверенности, надлежащим образом уведомленный о дне и времени рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствовал, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд, с согласия сторон, находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие. В судебном заседании от 23.08.2018г. пояснил, что находит заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Договор купли-продажи и передаточный акт были подписаны обеими сторонами, подписание договора истицей является подтверждением ее добровольного волеизъявления, условия договора ее устраивали, в том числе и сумма договора, претензий к покупателю она не имела. Данный договор был удостоверен нотариусом, что подтверждает тот факт, что сделка была совершена без давления, добровольно. В соответствии с данным договором, расчет между продавцом и покупателем был произведен до подписания самого договора. Согласно передаточному акту, ФИО1 передала администрации п. Берикульский документы на указанную квартиру. В договоре купли-продажи сроки государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом не оговаривались. В соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации и п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10, установлено, что переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием признания договора, заключенного между покупателем и продавцом, недействительным. Решением Тисульского районного суда по делу 2-9-2018 на ФИО1 возложена обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности по договору ... купли-продажи квартиры от 30.01.2001г., в связи с эти полагает, что договор купли-продажи квартиры является заключенным и на основании решения Тисульского районного суда будет произведена государственная регистрация перехода права собственности. Кроме того, в соответствии со ст. 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года. В соответствии со ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Если ФИО1 считает, что договор был заключен с нарушением ее прав и были нарушены условия сделки, об этом она должны была знать уже с момента подписания договора, т.е. 30.03.2001г. Соответственно, срок исковой давности по признанию договора купли-продажи незаключенным, начинает течь с 30.03.2001г.

Суд, выслушав пояснения представителя истца- ФИО2, изучив материалы дела, считает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Из содержания ч.2 ст.223 ГК РФ следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Тисульского районного суда от 09 января 2018 года по гражданскому делу 2-9-2018 по иску Администрации Берикульского сельского поселения к ФИО1 на ФИО1 возложена обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности по Договору ... купли-продажи квартиры от 30 марта 2001 г., заключенному между ФИО1 и Администрацией р.п. Берикульский на объект недвижимого имущества - квартиру, ... в двухквартирном одноэтажном брусовом доме на земельном участке ... с надворными постройками, ... течение 10 дней после вступления решения в законную силу. Данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области для регистрации перехода права собственности по Договору ... купли-продажи квартиры от 30 марта 2001 г., заключенному между ФИО1 и Администрацией р.п.Берикульский на указанный объект недвижимого имущества, а также для погашения записи о праве собственности ФИО1 и регистрации права собственности Администрации Берикульского сельского поселения Тисульского района Кемеровской области на указанное выше недвижимое имущество по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

05.06.2018 года решение Тисульского районного суда от 09 января 2018 года вступило в законную силу.

Решением Тисульского районного суда от 09 января 2018 года установлено, что 30 марта 2001 года между ФИО1 и Администрацией Берикульского сельского поселения Тисульского района Кемеровской области заключен Договор купли-продажи квартиры, .... Данный Договор удостоверен государственным нотариусом Тисульского района и зарегистрирован в реестре ....

Обязательства по данному Договору исполнены Сторонами в полном объеме, то есть, ФИО1 передала Администрации вышеуказанную квартиру, а Администрация заплатила ФИО1 цену по Договору в размере 12 000 рублей и приняла данную квартиру. Расчет был произведен до подписания Договора. Никаких претензий Стороны договора друг к другу не предъявляли.

После заключения Договора купли-продажи ФИО1 выехала из квартиры в июне 2001 года.

25 мая 2001 года Администрацией Берикульского сельского поселения издано Распоряжение № 3 о покупке и распределения квартиры, в соответствии с которым квартира была поставлена на баланс Администрации.

Таким образом, в судебном заседании по настоящему гражданскому делу установлено, что сделка купли-продажи квартиры совершена между продавцом ФИО1 и покупателем – Администрацией р.п. Берикульский в надлежащей форме, Сторонами исполнены обязательства по Договору.

Доводы представителя истца о не заключении договора купли-продажи в связи с неполучением истцом денежных средств за продажу квартиры, предусмотренных договором судом отклоняются, как не подтвержденные материалами дела.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из п. 4, 5 договора купли-продажи квартиры, ..., от 13 марта 2001 года следует, что квартира продается за 12 000 рублей, Администрация р.п. Берикульский Тисульского района Кемеровской области купила у ФИО1 указанную квартиру за 12 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Надлежащих доказательств, подтверждающих доводы представителя истца о неполучением истцом денежных средств за продажу указанной квартиры суду не представлено.

Кроме того, указанные доводы представителя истца являлись предметом рассмотрения суда по гражданскому делу №2-9-2018, были проверены судом и отклонены как несостоятельные, поскольку доказательств в обоснование им в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду ответчиком не представлено.

Судом отклоняются и доводы стороны истца о признании указанной сделки ничтожной в связи с несоблюдением требований о государственной регистрации сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако, в связи со вступлением в силу Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012г. «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ», договор купли-продажи не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013г.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного до 01.03.2013г. не может является основанием для признания его незаключенным, поскольку в указанном договоре купли-продажи квартиры не определены сроки его государственной регистрации, следовательно, срок исполнения обязательств определен моментом востребования и администрация Берикульского сельского поселения заявила истице о своем намерении зарегистрировать указанное право 25.10.2017г. В настоящее время не требуется государственная регистрация договора купли-продажи, а лишь регистрация перехода права собственности на данное имущество.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 61 вышеуказанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и участие в государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на это имущество по сделке.

Как установлено решением Тисульского районного суда Кемеровской области от 09 января 2018 года по гражданскому делу №2-9-2018 ФИО1 уклонилась от совершения действий по государственной регистрации, что создало истцу препятствия в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в связи с чем, на ФИО1 указанным решением суда возложена обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества - квартиру, ....

В связи с наличием данного решения суда, вступившего в законную силу, которое является основанием для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, а также для погашения записи о праве собственности ФИО1 и регистрации права собственности Администрации Берикульского сельского поселения Тисульского района Кемеровской области на данное недвижимое имущество, доводы представителя истца о несоблюдении требований о государственной регистрации сделки не влекут правовые последствия в виде признания ничтожным договора купли-продажи недвижимости от 30 марта 2001 года.

Судом также отклоняются доводы представителя истца о нарушении ответчиком сроков исковой давности, как основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства. Данные обстоятельства также являлись предметом рассмотрения по делу 2-9-2018, судом им была дана надлежащая оценка.

Вместе с тем, суд отклоняет доводы ответчика, о том, что решение Тисульского районного суда Кемеровской области от 05.04.2017 года по гражданскому делу №2-127/2017, вступившее в законную силу 10 мая 2017 года, которым Администрации Берикульского сельского поселения было отказано в иске к ФИО1 о признании права собственности на квартиру, ..., а договор купли-продажи квартиры от 30.03.2001 года признан незаключенным, имеет преюдициальное значение для данного гражданского дела, поскольку это противоречило бы требованиям действующего законодательства.

Так, согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Оценив все доказательства по делу в совокупности в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что сделка купли-продажи квартиры совершена между продавцом ФИО1 и покупателем –Администрацией р.п. Берикульский в надлежащей форме, условия Договора купли-продажи Сторонами выполнены, передача недвижимого имущества фактически состоялась, признаки незаключенности, ничтожности данного договора отсутствуют.

При принятии решения суд учитывает наличие вступившего в законную силу решения Тисульского районного суда от 09 января 2018 года по гражданскому делу 2-9/2018, которое является основанием для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, а также для погашения записи о праве собственности ФИО1 и регистрации права собственности Администрации Берикульского сельского поселения Тисульского района Кемеровской области на данное недвижимое имущество.

Иные доводы истца судом отклоняются, так как не опровергают выводы суда и основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства в сфере регулирования спорных правоотношений.

В связи с указанными обстоятельствами, суд полагает возможным отказать истцу в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры ... от 30 марта 2001 года незаключенным, ничтожным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Берикульского сельского поселения о признании договора купли-продажи квартиры, ..., от 30 марта 2001 года незаключенным, ничтожным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

...

...

...

...

Судья -