К делу №294/2025 

(УИД 23RS0033-01-2025-000158-64)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт Мостовской 14.03.2025

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего-судьи Ткаченко В.Н., 

при секретаре Губиной С.В.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2,

представителя ответчика администрации МО ФИО7 район ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ФИО7 район Краснодарского края и ФИО4 о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, установлении факта наличия реестровой ошибки в государственном кадастре недвижимости в сведениях о земельном участке и снятии с государственного кадастрового учета сведений о границах земельного участка,

установил:

ФИО1 (в лице представителя ФИО2) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 и к администрации муниципального образования ФИО7 район Краснодарского края, которым просила:

- признать недействительным договор аренды земельного участка № 2000009600 от 19.10.2023, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 124043 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для осуществления предпринимательской деятельности (под зданиями коровников и прилегающей территории 

<

адрес>", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- применить последствия недействительной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 2000009600 от 19.10.2023, запись регистрации права № 

<

номер>; - установить факт наличия реестровой ошибки в государственном кадастре недвижимости в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> и устранить нарушение права путем снятия с государственного кадастрового учета сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, имеющий местоположение: 

<

адрес>.

Также истец просит указать, что принятое по делу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, имеющий местоположение: 

<

адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- здание насосной 

<

адрес> общей площадью 5,9 кв.м, кадастровый номер 

<

номер> (запись регистрации права № 

<

номер> от 28.05.2024);

- здание проходной 

<

адрес> общей площадью 47,0 кв.м, кадастровый номер 

<

номер> (запись регистрации права № 

<

номер> от 28.05.2024);

- здание весовой 

<

адрес> общей площадью 83,7 кв.м, кадастровый номер 

<

номер> (запись регистрации права № 

<

номер> от 28.05.2024). 

Данные объекты недвижимости располагаются на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>, который предоставлялся ФИО4 без проведения торгов, как собственнику объектов недвижимого имущества - здание коровника 

<

адрес>, общей площадью 1233,9 кв.м, литер Г - 3 с кадастровым номером 

<

номер>, здание коровника 

<

адрес>, общей площадью 1232,6 кв.м, литер Г - 4 с кадастровым номером 

<

номер>; здание коровника 

<

адрес>, общей площадью 1232,3 кв.м, литер Г, назначение - нежилое, количество этажей - 1, здание коровника 

<

адрес>, общей площадью 1237,3 кв.м, литер Г - 1, назначение - нежилое, количество этажей - 1.

Истец считает, что договор аренды № 2000009600 от 19.10.2023 заключен с нарушением норм действующего законодательства и нарушает её права и законные интересы, поскольку на переданном ФИО4 в аренду земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>, располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие истице на праве собственности.

Истец также указывает на наличии реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>. Спорный земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> сформирован за счет земель коллективно-долевой собственности членов ААП «Переправное», и не относится к государственным землям в связи с чем, администрация муниципального образования ФИО7 район не обладает полномочиями по самостоятельному распоряжению земельным участком с кадастровым номером 

<

номер>

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить, приведя в обоснование доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации МО ФИО7 район по доверенности ФИО3, выразила несогласие относительно признания договора аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> недействительным и наличие реестровой ошибки. 

Ответчик ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО5 в суд не явились. Надлежаще уведомлены о дате и времени судебного заседания, в ранних судебных заседаниях выразили несогласие относительно признания договора аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> недействительным и наличие реестровой ошибки.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО6 в судебное заседание не явилась, ранее разрешение спора оставила на усмотрение суда. 

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1, в связи со следующим.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что между администрацией муниципального образования ФИО7 район Краснодарского края и ФИО4 19.10.2023 заключен договор аренды земельного участка № 2000009600. Государственная собственность на вышеуказанный земельный участок не разграничена и расположен в границах поселения.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды в аренду ФИО4 передавался земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 124043 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, р-н ФИО7, 200 метров восточнее ст. Переправной вид разрешенного использования: для осуществления предпринимательской деятельности(под зданиями коровников и прилегающей территории МТФ №2", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к Договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 25.10.2023 в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись за № 

<

номер>

Земельный участок предоставлялся ФИО4 без проведения торгов, как собственнику объектов здание коровника 

<

адрес>, общей площадью 1233,9 кв.м, литер Г-3 с кадастровым номером 

<

номер>, здание коровника 

<

адрес> общей площадью 1232,6 кв.м, литер Г-4 с кадастровым номером 

<

номер>; здание коровника 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

номер>, Лит Г, общей площадью 1232,3 кв.м; зданием коровника 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

номер>, Лит Г1, общей площадью 1237,3 кв.м. 

Право собственности ФИО4 на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 24.08.2023 в ЕГРП внесена соответствующие регистрационные записи.

Администрация муниципального образования ФИО7 район не предоставила правоустанавливающего документа относительно указанного земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> и вправе ли она распоряжаться данным участком. Истец же в соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ предоставила из архива Фонда государственных данных выкопировку из проекта перераспределения земель ААП «Переправное» Мостовского района Краснодарского края на котором, в границах земель ААП «Переправное» выделены земли, переданные в коллективно-долевую собственность граждан, согласно которой спорный земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> является частью контура под №50 в секции №27, площадью 13.2 га. ААП «Переправное» входящий в границы земель, переданных в коллективно-долевую собственность граждан (земельный участок 

<

номер>). 

ФИО1, считая, что договор аренды заключен с нарушением норм действующего законодательства и нарушает её права и законные интересы, поскольку на переданном ФИО4 в аренду земельном участке, располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган) (ст. 39.2 Земельного кодекса РФ).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ содержит перечень случаев, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

В частности, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в аренду без проведения торгов предоставляются земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам этих зданий, сооружений, помещений в них по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Данное положение необходимо применять в совокупности с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В данном случае, исходя из совокупности положений статей 35, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ суд приходит к выводу, что собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставления ему в аренду без торгов только той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Следовательно, если на испрашиваемом заявителем земельном участке, располагаются объекты капитального строительства, принадлежащие третьим лицам, то заявитель имеет право испрашивать только ту часть земельного участка, которая необходима для использования, принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, с соблюдением прав собственников иных объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемом земельном участке, имеющих возможность также приобрести без торгов в собственность или в аренду необходимую им для использования объектов недвижимости часть земельного участка.

Администрация муниципального образования ФИО7 район, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что ФИО1 имеет возможность вступить в действующий договор аренды на стороне арендатора, как собственник объектов недвижимого имущества, расположенного на предоставленном ФИО4 в аренду земельном участке.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из прямого толкования данной нормы следует, что договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен в двух случаях:

- когда помещения в здании, сооружении, расположенном на земельном участке, принадлежат нескольким лицам;

- когда на земельном участке располагается несколько зданий и сооружений, принадлежащие различным лицам при условии, что земельный участок является неделимым.

Вывод о том, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен только в отношении неделимого земельного участка, подтверждается и позицией Конституционного Суда РФ, в том числе определениями от 05.03.2004 N 82-О, от 21.02.2008 года N 119-О-О.

Как следует из материалов дела на земельном участке кадастровым номером 

<

номер> располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие как истцу, так и ответчику ФИО4, а также третьему лицу – ФИО8 (на данный момент установление права собственности на объекты недвижимости находится в суде).

Суд считает, что земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> является делимым и его предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора не представляется возможным в силу прямого указания закона.

Администрация муниципального образования ФИО7 район и ФИО4, возражая против удовлетворения исковых требований, указывают на то, что при заключении договора аренды у ФИО1 отсутствовало зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на объекты недвижимого имущества.

Действительно, как верно указывают ответчики, в установленном законом порядке право собственности ФИО1 было зарегистрировано только 28.05.2024, что подтверждается выпиской из ЕГРН и копией дела правоустанавливающих документов. Однако, заявляя указанный довод, ответчики не принимают во внимание следующие обстоятельства.

Согласно предоставленным сведениям из технического паспорта 

<

адрес> инвентарный №24955 ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» составленный по состоянию на 22.12.2004. План усадебного участка ст. Переправная 

<

адрес> масштаб 1:500 включает в себя помимо зданий коровника литер Г, Г1, Г3, Г4, принадлежащих ФИО4, также здание насосной 

<

адрес> общей площадью 5,9 кв.м, литер-9; здание проходной 

<

адрес> литер Г10; здание весовой 

<

адрес> общей площадью 83,7 кв.м, литер Г11 не принадлежащие ФИО4

Как следует из материалов дела в выписках ЕГРН на здания, принадлежащие истцу, графа «год завершения строительства»: 1970 г. строительство объекта недвижимого имущества – здание насосной 

<

адрес>; 1970 г. строительство объекта недвижимого имущества – здание насосной 

<

адрес>; 2004 г. строительство объекта недвижимого имущества – здание весовой 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах на момент заключения Договора аренды, арендодателю и арендатору ФИО4 должно было быть известно о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу.

Разрешая спор, суд также обращает внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды земельного участка, указанные выше требования законодательства выполнены не были, несмотря на то, что ответчики знали фактическом расположении на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащее истцу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 установлено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В связи с тем, что суд пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> не мог быть предоставлен в аренду ФИО4 при наличии на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих третьим лицам, суд считает, что договор аренды земельного участка № 2000009600 от 19.10.2023, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 124043 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для осуществления предпринимательской деятельности(под зданиями коровников и прилегающей территории 

<

адрес> местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> является недействительным.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 2000009600 от 19.10.2023, запись регистрации права № 

<

номер>

Согласно сведениям ЕГРН (выписка №КУВИ-001/2025-21926600 от 26.01.2025) земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для осуществления предпринимательской деятельности (под зданиями коровников и прилегающей территории 

<

адрес>), был образован и поставлен на кадастровый учет 08.09.2006 и имеет установленные границы, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Вместе с тем документ об образовании земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> из числа вышеперечисленных отсутствует. 

Образование земельных участков, осуществляется с учетом законодательно установленных норм, действующих (или ранее действовавших в момент проведения соответствующих мероприятий, а именно: до 01.03.2015 на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления об образовании земельного участка; с 01.03.2015 (с момента вступления в силу вносимых изменений в Земельный кодекс РФ) на основании одного из документов, перечисленных в статье 11.3 Земельного кодекса РФ. 

В 2006 году образование земельного участка из земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, осуществлялось на основании решения органа местного самоуправления, т.е. необходимо было подготовить правоустанавливающий акт об образовании земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>

Согласно предоставленным сведениям филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю Территориальный отдел №11(по Мостовскому району) от 10.03.2025 N 20/26-42/2025-158 при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> было представлено землеустроительное дело по установлению в натуре границ земельного участка общей площадью 124043,00 кв.м ФИО9 2006 года, в состав которого включены свидетельства о государственной регистрации права на 1-этажное здание коровника 

<

адрес>, литер Г-3, общая площадь 1233,9 кв.м. и свидетельства о государственной регистрации права на 1-этажное здание коровника 

<

адрес>, литер Г-4, общая площадь 1232,6 кв.м от 16.12.2005 г. за ФИО9, а также задание от 28.08.2006 г. на межевание земельного участка расположенного ФИО7 район, 200 м восточнее ст. Переправной порученное ФИО9 ГУП КК «Мостовской Земельный центр».

Таким образом, акт об образовании земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> представлен не был. Образование участка происходило только лишь под двумя зданиями корпуса МТФ №2 принадлежащих ФИО9 и по желанию ФИО9

Согласно ч. 1 ст. 11.3 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент постановки земельного участка на кадастровый учет) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 ЗК РФ. 

Таким образом, земельный участок образован в нарушение требований законодательства и не может являться объектом права и соответственно предметом договора аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

В силу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Запрещается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9), к изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам (пункт 6 статьи 11.9).

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Таким образом, исключительное право на приобретение в собственность возникает на ту часть земельного участка, которая необходима для использования находящегося на таком земельном участке здания, сооружения. 

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Как видно из материалов дела, площадь предоставленного земельного участка в аренду ФИО4 составляет 124043 кв.м. более чем в 22 раз превышает застроенную площадь данного земельного участка, исходя из площади строений по наружному обмеру по данным ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» (5296,9 кв.м).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. 

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394). 

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 N 13535/10). Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 N 1152/14). 

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04 и от 20.10.2010 N 6200/10). 

Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Руководствуясь статьями 39.2, 39.6, 39.14. 39.17, 39.20 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, принимая во внимание факт регистрации права собственности ФИО4 только на здание коровника 

<

адрес>, общей площадью 1233,9 кв.м, литер Г-3; здание коровника МТФ №2, общей площадью 1232,6 кв.м, литер Г-4; здание коровника 

<

адрес>, Лит Г, общей площадью 1232,3 кв.м; зданием коровника 

<

адрес>, Лит Г1, общей площадью 1237,3 кв.м суд, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 пришел к выводу о том, что администрация муниципального образования ФИО7 район и ФИО4 не представали доказательства в обоснование соразмерности испрашиваемой площади участка (124 043 кв.м) земельного участка площади принадлежащих заявителю зданий, строений и сооружений (5296,9 кв.м), не представили правоустанавливающий акт об образовании земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, соответственно не представили согласие землепользователей исходного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № 2000009600 от 19.10.2023, заключенный между администрацией МО ФИО7 район Краснодарского края в лице и.о. главы МО ФИО10 и ФИО4 (в лице представителя ФИО11) предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 124043 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для осуществления предпринимательской деятельности (под зданиями коровников и прилегающей территории 

<

адрес>, имеющий расположение: 

<

адрес>

Применить последствия недействительной данной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации права аренды в пользу ФИО4 (№ 

<

номер> от 25.10.2023).

Снять с государственного кадастрового учета сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, имеющего местоположение: 

<

адрес>

В удовлетворении требований об установлении факта наличия реестровой ошибки в государственном кадастре недвижимости в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> – отказать.

Настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, имеющего местоположение: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня подготовки в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 26.03.2025.

Председательствующий

судья В.Н. Ткаченко