Дело № 3а-151/2025 

УИД №33OS0000-01-2025-000153-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 3 сентября 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мусатовой А.В.,

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1,

заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Промышленный технологический лизинг» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Промышленный технологический лизинг» (далее по тексту – ООО «ПТЛ») в лице генерального директора ФИО3 обратилось во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований указано, что ООО «ПТЛ» является собственником объектов недвижимости:

– нежилого помещения с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, с кадастровой стоимостью 30 012 136,00 рублей; 

- нежилого помещения с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****,с кадастровой стоимостью 23 190 806,23 рублей. Данная кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 1 января 2023 года приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года №101-н.

Согласно отчетам об оценке №**** и №**** от 7 апреля 2025 года, составленного оценщиком ****, рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 24 626 000,00 и 18 848, 00 рублей, соответственно.

Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере их рыночной стоимости 24 626 000, 00 и 18 848 000, 00 рублей, соответственно.

Административный истец ООО «ПТЛ», надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, ходатайства об отложении не заявил.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1 возражала против удовлетворения административного иска и установления рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере, определенном экспертом, ссылаясь на некорректно проведенный экспертом подбор объектов-аналогов, повлекший в последующем искажение итоговой рыночной стоимости спорных объектов оценки. Также пояснила, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, возражала против назначения по делу повторной экспертизы и вызове эксперта в судебное заседание.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать по аналогичным основаниям, возражала против назначения по делу повторной экспертизы.

Заинтересованные лица Публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице филиала по Владимирской области, администрация МО Александровский муниципальный район Владимирской области ходатайствовали о проведение судебного заседания в отсутствие своих представителей, указав, что не ставят под сомнение правильность заключения эксперта, его форму и содержание, а также размер определенной им рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, Министерство финансов Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, возражений не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей административного истца, заинтересованных лиц.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного ответчика, заинтересованного лица, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что с 20 августа 2014 года по настоящее время ООО «ПТЛ» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место – Этаж №3, расположенного по адресу: ****.

Кроме того с 29 ноября 2012 года по настоящее время ООО «ПТЛ» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место – Этаж №3, расположенного по адресу: ****.

Указанные нежилые помещения поставлены на кадастровый учет 17 января 2014 года как ранее учтенные объекты.

Кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ****, **** утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года №101-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Владимирской области» по состоянию на 1 января 2023 года в размере 30 012 136, 00 и 23 190 806,23 рублей, соответственно.

Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 ноября 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 года. 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

2 июня 2024 года ООО «ПТЛ», полагая, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2023 года не соответствует их рыночной стоимости, ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, обратилось во Владимирский областной суд с настоящим административным иском, представив в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости вышеназванных нежилых помещений над их рыночной стоимостью отчеты об оценке №**** и №**** от 7 апреля 2025 года, подготовленные оценщиком ****, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 24 626 000,00 и 18 848 000, 00 рублей, соответственно. 

Административным ответчиком Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, заинтересованным лицом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» представлены письменные возражения, в которых указано, что отчеты об оценке №**** и №**** от 7 апреля 2025 года, подготовленные оценщиком ****, выполнены с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 10, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, а именно оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых объектов и другие виды использования, необходимые для определения их стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объектов оценки 17 590,00 и 17 422, 81 руб./кв.м., соответственно. При этом согласно данным Отчета об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 года №08/2023 стоимость предложения объектов функциональной группы 4 в муниципальном районе Александровский составила 38 346 руб./кв.м. при среднем значении 24 932,73 руб./кв.м., а стоимость зарегистрированных сделок с объектами данной группы в муниципальном районе Александровский составила 53 278,69 руб./кв.м..

Кроме того на стр. 48 и 47 Отчетов, соответственно, указано, что корректировка на этаж расположения к объекту-аналогу №5 составит 12, 76%. При этом в табл.8 Отчетов по данному фактору к объекту-аналогу №5 применена корректировка 0,98 (-2,00%).

Аналогичная позиция высказана представителями административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» в судебном заседании, пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки и их устранение невозможно без изменения рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчетов об оценке №028 и №029 от 7 апреля 2025 года, подготовленного оценщиком ****, требованиям законодательства об оценочной деятельности административным истцом не представлено. 

С учетом изложенного, а также принимая во внимание наличие существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, представленные административным истцом отчеты вызвали у суда сомнения в их обоснованности и достоверности.

В связи с чем судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению оценочной экспертизы, подготовленному оценщиком, занимающимся частной практикой, судебным экспертом **** №**** от 4 августа 2025 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 26 035 000,00 и 20 922 000,00 рублей, соответственно. 

Относительно соответствия отчетов об оценке **** №№****, **** от 7 апреля 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что в нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчеты об оценке вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов. 

В нарушение пунктов 2,8 ФСО VI по имеющимся ссылкам и копиям материалов не представляется возможным идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) по ссылкам и материалам о сроках ликвидности объектов коммерческой недвижимости, операционных расходах по управлению коммерческой недвижимостью, коэффициенте аренднопригодной площади. В связи с чем не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки, расчеты аренднопригодной площади и операционных расходов, а также расчет стоимости объектов оценки в рамках доходного и сравнительного подходов, что свидетельствует о несоблюдение требований 

Суд полагает выводы эксперта обоснованными и приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчетах сведения и содержание отчетов вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.При этом экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно действительным членом Палаты судебных экспертов им. Ю.Г. Корухова ****, имеющей соответствующее образование, ученую степень кандидата экономических наук, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 8 июля 2021 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», «Исследование строительных объектов и территорий с целью определения их стоимости», «Новые методики судебных финансово-экономических экспертиз». 

Заключение эксперта №**** от 4 августа 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), Федерального стандарта оценки (ФСО-1) в редакции приказа Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200,), содержит полное описание объектов оценки и произведенного расчета их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Экспертом применены сравнительный и доходный подходы с последующим согласованием полученных результатов. Экспертное заключение содержит полное описание объектов оценки и произведенного расчета их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования. Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствуют о возможности проверки данных сведений. В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения, экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения с обоснованием поправок и расчета их значений. 

В судебном заседании 3 сентября 2025 года на возражения административных ответчиков судом были изучены письменные пояснения эксперта ****, проводившей указанную выше судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ей экспертного заключения, дала подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №**** от 4 августа 2025 года.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было.

Суд полагает ошибочными возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, приведшего, по их мнению, к искажению рыночной стоимости, поскольку анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 29-45 Заключения эксперта, проанализировано 8 объектов из исследуемого сегмента, анализ рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 45-61 Заключения эксперта, проанализировано 16 объектов, что свидетельствует о выполнении экспертом требований пунктов 10, 11в) и 22 б) ФСО №7. 

Представленный в возражениях ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области удельный показатель кадастровой стоимости объектов оценки рассматриваемой 4 функциональной группы – 29 036,59 руб./кв.м значительно отличается от приведенной административными ответчиками в возражениях средней величины стоимости предложений (20 833,33; 28 104,49; 36 723,16 руб. за 1 кв.м.), что ставит под сомнение корректность приведенных значений.

Ссылки ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, об иной средней величине стоимости объектов рассматриваемой 4 функциональной группы на территории Владимирской области в Отчете об итогах государственной оценки №08/2023 от 23 августа 2023 года также являются ошибочными, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренными федеральными стандартами оценки стоимости. Таким образом, рыночная стоимость, определяемая экспертом в заключении и кадастровая стоимость, определенная в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

При этом письменные возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», а также Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области носят общий характер, не конкретизированы и не были уточнены в судебном заседании их представителями. 

Правом заявить ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, а также о вызове эксперта в судебное заседание, с целью уточнения оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и устранения других возникших вопросов по экспертизе, представители административного ответчика и заинтересованного лица не воспользовались, доказательств иной рыночной стоимости не представили.

С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение №**** от 4 августа 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

С учетом изложенного, а также руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд принимает в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, ****, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки 1 января 2023 года, заключение эксперта **** №**** от 4 августа 2025 года, а не отчеты об оценке №№**** **** от 7 апреля 2025 года, составленные оценщиком ****.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных административным истцом требований и установления по состоянию на 1 января 2023 года кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– нежилого помещения с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место – Этаж №3, расположенного по адресу: ****, в размере 26 065 000,00 рублей; 

- нежилого помещения с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место – Этаж №3, расположенного по адресу: ****, в размере 20 922 000,00 рублей.

При этом позицию представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», не оспаривавших права административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2023 года, о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований по имеющимся доказательствам, суд находит ошибочной, не основанной на нормах права, поскольку несогласие лишь с размером рыночной стоимости объекта оценки не является основанием для отказа в удовлетворении требовании о пересмотре кадастровой стоимости.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Аналогичные положения содержатся в пункте 26 Приказа Росреестра от 7 декабря 2023 года №П-0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».

Исходя из этого, в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В связи с этим суд полагает необходимым определить дату подачи ООО «Промышленный технологический лизинг» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости – 2 июня 2025 года, то есть дату его обращения в суд.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Промышленный технологический лизинг» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость

– нежилого помещения с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место – Этаж №3, расположенного по адресу: ****, в размере 26 035 000 (двадцать шесть миллионов тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек; 

- нежилого помещения с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место – Этаж №3, расположенного по адресу: ****, в размере 20 922 000 (двадцать миллионов девятьсот двадцать две тысячи) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного иска общества с ограниченной ответственностью «Промышленный технологический лизинг» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости – 2 июня 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 5 сентября 2025 года.