Дело № 2-128/2025 

УИД 33RS0003-01-2024-001223-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2025 года г. Владимир

Фрунзенский районный суд города Владимира в составе:

председательствующего судьи Баларченко П.С.,

при секретаре Луканине М.О.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «ТРАНШ» о признании общим имуществом собственников нежилые помещения, признании права отсутствующим,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «ТРАНШ» (далее по тексту – ООО СК «ТРАНШ») о признании общим имуществом собственников нежилых помещений в строящемся объекте недвижимости с кадастровым номером №... по адресу: ...... и признании права отсутствующим.

Исковые требования мотивированы тем, что ... между ООО СК «ТРАНШ» и ФИО5 заключен договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости №.... Объект долевого строительства – помещение нежилое, общей площадью кв.м., подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: ......, кадастровый номер земельного участка №..., разрешение на строительство №... от ..., проектная декларация от ..., и входящее в состав указанного жилого комплекса общее имущество. В соответствии с п.2.3 договора от ..., срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику до .... Цена договора составляет 17500 000 рублей. 

... между сторонами заключен договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости №.... Объект долевого строительства, нежилое помещение, общей площадью кв.м., подлежащее передачи дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: ......, кадастровый номер земельного участка №..., разрешение на строительство №... от ..., проектная декларация от ..., и входящее в состав указанного жилого комплекса общее имущество. В соответствии с п.2.3 договора от ..., срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику до .... Цена договора составляет 18619 000 рублей. 

В соответствии с указанными договорами, застройщик обязуется добросовестно выполнять свои обязательства по ним, дольщик – своевременно внести платежи по договорам. Дольщик уплатил застройщику в равных долях денежные средства на общую сумму 36119 000 рублей, то есть обязательства по оплате цены договоров исполнил своевременно и в полном объеме, однако нежилые помещения дольщику в установленный договорами срок застройщиком переданы не были, объект недвижимости в эксплуатацию не сдан. 

При ознакомлении с проектной документацией, истец полагает, что в ней произошли существенные изменения (изменено назначение общего имущества), в частности, общее имущество стало предметом договора участия в долевом строительстве (в частности, нежилые помещения расположенных на 4-ом этаже).

Ссылаясь на вышеизложенное, истец просил признать общим имуществом собственников помещений, следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: ......, кадастровый номер земельного участка №... (разрешение на строительство №... от ...): №... на поэтажном плане (кровля), этаж , общая площадь кв.м.; №... на поэтажном плане (вентиляционная камера), этаж общая площадь кв.м.; №... на поэтажном плане (холл), этаж 4, общая площадь кв.м., и признать отсутствующим право собственности ООО СК «Транш» на указанные нежилые помещения (л.д.9-15).

В порядке подготовки определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (л.д.99).

В ходе рассмотрения дела протокольным определением от 28.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО7 и ФИО8 (л.д.202).

В ходе рассмотрения дела протокольным определением от 17.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО9 (л.д.231).

В судебное заседание истец ФИО5, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился. Направил в суд представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности №... от ... (л.д.24), поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика ООО СК «ТРАНШ» ФИО3, действующая на основании доверенности от ... (л.д.98), в судебном заседании возражала относительно удовлетворения искового заявления по основаниям, указанным в письменных возражениях (л.д.212-213).

Третье лицо ФИО7, в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Направил представителя.

Представитель третьего лица ФИО4, действующий на основании доверенности №... от ..., полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворяю, представил письменные возражения и дополнения к ним (л.д.210-211).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Представлен письменный отзыв (л.д.105-106; 135-136).

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО8, не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Третье лицо ФИО9, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Каких-либо ходатайств не представлено.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не предоставлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. 

На основании изложенного, учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, материалы настоящего дела, и оценив все в совокупности, руководствуясь положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности доказывания обстоятельств по заявленным требованиям и возражениям каждой стороной, а также требованиями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об определении судом закона, подлежащего применению к спорному правоотношению, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

До момента государственной регистрации прав у участника долевого строительства имеются права требования предоставления им по окончании строительства объекта долевого строительства.

Государственная регистрация прав возможна в отношении тех объектов недвижимости сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате их государственного кадастрового учета (ч.4,7 ст.1 Закона №218-ФЗ).

До момента постановки объекта недвижимости на кадастровый учет последний не может выступать в качестве объекта гражданских прав.

В соответствии с ч.4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

В соответствии с ч. 2 ст. 287.5 ГК РФ к общему имуществу собственников машино-мест в сооружении относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.

Действующее законодательство не содержит положений, в соответствии с которыми необходимо осуществление государственного кадастрового учета объектов, не являющихся объектами недвижимости (в том числе помещениями), в частности, межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, инженерных коммуникаций, иного оборудования (механического, электрического, санитарно-технического и др.).

Общее имущество принадлежит собственникам помещений, расположенных в здании, на праве общей долевой собственности (п.2 ст. 287.4 ГК РФ). Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона, одновременно с правом на помещения в таком доме, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.01.2004 земельный участок, площадью , расположенный по адресу: ...... поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер земельного участка №..., с видом разрешенного использования: под строительство группы многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными объектами торговли и обслуживания, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д.64-93).

На указанном земельном участке с кадастровым номером №..., расположенном по адресу: ......, застройщиком ООО Строительная компания «ТРАНШ», с привлечением денежных средств дольщиков ведется строительство «Жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (1 этаж, 2 этаж)». Строительство осуществляется в соответствии с разрешением на строительство №..., выданного ... Управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира.

Государственная регистрация договора долевого участия, заключенного с первым дольщиком осуществлена 28.05.2015. 

К заявлению о государственной регистрации названного договора участия в долевом строительстве, в соответствии с требованиями подпункта 2 пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу, за исключением отдельных положений, с 01.01.2017, полностью – с 01.01.2020) были приложены проектная декларация от 17.04.2015, включающая в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, а также определяющая состав общего имущества в строящемся жилом комплексе и проектную документацию данного жилого комплекса.

Установлено, что 30.11.2015 между ОО Строительная компания «ТРАНШ» (застройщик) и ФИО6 (дольщик) заключен договор №... на участие в долевом строительстве объекта недвижимости (л.д.27-33).

Согласно п. 1.2 договора, объект долевого строительства»: нежилое помещение, общей площадью , расположенное на этаже, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса по адресу: ......, кадастровый номер земельного участка (разрешение на строительство №... от ..., проектная декларация от ..., опубликованная на сайте www.pb33.ru), и входящее в состав указанного жилого комплекса общее имущество. 

В соответствии с п.2.1 договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить нежилое помещение и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2.2. договора).

Согласно п. 2.3 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику – 2019 год.

Цена договора составляет 17500000 рублей. При изменении площади помещения после обмера ее фактической площади работниками БТИ г.Владимира и составления паспорта здания, цена доли соответственно увеличивается или уменьшается соразмерно ее фактической площади. Дольщик несет бремя затрат в общем строительстве согласно доли его участия, доля определяется как отношение его нежилой площади к суммарной нежилой площади объекта (пункты 3.1, 3.2 договора).

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.11.20219 к договору №... на участие в долевом строительстве объекта недвижимости стороны договорились о внесении изменений в п. 2.2. договора, установив срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику – 2020 год. Все остальные условия между сторонами остались неизменными (л.д.34).

Согласно дополнительному соглашению от ... к договору №... на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между сторонами, внесены изменения в п.2.3 договора, срок ввода в эксплуатацию объекта строительства установлен до ... (л.д.35).

... между ОО Строительная компания «ТРАНШ» (застройщик) и ФИО5 (дольщик) заключен договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости (л.д.36-42).

Согласно п. 1.2 договора, объект долевого строительства»: нежилое помещение, общей площадью , расположенное на этаже, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса по адресу: ......, кадастровый номер земельного участка (разрешение на строительство от ..., проектная декларация от ..., опубликованная на сайте www.pb33.ru), и входящее в состав указанного жилого комплекса общее имущество. 

Согласно п. 2.3 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику – 2019 год.

Цена договора составляет 18619000 рублей. При изменении площади помещения после обмера ее фактической площади работниками БТИ г.Владимира и составления паспорта здания, цена доли соответственно увеличивается или уменьшается соразмерно ее фактической площади. Дольщик несет бремя затрат в общем строительстве согласно доли его участия, доля определяется как отношение его нежилой площади к суммарной нежилой площади объекта (пункты 3.1, 3.2 договора).

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.11.20219 к договору №... на участие в долевом строительстве объекта недвижимости стороны договорились о внесении изменений в п. 2.2. договора, установив срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику – 2020 год. Все остальные условия между сторонами остались неизменными (л.д.43).

Согласно дополнительному соглашению от ... к договору №... на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между сторонами, внесены изменения в п.2.3 договора, срок ввода в эксплуатацию объекта строительства установлен до ... (л.д.44).

В соответствии с пунктом 1.2 указанных договоров объем общей приведенной площади помещений отражен в договоре в соответствии с данными, указанными в проектной документации, в связи с чем носят ориентировочный характер и могут подлежать корректировке после проведения первичной паспортизации жилого комплекса БТИ. 

У дольщика при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в жилом комплексе, которая не может быть отчуждена или передана отдельна от права собственности на объект долевого строительства. 

Согласно ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (л.д.135-136), на все объекты, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости, которые не были предусмотрены первоначально в проектной декларации от ..., застройщиком ООО Строительная компания «ТРАНШ» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представлялись изменения в данную проектную декларацию и проектную документацию. 

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве на нежилое помещение четвертого этажа площадью №... осуществлена ... на основании заявления об осуществлении государственной регистрации соглашения об изменении условий договора ( ) и дополнительного соглашения №... от ... к договору №... на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от .... При этом определение подлежащего передаче объекта долевого строительства – нежилое помещение этажа, площадью , соответствуют сведениям проектной документации (помещение №... на плане этажа), которая была представлена в Управление Росреестра по Владимирской области ранее с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на участие в долевом строительстве ( ) и проектной декларации по состоянию на ..., размещенной в единой информационной системе жилищного строительства.

На основании договора уступки права требования (цессии) от ... по договору на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от17.10.2017 право требование на данное помещение перешло к ФИО2 (№ №...) (л.д.2139-144).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве на нежилые помещения четвертого этажа: площадью площадью кв.м. , осуществлена ... на основании заявления об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на участие в долевом строительстве (№...) и дополнительного соглашения от ... №....

К договору №... на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от .... Сведения о данных помещениях соответствуют сведениям проектной документации (помещения на плане четвертого этажа), которая представлена в Управление Росреестра по Владимирской области ранее с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на участие в долевом строительстве ( ) и проектной декларации по состоянию на ..., размещенной в единой информационной системе жилищного строительства. 

На основании договора уступки права требования (цессии) по договору №Ц/3 н/ж на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от ... от ... право требование на данное помещение перешло к ФИО7 ( ).

Согласно ч.4 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

В силу ч.2 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 Закона №214-ФЗ, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в ч.2 ст. 23 Федерального закона №214-ФЗ, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации. Следовательно, проектная декларация размещается застройщиком в ЕИСЖС.

В ходе проведенной Управлением Росреестра по Владимирской области правовой экспертизы документов, представляющихся в 2020-2024 г.г. на государственную регистрацию сделок, предметом которых являлись помещения, установлено, что описание помещений соответствовало сведениям проектной документации, представленной в Управление ранее, и проектной декларации, размещенной в ЕИСЖС.

При этом в соответствии с ч.4 ст.19 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным; внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.

Строящийся объект не введен в эксплуатацию, следовательно, истец не является собственником нежилых помещений (право собственности не зарегистрировано).

Право на общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, возникает у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участника долевого строительства возникает лишь право требования исполнения обязательств, указанных в договоре долевого участия в отношении объекта долевого строительства.

Принимая во внимание, что строящийся объект не введен в эксплуатацию, следовательно, истец не является собственником нежилых помещений (право собственности не зарегистрировано), в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований истца о признании общим имуществом собственников помещений и признании отсутствующим право собственности ООО Строительная компания «ТРАНШ» на нежилые помещения, расположенные по адресу: ......, кадастровый номер земельного участка №... (разрешение на строительство №... от ...): №... на поэтажном плане (кровля), этаж , общей площадью на поэтажном плане (вентиляционная камера), этаж общая площадь кв.м., №... на поэтажном плане , не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО5, ... года рождения (ИНН ) к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «ТРАНШ» (ИНН ; ОГРН ) о признании общим имуществом собственников помещений нежилые помещения, расположенные по адресу: ......, кадастровый номер земельного участка (разрешение на строительство от ...): №... на поэтажном плане (кровля), этаж общей площадью кв.м., №... на поэтажном плане (вентиляционная камера), этаж , общая площадь кв.м., №... на поэтажном плане (холл), этаж , общая площадь кв. м. и признании отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «ТРАНШ» на нежилые помещения, №... на поэтажном плане (кровля), этаж общей площадью кв.м., №... на поэтажном плане (вентиляционная камера), этаж , общая площадь кв.м., №... на поэтажном плане (холл), этаж 4, общая площадь кв. м., оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Владимира в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 07.02.2025.

Председательствующий судья П.С. Баларченко