ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-36/2020

УИД 75OS0000-01-2020-000006-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2020 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,

при помощнике судьи Орловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, 

установил:

9 января 2020 года ФИО1 посредством представителя по доверенности ФИО2 обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением (направлено почтовым отправлением 29 декабря 2019 года) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, наименование – помещение, назначение – нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 23 апреля 2013 года – 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование требований представитель указал, что названное помещение принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную дату в размере 

<

данные изъяты> рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № от 19 ноября 2019 года. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению налоговых платежей, уплачиваемых им за указанный объект недвижимости.

Одновременно заявлено ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд.

В судебное заседание административный истец ФИО1, его представитель ФИО2 надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, представили письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Администрация Губернатора Забайкальского края, заинтересованное лицо ООО Ателье «Молодость», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили. 

Административный ответчик Правительство Забайкальского края, заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, просили рассмотреть административное дело в отсутствие представителей.

Заинтересованное лицо администрация городского округа «Город Чита» в лице представителя по доверенности ФИО3 направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в письменных возражениях выразила несогласие с заявленными требованиями, указав, что в целях устранения сомнения в объективности и обоснованности отчета об оценке необходимо проведение судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта недвижимости, при этом ссылаясь на то, что пересмотр кадастровой стоимости повлечет нарушение баланса финансовых интересов органа местного самоуправления, уменьшение налоговых поступлений в бюджет городского округа «Город Чита».

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 Налогового кодекса РФ).

Объектом налогообложения согласно указанной норме признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; жилое помещение (квартира, комната); гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

На основании закрепленного в статье 403 Налогового кодекса РФ порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Законом Забайкальского края от 18 ноября 2014 года № 1081-ЗЗК «О реализации абзаца третьего пункта 1 статьи 402 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» единой датой начала применения на территории Забайкальского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения определено 1 января 2015 года.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, физическое лицо – собственник объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в том случае, если его кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, наименование – помещение, назначение – нежилое, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО1 на праве собственности с 26 июля 2019 года, и находится в ипотеке у прежнего собственника ООО Ателье «Молодость» (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 3 февраля 2020 года – л.д. 175-177).

Нежилое помещение поставлено на учет 23 апреля 2013 года.

На основании постановления Правительства Забайкальского края от 23 октября 2012 года № 458 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена по состоянию на 23 апреля 2013 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 23 апреля 2013 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 февраля 2020 года (л.д. 178); на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.

При таком положении, суд полагает возможным восстановить ФИО1 срок на обращение в суд, поскольку уполномоченным органом не соблюдены сроки проведения очередной государственной кадастровой оценки, а начисление налога на момент обращения административного истца в суд осуществляется исходя из оспариваемого размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет № об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 19 ноября 2019 года, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» ФИО4, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СОАО «ВСК», период действия договора – с 3 ноября 2019 года по 2 ноября 2020 года (страховой полис №). Также к проведению оценки и подготовке отчета привлекалась оценщик ФИО5, являющаяся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от 18 апреля 2014 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СПАО «РЕСО-Гарантия», период действия договора – с 2 апреля 2019 года по 1 апреля 2020 года (страховой полис №). Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис №, период действия договора – с 7 июня 2019 года по 6 июня 2020 года).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № от 24 апреля 2018 года.

В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что объект недвижимости (встроенное нежилое помещение) не является отдельно стоящим зданием, выделение стоимости отдельных помещений из общей стоимости затрат на возведение всего строения (с учетом приобретения прав аренды земельного участка), а также отсутствие сведений о непредвиденных затратах и реальной прибыли продавца-застройщика, приводит к ошибочным результатам.

В качестве наиболее приемлемых для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком избраны доходный подход и метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж представляет собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При реализации указанного подхода к оценке выбрано пять объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункты 15, 16 ФСО № 1).

В рамках доходного подхода методом прямой капитализации оценщиком на основании выбранных объектов-аналогов рассчитаны стоимость арендной платы, действительный валовой доход и чистый операционный доход от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости, произведен расчет коэффициента капитализации и определена рыночная стоимость оцениваемых объектов.

На основании примененных методик по результатам согласования рыночная стоимость объекта оценки – объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, наименование – помещение, назначение – нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 23 апреля 2013 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки № от 19 ноября 2019 года в качестве доказательства заявленной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не поступило. Указание представителя заинтересованного лица администрации городского округа «Город Чита» ФИО3 в представленных возражениях о необходимости проведения судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости является безосновательным, поскольку данных о том, что рыночная стоимость помещения является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено, о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы кем-либо из участвующих в деле лиц ходатайств не заявлялось.

При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит установлению на 23 апреля 2013 года в размере, равном его рыночной стоимости, - 

<

данные изъяты> рубля.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведений об обращении ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости и использованию на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 75:32:040506:1658, площадью 334,1 кв.м, наименование – помещение, назначение – нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> рубля 00 копеек, по состоянию на 23 апреля 2013 года на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 29 декабря 2019 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

Судья О.Ч. Цыдендамбаева

Решение изготовлено 20 февраля 2020 года.