Дело № 24 июля 2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Приморский районный суд г. С-Петербурга в составе

председательствующего судьи Орловой К.Е.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Форум» о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «Форум», уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать недействительными пункты 4.3, 7.3 договора участия в долевом строительстве №/ПУ23\Э8/125-И-РСб от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать денежные средства в размере 172 000 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора, взыскать неустойку в размере 172 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф (л.д. 3-5, 63-66). 

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № по которому ответчик обязался передать истцу квартиру площадью 73,72 кв.м., а истец обязалась произвести оплату в размере 7 372 000 руб. Истцом обязательства исполнены полностью. ДД.ММ.ГГГГ истец приняла квартиру по акту приема-передачи, из которого следует, что площадь квартиры составляет 72 кв.м., на 1,72 кв.м. меньше площади квартиры, предусмотренной договором. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с претензией о возврате 172 000 руб., исчисленных исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 100 000 руб. Ответчиком истцу отказано в удовлетворении требований, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением. 

В судебное заседание явился истец, исковые требования поддержал, просил удовлетворить. 

В судебное заседание явилась представитель ответчика по доверенности, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, поддержала ранее представленные возражения на иск, в которых указала, что исходя из условий договора цена договора не подлежит изменению в случае увеличения или уменьшения фактической площади объекта, при заключении договора истец действовала на основании свободного волеизъявления, подтвердила свое согласие со всеми пунктами договора (л.д. 30-33, 67-70). 

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила отзыв на исковое заявление, в котором поддерживала исковые требования в полном объеме, а также направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие ( л.д. 151-153).

Таким образом, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему. 

Согласно ст.309, ст.310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения договора не допускается. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор №, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц (без выполнения строительно-монтажных работ застройщиком) построить (создать) объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> площадью 73104 кв.м., кадастровый № (л.д. 6-20) (л.д. 6-21). 

Согласно п.1.2 объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком дольщику после ввода вышеуказанного дома в эксплуатацию имеет следующие проектные характеристики: этаж – 21, №, оси 19-20, М-Ш, количество комнат – 3, общая площадь – 73,72 кв.м. 

Согласно п.4.1 цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, составляет 7 372 000 руб.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что цена договора, указанная в п.4.1 является окончательной. В случае, если фактическая площадь квартиры (включая площади лоджий, балконов и других летних помещений с установленными коэффициентами), передаваемый в собственность дольщику по факту строительства на основании результатов обмера кадастрового инженера, окажется больше или меньше указанной в п.1.2 договора, цена договора изменению не подлежит. 

Согласно п.7.3 договора, если фактическая площадь квартиры, передаваемой в собственность дольщика по факту строительства на основании результатов обмера кадастрового инженера окажется больше или меньше указанной в п. 1.2 договора, но в пределах допустимого изменения общей площади квартиры, стороны не считают это ухудшением качества квартиры и существенным изменением размеров квартиры. Допустимым изменением общей площади квартиры является изменение указанной в п.1.2 договора общей площади квартиры, не превышающая 5% (пяти процентов) от указанной площади. 

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым истцу передана квартира, площадью 72 кв.м. (л.д. 22-23).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с претензией к ответчику о выплате компенсации в размере 172 000 за уменьшение площади квартиры (л.д. 26). 

Ответчиком отказано в удовлетворении требований истца (л.д. 27). 

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пункт 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Оспариваемые истцом пункты договора не нарушают права потребителя, поскольку в п.7.3 договора предусмотрен перерасчет цены договора, как в большую, так и меньшую площадь, таким образом, баланс интересов сторон соблюден. Также судом принимается во внимание, что изменение площади составляет менее 5% от площади, указанной в договоре. Каких-либо претензий при подписании акта приема-передачи жилого помещения истец также не заявляла.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

В данном случае квартира передана по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ без каких-либо замечаний. 

Ссылки истца на обстоятельство того, что ответчик заведомо знал при заключении договора, что метраж квартир будет меньше, ответчик действует недобросовестно и злоупотребляет правом, судом отклоняются, поскольку указанные доводы являются голословными, доказательств недобросовестного поведения ответчика не представлено.

Так, из пункта 4.3 договора следует, что цена, указанная в п. 4.1 является окончательной. В случае, если фактическая площадь квартиры, включая площади лоджий, балконов и других летних помещений с установленными коэффициентами, передаваемой в собственность дольщику, по факту строительства на основании результатов обмера кадастрового инженера, окажется больше или меньше указанной в п.1.2 договора, цена договора изменению не подлежит. Таким образом, указанный пункт договора устанавливает обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату денежных средств, при отклонении площади квартиры от соответствующей проектной площади в пределах допустимой нормы. Допустимым изменением общей площади квартиры является изменение указанной в п.1.2 договора общей площади квартиры, не превышающее 5 %. 

Разница между проектной площадью квартиры и фактической составила менее 5%, при этом стороны согласились, что если фактическая площадь квартиры, передаваемой в собственность дольщика, по факту строительства на основании результатов обмера кадастрового инженера окажется больше или меньше указанной в п.1.2 договора, но в пределах допустимого изменения общей площади квартиры, стороны не считают это ухудшением качества квартиры и существенным изменением размеров квартиры. 

Судом не усматривается из условий договора преимущественного положения застройщика, поскольку исходя из условий договора при превышении итоговой площади квартиры у дольщиков также отсутствует обязанность оплаты денежных средств. 

Доводы истца о том, что до 2017 года застройщик заключал с дольщиками договоры, в которых предусматривалась выплата компенсации дольщикам за уменьшение площади квартиры, не могут служить основанием для признания пунктов договора, заключенного между сторонами недействительными, поскольку суд при разрешении спора исходит из условий заключенного договора между истцом и ответчиком. 

При подписывая договор, истец действовал на основании свободного волеизъявления и подтвердил, что ознакомлена со всеми условиями договора и согласен с ними.

Передача застройщиком квартиры меньшей площади предусмотрена условиями договора и не является недостатком.

Ссылки истца на обстоятельство того, что в жилом комплексе не было жилых помещений, у которых бы увеличилась площадь помещения, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку, суд рассматривает исковое заявление по заявленным требованиям истца, по обстоятельствам, касающимся конкретного лица, заявившего требования.

При заключении договора истец не был лишен возможности заявить о несогласии с его условиями полностью или частично, в то время как доказательств обращения истца к ответчику до подписания договора не представлено. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.