дело № – 697/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года г. Нягань 

Няганский городской суд Ханты–Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Мироновой Е.А., 

при секретаре Агаевой Т.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» ФИО2, действующей на основании доверенности № от 19.12.2017,

а также представителя третьего лица администрации г.Нягани ФИО3, действующего на основании доверенности № от 25.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий № 1», публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» о признании сделки недействительной и о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного соглашения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, мотивируя требования тем, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 06.05.2016между ней и акционерным обществом «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» (далее – АО «Челябинский завод железобетонных изделий №1») был заключен предварительный договор мены, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор мены жилыми помещениями, расположенными по адресам: 

<

адрес>, и 

<

адрес>. Согласно п. 1.3 предварительного договора основной договор мены должен быть заключен в течение трех месяцев после регистрации права собственности АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

02.09.2016 дополнительным соглашением срок заключения основного договора мены между сторонами был установлен до 20.09.2017. Однако в указанный срок основной договор мены между сторонами не заключен. В связи с чем 20.09.2017 истцом в адрес АО «Челябинский завод железобетонных изделий №1» было направлено письмо с предложением заключить основной договор мены жилыми помещениями, на что ответа не последовало.

Поскольку уведомлений от АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» о регистрации права собственности не поступало, она самостоятельно обратилась в регистрирующий орган для получения данной информации. Согласно сведениям, полученным из регистрирующего органа, право собственности АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.04.2016 за №. Из этой же выписки стало известно, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, было передано ответчиком АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» в залог публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» (далее – ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк») по договору об ипотеке от 04.10.2016 № и договору об ипотеке от 28.03.2017 № на срок до 04 октября 2019 года.

При этом п. 2.4. предварительного договора мены предусмотрена обязанность не совершать с другими лицами сделок в отношении жилых помещений, являвшихся предметом данного договора. Полагая, что ответчики действовали недобросовестно, просила признать договоры об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016, № от 28.03.2017, заключенные между акционерным обществом «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и публичным акционерным обществом «Западно-Сибирский коммерческий банк» в части передачи в залог квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, недействительными. Применить последствия признания сделки недействительной – исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о залоге квартиры, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>. Кроме того, учитывая, что основной договор мены жилыми помещениями в установленный соглашением сторон срок не заключен, просила обязать АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» заключить договор мены жилых помещений жилыми помещениями, расположенными по адресам: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес> Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора мены от 06.05.2016.

В судебном заседании истец поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в возражениях, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.189, 190, 191), направил в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью подготовки мотивированного отзыва на иск ввиду большой загруженности и невозможностью участия представителя в связи с нахождением в служебной командировке. 

Обсуждая ходатайство представителя ответчика АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» об отложении судебного заседания, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (часть 1).

В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными (часть 2).

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (часть 3).

В силу ч.1 ст. 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного заседания допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случаях, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса.

Из материалов дела следует, что ответчик своевременно извещен о времени и месте судебного заседания, при этом в судебное заседание явку представителя не обеспечил, доказательств уважительности причин неявки не представил.

Указанные в ходатайстве об отложении судебного заседания доводы о большой загруженности и нахождении представителя в служебной командировке, не могут свидетельствовать об уважительности причин неявки представителя в судебное заседание, поскольку ответчик является юридическим лицом, не лишен возможности обеспечить явку другого представителя. 

В связи с чем, руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, признав причины неявки представителя ответчика АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» неуважительными, счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица – администрации г.Нягани ФИО3, полагая заявленные истцом требования обоснованными, просил иск удовлетворить.

Заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Истец является собственником 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2006 (л.д.24).

27.10.2011 между Администрацией города Нягани и АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» был заключен договор №725 о развитии застроенной территории города Нягани. Согласно приложению 1 к договору в список жилых помещений, подлежащих сносу, включен 

<

адрес>.

06.05.2016 между АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и ФИО1 был заключен предварительный договор мены жилыми помещениями, расположенными по адресам: 

<

адрес>, общей площадью 39,3 кв.м. и 

<

адрес>, общей площадью 53,6 кв.м., принадлежащего истцу на праве собственности (л.д.9-11). 

Согласно пункту 1.2 Договора обмениваемые квартиры признаются равноценными.

Пунктом 1.3 предусмотрено, что договор мены будет заключен в течение 3-месяцев между Стороной-1 (АО «Челябинский завод железобетонных изделий №1» и Стороной-2 (ФИО1) после регистрации права собственности Стороны-1 на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п.2.1.1 Сторона-1 обязуется передать Стороне-2 жилое помещение по адресу: 

<

адрес> состоянии, пригодном для использования ее в соответствии с назначением, после заключения Договора мены согласно акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью предварительного договора мены.

На основании п.2.1.2 Сторона -1 обязуется предоставить Стороне-2 во временное пользование, без постановки на регистрационный учет, с оплатой за жилое помещение и коммунальные услуги по адресу: 

<

адрес> на срок до оформления в собственность.

06.05.2016 на основании передаточного акта жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, состоящее из 1 комнаты, общей площадью 39,3 кв.м передана ФИО1 Также переданы ключи от всех запирающихся устройств, паспорта на все приборы учета, расположенные в передаваемой квартире.

По настоящему акту ФИО1 передала, а АО «Челябинский завод железобетонных изделий №1» приняло двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При заключении данного договора стороны пришли к соглашению о том, что основной договор мены будет заключен в течение трех месяцев после регистрации права собственности АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (п. 1.3 предварительного договора).

02.09.2016 между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору мены от 06.05.2016, согласно которому установлен срок заключения основного договора мены жилыми помещениями между сторонами до 20.09.2017 (л.д. 13).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Жилые помещения, расположенные по вышеуказанным адресам были переданы сторонами друг другу в день заключения предварительного договора мены, то есть 06.05.2016, что подтверждается передаточным актом, подписанным сторонами (л.д.12). Таким образом, со стороны истца усматривается наличие добросовестного поведения, надлежащее исполнение обязательств по заключенному предварительному договору.

Напротив, со стороны ответчика АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» обязательства, предусмотренные предварительным договором мены, исполняются ненадлежащим образом. 

Как следует из материалов дела на момент заключения предварительного договора мены жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, право собственности АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на данное жилое помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке 29.04.2016, однако данный факт ответчик от истца скрыл. В нарушение п. 1.3 предварительного договора (с учетом дополнительного соглашения от 02.09.2016, являющегося неотъемлемой частью Договора) основной договор мены жилыми помещениями между АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и ФИО1 заключен не был. При этом ФИО1 ни в момент заключения предварительного договора мены, ни после в момент заключения дополнительного соглашения о продлении сроков заключения основного договора мены, не была поставлена в известность о регистрации права собственности АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

20.09.2017 истец обратилась с письменным требованием о заключении основного договора мены жилыми помещениями на условиях предварительного договора, которое получено ответчиком АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» 25.09.2017, однако оставлено без ответа.

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При заключении предварительного договора мены истец ФИО1 и АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» приняли на себя обязательства не совершать с другими лицами сделок в отношении жилых помещений, расположенных по адресам: 

<

адрес> (п. 2.4 предварительного договора мены).

Однако, данное условие АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» нарушено, жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> было передано АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016 (л.д.92-105). А 28.03.2017 данное жилое помещение было передано АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № (л.д.106-123).

В силу п.п. 1 и 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В данном случае предварительный договор мены жилыми помещениями был заключен между АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и ФИО1 06.05.2016, в предварительном договоре стороны предусмотрели срок заключения основного договора мены жилыми помещениями – в течение трех месяцев со дня регистрации права собственности АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а дополнительным соглашением от 02.09.2016 этот срок установлен до 20.09.2017. 

Однако, со стороны АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» имеет место недобросовестность поведения, поскольку право собственности на вышеуказанное жилое помещение было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.04.2016, то есть до заключения предварительного договора мены.

В нарушение п. 2.4. предварительного договора мены АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» 04.10.2016 передал жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № 28.03.2017 данное жилое помещение было передано АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №

При этом на момент заключения вышеназванных договоров истец проживала в спорном жилом помещении, на ее имя открыт лицевой счет для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, по которому начисления и оплата производятся с января 2016 года, что подтверждается справкой об истории начислений по услугам.

При указанных обстоятельствах договоры об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016 и № от 28.03.2017 в части, касающейся жилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, являются недействительными в силу ничтожности, поскольку нарушают жилищные права истца. К данным договорам в указанной части подлежат применению последствия недействительности сделки. При наличии обременений в виде залога на спорное жилое помещение истец не сможет зарегистрировать право собственности на него. 

Судом так же установлено, что ответчик АО «Челябинский завод железобетонных изделий №1» уклоняется от заключения основного договора мены жилыми помещениями, при этом требования истца о понуждении к заключению основного договора заявлены в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При указанных обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Настоящее решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра сведений об обремени жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, внесенных на основании договоров об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016 и 28.03.2017, заключенных между акционерным обществом «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и публичным акционерным обществом «Западно-Сибирский коммерческий банк».

При признании сделок недействительными и применении соответствующих последствий, ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» не лишен в последующем права на судебную защиту путем предъявления отдельных исков к недобросовестной стороне - АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1».

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договоры об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016, № от 28.03.2017, заключенные между акционерным обществом «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и публичным акционерным обществом «Западно-Сибирский коммерческий банк» в части передачи в залог квартиры, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>, недействительными.

Применить последствия признания сделки недействительной – исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о залоге квартиры, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>.

Понудить акционерное общество «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» заключить с ФИО1 договор мены жилых помещений жилыми помещениями, расположенными по адресам: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес> Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора мены от 06.05.2016.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Няганский городской суд.

Мотивированное решение составлено 29 мая 2018 года.

Судья Е.А. Миронова