780S0000-01-2024-000139-19

Дело № 3а-61/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

13 марта 2024 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации 

в составе председательствующего судьи Витушкиной Е.А.

при секретаре Алешечкиной А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЛСР.Недвижимость-СЗ» к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-СЗ» (далее также – ООО «ЛСР.Недвижимость-СЗ», Общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» (далее также – СПб ГБУ «Кадастровая оценка», Учреждение) № 293/2023 от 23.11.2023 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости, обязании исправить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., а именно - отнести его к оценочной группе «Многофункциональные участки» (МИКС).

В обоснование требований административный истец сослался на то, что административный ответчик незаконно отказал в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> площадью 523405 кв.м. (далее – Участок). 

Административный истец указал, что кадастровая стоимость Участка, видом разрешенного использования которого является «для сельскохозяйственного использования», была определена исходя из отнесения его к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки» (МКД), заявление административного истца об исправлении допущенной при определении кадастровой стоимости ошибки (ошибки группировки) и необходимости отнесения его к оценочной группе «Многофункциональные участки» (МИКС) административным ответчиком отклонено с указанием на проведение группировки Участка по правилам для застроенных участков по превалирующей площади объектов капитального строительства, расположенных в границах Участка. 

Административный истец полагает, что отнесение Участка к застроенным является необоснованным при том, что Участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждена документация по планировке территории, предполагающая размещение на Участке объектов различного функционального назначения и образование 47 земельных участков, из которых по состоянию на момент проведения кадастровой оценки были застроены только три предполагаемых к образованию земельных участка, совокупная площадь застроенной территории составила около 6 процентов от общей площади Участка; в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года N П/0336 (далее - Методические указания) отсутствует понятие или критерии признания земельного участка застроенным, вместе с тем до окончания застройки всей территории с учетом положений документации по планировке территории Участок, по смыслу положений Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358, регулирующих те же отношения, относится к категории застраиваемых, т.е. незастроенных, земельных участков; ответчик должен был учитывать как ценообразующий фактор характеристику застройки земельного участка с учетом пунктов 26.3, 27 Методических указаний и пункта 6 приложения № 3 Методических указаний, при том, что согласно документации по планировке территории общая площадь образуемых земельных участков в границах Участка составляет 330 тыс. кв.м., а большая площадь (190 тыс.кв.м.) приходится на территорию общего пользования, включая улично-дорожную сеть; позиция административного ответчика о возможности осуществления анализа будущего использования земельных участков в соответствии с пунктом 57.3 Методических указаний только в отношении незастроенных земельных участков противоречит положениям пункта 12 раздела 2.9.4 тома 1 и разделу 1.3.1 тома 3 представленного им Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга; Участок соответствует критериям установленной указанным Отчетом оценочной группы «Многофункциональные участки» (МИКС). 

Представитель административного истца адвокат в суд явился, поддержал заявленные требования, указывая также на то, что ответчиком не внесены изменения в Отчет относительно исключения оценочной группы «МИКС», указанное административным ответчиком решение в отношении этой группы не опубликовано.

Возражая против заявленных требований, представитель административного ответчика пояснила, что в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. В качестве вида использования в соответствии с пунктом 2 Методических указаний учитывался вид (виды) разрешенного использования участка, содержащийся в ЕГРН, за исключением случаев наличия у Учреждения подтвержденной информации о фактическом использовании участка, так как согласно пункту 10 Методических указаний земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 4 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, размещенного в Фонде данных государственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра). Согласно разделу 1.3.1 тома 3 указанного Отчета анализ будущего использования земельных участков с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» осуществлялся в отношении незастроенных земельных участков; застроенным земельным участкам код расчета присваивался исходя из функционального использования объектов капитального строительства, зарегистрированных в их границах, за исключением случаев, когда сведения о таких объектах не позволяли однозначно определить осуществляемый вид хозяйственной деятельности участка, при этом, когда на участке были расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства различных видов использования, группировка производилась по виду использования объектов капитального строительства с превалирующей площадью.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 78:11:0005605:75 поступили в Учреждение в составе Перечня, сформированного в соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для определения кадастровой стоимости в порядке части 5 статьи 16 указанного Федерального закона с датой возникновения основания для определения кадастровой стоимости объекта 10.08.2022. Согласно данным Перечня по состоянию на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости в границах Участка, имеющего вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования»», были зарегистрированы 6 объектов капитального строительства, 4 из которых имели наименование «многоквартирные дома со встроенными помещениями, многоэтажные автостоянки (гаражи)», введены в эксплуатацию и поставлены на кадастровый учет, в 2 объектах, в отношении которых в Перечне наименование указано не было, были зарегистрированы жилые помещения (квартиры), что свидетельствовало о назначении зданий как многоквартирных домов; согласно данным открытых источников информации сети Интернет фактически на территории земельного участка ведется строительство ЖК «Цветной город». Поскольку в отношении Участка был установлен вид его фактического использования - под размещение многоквартирной жилой застройки, площадь которой является превалирующей, Участок был отнесен к оценочной группе «МКД». 

Представитель пояснила, что оценочная группа “МИКС” не предусмотрена Методическими указаниями, была разработана Учреждением в отношении земельных участков с единственным видом разрешенного использования “для сельскохозяйственного назначения”, и одновременным условием наличия в отношении земельного участка разработанного и утвержденного проекта планировки территории, предполагающего комплексное освоение территории (застройку территории объектами различного функционального назначения: жилого, коммерческого, социального, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства) к указанной оценочной группе был отнесен один земельный участок, в дальнейшем эта группа была устранена, а земельный участок был перенесен в группу многоквартирных жилых домов поскольку в ходе проведения проверки Учреждения Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга было установлено, что создание Учреждением группы «МИКС» приводит к нарушению пунктов 8,15,55,56, 56.2 Методических указаний, пункта 1 статьи 14 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". 

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также – Комитет) в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации счел возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие его представителей.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) (статья 1).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). 

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно Федеральному закону N 237-ФЗ одним из принципов государственной кадастровой оценки является независимость ее процедур на каждом этапе их осуществления (ст. 4); бюджетные учреждения, которые проводят государственную кадастровую оценку, наделены собственными полномочиями и обязанностями (ст. 7, 8).

К полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится, в том числе, определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 1, 2, 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

В Санкт-Петербурге, согласно пункту 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 1259 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года № 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», с 01.02.2017 полномочиями, предусмотренными Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки».

Государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, проводилась в 2022 году СПб ГБУ «Кадастровая оценка», отчет об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга № 5/2022 утвержден 12.09.2022 года (далее – Отчет), размещенный в Фонде данных государственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko.

В силу статьи 13 Федерального закона N 237-ФЗ перечень объектов недвижимости, подлежащий государственной кадастровой оценке, формируется органами регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценке. В Перечень включаются сведения из Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на дату оценки. При формировании Перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона N 237-ФЗ публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона N 237-ФЗ, в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 данного Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

На основании пункта 72 Методических указаний определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний. Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 01 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Такие Методические указания утверждены приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 и применяются с 01.03.2022.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> площадью 523405 кв.м., имеющего согласно данным из ЕГРН вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

Согласно представленным административным ответчиком сведениям, 23.01.2023 года сведения о земельном участке с кадастровым номером 78:423:1812601:268 поступили в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в составе Перечня, сформированного в соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ, для определения кадастровой стоимости в порядке части 5 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ, с указанием на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости указанного Участка 10.08.2022 года; кадастровая стоимость в отношении Участка утверждена актом АОКС78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 7274081126,73 руб.

Участок расположен в границах территории, в отношении которой действует постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03.09.2014 № 811 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Пискаревским пр., Муринской дор., береговой линией Муринского ручья, административной границей Санкт-Петербурга, береговой линией р. Б. Охты, границей функциональной зоны "Д", границей базисного квартала 5606Б, перспективной пробивкой Северного пр., в Красногвардейском районе и проекта межевания территории, ограниченной Пискаревским пр., Муринской дор., береговой линией Муринского ручья, административной границей Санкт-Петербурга, береговой линией р. Б. Охты, дор. в Рыбацкое, границей функциональной зоны "Д", границей базисного квартала 5606Б, перспективной пробивкой Северного пр., в Красногвардейском районе".

Административным истцом не оспаривается, что на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости Участка на нем были зарегистрированы объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: №... площадью 7965,4 кв.м., №... площадью 30450,1 кв.м., №... площадью 23250,2 кв.м., №... площадью 4259,7 кв.м., №... площадью 12209,0 кв.м., №... площадью 29781 кв.м., являющиеся многоквартирными домами. 

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

На основании части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

25 октября 2023 года административный истец обратился СПб ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости Участка, указывая на допущенную ошибку группировки, выразившуюся в отнесении Участка к оценочной группе «земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки» без учета вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» и наличия утвержденного документа по планировке территории, предусматривающего комплексное освоение территории с распределением площадей под различное функциональное назначение, что свидетельствовало о необходимым отнесение Участка к оценочной группе «многофункциональные участки» (МИКС), определенной в разделе 7.6.2 Тома 3 Отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

Решением СПб ГБУ «Кадастровая оценка» от 23.11.2023 № 293/2023 отказано в пересчете кадастровой стоимости Участка со ссылкой на положения пунктов 2,10 Методических указаний, пункта 8 раздела 3.9.4 тома 1 Отчета.

Частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Заявляя требования, административный истец полагает, что административный ответчик необоснованно отнес Участок к категории застроенных земельных участков, отказался от проведения анализа будущего использования Участка, ошибочно не отнес его к оценочной группе «Многофункциональные участки» (МИКС) 

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона N 237-ФЗ для целей Методических указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости. В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (пункт 2 Методических указаний).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Выбор подхода к оценке или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости (пункт 3 Методический указаний).

Согласно пункту 8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 10 Методических указаний).

Пунктом 15 Методических указаний предусмотрены мероприятия в целях определения кадастровой стоимости земельных участков, среди которых следующие: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости; первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости.

В Приложении N 1 к Методическим указаниям приведена сегментация земельных участков с указанием кодов расчета видов использования для целей определения кадастровой стоимости.

Как следует из представленных в материалы дела выкопировок из Отчета, пояснений представителя Учреждения и не оспаривается иными участвующими в административном деле лицами, в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. Под группировкой земельных участков для целей определения кадастровой стоимости в ГКО-2022 понималось установление кода расчета вида использования объекта недвижимости, сформированного с учетом сегментации и кодов, представленных в Приложении №1 к Методическим указаниям; в целях приведения кодов расчета видов использования, представленных в Приложении №1 к Методическим указаниям, к действующей редакции классификатора ВРИ, с ориентацией на последующее формирование оценочных групп (с учетом особенностей рынка земли Санкт-Петербурга) был сформирован справочник кодов расчета видов использования земельных участков, который послужил основой для определения в процессе группировки вида использования земельных участков. Группировка земельных участков производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. 

В качестве вида использования в соответствии с пунктом 2 Методических указаний учитывался вид (виды) разрешенного использования участка, содержащийся в ЕГРН, за исключением случаев наличия у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» подтвержденной информации о фактическом использовании участка, так как согласно пункту 10 Методических указаний земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нем деятельности. При этом для незастроенных участков сельскохозяйственного использования, в соответствии с пунктом 57.3 Методических указаний проводился анализ их будущего использования (пункт 4 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета)

В пункте 8 этого же раздела Отчета, устанавливающего допущения, касающиеся группировки объектов оценки, определено, что для застроенных земельных участков устанавливался вид фактического использования. При этом, когда на участке были расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства различных видов использования, группировка производилась по виду использования объекта капитального строительства ( далее - ОКС) с превалирующей (большей) площадью. 

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости (Приложение № 1 к Методическим указаниям) и правилами группировки, принятыми при проведении государственной кадастровой оценки, в оценочную группу «Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки» («многоквартирная жилая застройка», далее – «МКД») отнесены земельные участки, используемые под размещение и строительство многоквартирных жилых домов разной этажности.

По мнению суда, отнесение Участка к указанной оценочной группе не противоречит положениям Методических указаний и Отчета, поскольку учитывает вид его фактического использования при том, что согласно материалам дела и пояснениям участвующих в деле лиц, по состоянию на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости в границах Участка, имеющего вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», были зарегистрированы только завершенные строительством объекты капитального строительства с наименованием «многоквартирный дом», а в силу пункта 4 раздела 1.3.1 Тома 3 Отчета застроенным земельным участкам код расчета присваивался исходя из функционального использования ОКС, зарегистрированных в их границах, за исключением случаев, когда сведения об ОКС не позволяли однозначно определить осуществляемых вид хозяйственной деятельности участка.

Доводы административного истца о том, что Участок ошибочно был рассмотрен как застроенный, со ссылкой на положения пункта 1.14 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития России от 07.06.2016 № 358, которым установлено, что земельный участок характеризуется также видом осуществляемой на нем градостроительной деятельности, исходя из этапа жизненного цикла иных объектов недвижимости, расположенных на нем (незастроенный, в том числе застраиваемый, и застроенный земельный участок), не могут быть принят судом, поскольку названный акт не подлежит применению при проведении кадастровой оценки в рамках Федерального закона № 237-ФЗ, понятие «застроенный земельный участок» отсутствует в Методических указаниях, на предмет соответствия которым проверяется оспариваемое решение.

Ссылки административного истца на то, что Участок должен быть рассмотрен как незастроенный, поскольку указание в разделе 1.3.1 тома 3 Отчета на возможность оценки разрешений на ввод объекта в эксплуатацию при анализе в отношении незастроенных земельных участков свидетельствует о том, что само по себе наличие на земельном участке ОКС не влечет за собой отнесение его к застроенным, являются ошибочными. При этом следует учитывать, что исходя из положений указанного раздела Отчета к застроенным земельным участкам относятся участки, на которых имеются зарегистрированные ОКС, т.е. такие, как рассматриваемый Участок.

Позиция административного истца о нарушении административным ответчиком требований пункта 57.3 Методических указаний, которым установлена необходимость дополнительного анализа в отношении предполагаемого будущего сельскохозяйственного использования земельных участков при определении их кадастровой стоимости, не свидетельствует о неправомерности отнесения Участка к группе «земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки», поскольку такое использование Участка предполагается документацией по планировке территории в отношении этой территории и соответствует виду осуществляемой на нем деятельности на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости. В силу пункта 14 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета такой анализ осуществлялся в отношении будущего использования сельскохозяйственных земель, на которых не велась иная хозяйственная деятельность, не соответствующая виду разрешенного использования земельного участка, к которым Участок не относится.

Согласно положениям части 3 статьи 14 Федерального закона N 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Пунктом 15 Методических указаний установлено, что определение кадастровой стоимости включает в себя, в том числе, определение ценообразующих факторов объектов недвижимости и сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, согласно пункту 32 Методических указаний по итогам сбора ценообразующих факторов проводится анализ их значений на предмет полноты, достоверности и непротиворечивости. В силу пункта 26.3 Методических указаний для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат ценообразующие факторы, предусмотренные приложением N 3 к Методическим указаниям, отказ от рассмотрения которых в силу пункта 27 Методических указаний должен быть обоснован, а именно, в том числе, характеристика застройки земельного участка, подразумевающая отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка, отношение общей площади всех зданий, сооружений к площади земельного участка.

Как следует из раздела 4.8.4 Тома 1 Отчета характеристика застройки земельного участка использовалась в ГКО-2022 как вспомогательная информация, в том числе, при определении вида использования земельного участка исходя из его фактического использования, когда сведения об ОКС не позволяли однозначно определить осуществляемый вид хозяйственной деятельности участка, при определении вида использования земельного участка по виду использования ОКС с превалирующей площадью, или по виду использования ОКС делового, административного или коммерческого назначения, при проведении оценочного зонирования, что не противоречит указанным положениям Методических указаний при том, что у административного ответчика имелась достаточная информация для определения вида использования Участка и отнесения его в этой связи в оценочную группу «МКД».

Доводы административного истца о том, что Участок должен быть отнесен к группе «Многофункциональные участки» (далее – «МИКС»), не могут быть приняты судом.

Пунктом 20 раздела 3.9.4 Тома 1, разделом 7.6.2 тома 3 Отчета предусмотрено, что при наличии документально подтвержденных сведений о площадях частей земельного участка, занимаемых различными функциями, земельный участок относился к оценочной группе «Многофункциональные участки» (МИКС), предусматривающей использование алгоритма определения кадастровой стоимости участка с учетом его многофункциональности, при этом главным критерием отнесения земельного участка к оценочной группе «МИКС» являлось одновременное наличие следующих условий:

- вид разрешенного использования земельного участка – «сельскохозяйственное использование» или «для иных видов использования, характерных для земель населенных пунктов» или иной вид разрешенного использования, не позволяющий однозначно отнести земельный участок к оценочной группе; к данному условию не относятся земельные участки, в отношении которых в ЕГРН установлено несколько видов разрешенного использования;

- в отношении земельного участка разработан и утвержден ППТ, предполагающий комплексное освоение территории (застройку территории объектами различного функционального назначения: жилого, коммерческого, социального, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства и др.).

Из материалов дела следует, что в ходе проведения проверки административного ответчика Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга на основании приказов от 14.11.2022 № 158-п, от 19.12.2022 № 178-п было установлено, что при проведении государственной кадастровой оценки была необоснованно в нарушение пунктов 8,15,55,56, 56.2 Методических указаний, пункта 1 статьи 14 Федерального закона N 237-ФЗ создана группа «МИКС», в которую включен один земельный участок с кадастровым номером №... в связи с чем решением Учреждения от 17.07.2023 № 108/2023 в отношении этого земельного участка осуществлен пересчет кадастровой стоимости при переводе в оценочную группу «МКД».

Принимая во внимание, что Методическими указаниями не предусматривается применение такого алгоритма определения кадастровой стоимости, как установлен Отчетом в отношении оценочной группы «МИКС», оснований полагать, что административный ответчик должен был отнести Участок к такой группе, не имеется.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято Учреждением в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного порядка и требований законодательства, доказательств обратного, отвечающих требованиям относимости и допустимости, а также критериям достоверности и достаточности, вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения административного искового заявления об оспаривании решения административного ответчика не имеется. 

В силу положений пункта 24 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей, т.е. незаконность решения, принятого административным ответчиком в соответствии с его полномочиями, влечет обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения, существо которого суд не вправе предрешать, в связи с чем также отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца об обязании Учреждение исправить допущенную при определении кадастровой стоимости Участка ошибку, а именно отнести Участок к оценочной группе «МИКС».

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

ООО «ЛСР.Недвижимость-СЗ» в удовлетворении административного искового заявления к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости от 23.11.2023 № 293/2023 и обязании исправить допущенную ошибку – отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Е.А.Витушкина