Дело № 2-69/2019

Мотивированное 

решение

 изготовлено 15 января 2019 года 

УИД №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 10 января 2019 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.П. Вершининой 

при секретаре Яроц Л.М.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО2 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд,

установил:

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику.

В обоснование требований указала, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Свердловская 

<

данные изъяты>. Постановлением Правительства Свердловской области от 24.07.2015 № 666-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса Свердловской области» государственной программ Свердловской области «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий Свердловской области до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «город Екатеринбург». Постановлением Правительства Свердловской области от 25.01.2018 № 28-ПП «Об утверждении государственной программы Свердловской области «Развитие транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года» постановление Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП признано утратившим силу и утверждена новая программа развития транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года, которой по-прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от 13.07.2016 № 907, от 11.11.2016 № 1466, от 28.10.2016 № 1359. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 10.08.2017 № 568 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества», от 05.10.2017 № 723 «О внесении изменений в постановление администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.08.2017 № 568» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства и реконструкции вышеуказанных объектов. В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчику. Вышеуказанные постановления были опубликованы в установленном порядке. Кроме того, копии постановлений были направлены в адрес ответчика. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчиков в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 6 210 700 рублей. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке и кадастровый паспорт. До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиком не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек. Кроме того, заявлением от 04.09.2018 ответчик отказалась от подписания соглашения об изъятии по причине несогласия с размером компенсации.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 14.11.2018 настаивала на удовлетворении исковых требований. 

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующий по устному ходатайству, возражали против удовлетворения требований в части размера выкупной цены. 

Третье лицо МБУ «УКС и СР ГО Верхняя Пышма», в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщило, об отложении разбирательства по делу не просило. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор при данной явке.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с КН № и здания: жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с КН №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Постановлением Правительства Свердловской области от 24.07.2015 № 666-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. 

В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса Свердловской области» государственной программ Свердловской области «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий Свердловской области до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «город Екатеринбург».

Постановлением Правительства Свердловской области от 25.01.2018 № 28-ПП «Об утверждении государственной программ Свердловской области «Развитие транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года» постановление Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП признано утратившим силу, и утверждена новая программа развития транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года, которой по-прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. 

Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от 13.07.2016 № 907, от 11.11.2016 № 1466, от 28.10.2016 № 1359. 

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 06.02.2018 № 67 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества», принято решение об изъятии для муниципальных нужд, принадлежащих ФИО2 земельного участка с КН № и расположенного на нем жилого дома с КН №

В адрес ответчика направлено уведомление № от 25.06.2018 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 6 210 700 рублей. Указанное уведомление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. 

04.09.2018 от ФИО2 в адрес администрации поступило уведомление об отказе от подписания соглашения об изъятии по вышеуказанной цене.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчика на земельный участок и жилое здание, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ответчика ФИО2 спорных объектов недвижимости, прекращении ее права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику, суд исходит из следующего. 

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для определения стоимости изымаемого земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 30.10.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО6 (ООО «Оценка и экспертиза собственности»). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного земельного участка составила 1 664 000 рублей, здания (жилого дома) и иных строений, расположенных на земельном участке – 6 980 000 рублей, убытков, в том числе упущенной выгоды – 340 000 рублей.

Стороной истца заявлены возражения относительно использования данной экспертизы при определении выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости. В обоснование возражений истцом указано, что оценщик ФИО6 работает по трудовому договору в должности специалиста 1 категории ООО «Областной центр экспертизы». С данной организацией ответчиком 13.08.2018 был заключен договор № на выполнение оценки изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости. Оценку объектов недвижимости проводил оценщик ФИО7 (заместитель директора ООО «Областной центр экспертизы», отчет №). Таким образом администрация считает, что на оценщика ФИО6, который находится в служебной зависимости от оценщика ФИО7 было оказано воздействие со стороны последнего, или имелась заинтересованность, чтобы итоговая величина рыночной стоимости изымаемых объектов не сильно разнилась от ранее представленного отчета №), подготовленной ООО «Областной центр экспертизы». Доводы администрации подтверждаются тем, что оценщиком ФИО6 применены самые дорогостоящие аналоги, а также необоснованно повышающие корректировки – 13% на надворные постройки, а расчет рыночной стоимости объекта исследования (страница 59 заключения) составлен аналогичным образом с расчетом рыночной стоимости объекта оценки в отчете №) (страница 71). 

В связи с чем, экспертом ФИО6 даны письменные пояснения к заключению. Согласно которым, исследование, изложенное в заключении эксперта по гражданскому делу №, выполнено независимо и объективно, никакого влияния на него и оценщик ФИО7, и иные лица не оказывали, и он дал подписку эксперта об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение и отказ от дачи заключения. В доказательство отсутствия служебной зависимости от ФИО7 при осуществлении оценочной деятельности приложена копия трудового контракта, в котором однозначно указано, что в ООО «Областной центр экспертиз», на работу в котором указывает администрация ГО Верхняя Пышма, он подчиняется только директору общества ФИО8 В рамках же судебной экспертной деятельности, он выступает как физическое лицо, обладающее специальными познаниями и опытом работы более 22 лет в оценочной деятельности, и независим ни от каких лиц. По вопросу об отборе «самых дорогостоящих аналогов»: определение стоимости объекта исследования производилось в полном соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. В частности, в соответствии с требованиями подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7, при проведении исследования был полностью описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (страница 26 заключения эксперта). Критериям отбора соответствовали 6 объектов (страницы 27-40 заключения эксперта), и все они были использованы как аналоги в расчетах. Критерии и результаты отбора понятны и объективны и полностью соответствуют проведенному анализу рынка. Довод администрации о «применении самых дорогостоящих аналогов» не имеет никакого основания и подтверждения. По вопросу о применении повышающей корректировки на надворные постройки в размере 13%: условия применения данной корректировки и источник применяемого значения полностью описаны на странице 57 заключения эксперта. Корректировка объективно применена к ценам предложения 2-х из 6-ти объектов-аналогов. При этом, на итоговый результат оценки это оказывает влияние в пределах 3% стоимости. Доводы администрации о необоснованных корректировках надуманы и необъективны – в расчете используются как повышающие, так и понижающие корректировки, и их применение и размер полностью обоснованы в заключении эксперта. По вопросу о том, что «расчет рыночной стоимости объекта исследования (страница 59 заключения эксперта) составлена аналогичным образом с расчетом рыночной стоимости объекта оценки в отчете №) (страница 71): эксперт не знаком с указываемым администрацией отчетом и не может дать заключения об аналогичности составленного расчета. При производстве экспертизы экспертом применялись типичные методы исследования, никаких уникальных разработок, методологических источников и источников информации не использовались. Поэтому результат исследования не является уникальным и представлен в составленном заключении эксперта типичным для оценки подобных объектов образом. 

С учетом данных пояснений эксперта, оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, размера убытков и упущенной выгоды.

При этом считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта ФИО6 не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, не имеющими заинтересованности в исходе дела, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, что подтверждено документами о квалификации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено в полной мере объективно.

Из приводимых администрацией ГО Верхняя Пышма доводов о необоснованности заключения судебной экспертизы следует, что называемые ей обстоятельства относятся к категориям, содержащимся в пункте 3 части 1 статьи 16, части 1 статьи 18, части Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - наличие личной, прямой или косвенной заинтересованности в исходе дела либо наличие иных обстоятельств, которые могут вызвать сомнение в беспристрастности эксперта; наличие служебной или иной зависимости от кого-либо из лиц, участвующих в деле, их представителей.

Наличие личной прямой или косвенной заинтересованности в исходе дела предполагает наличие непосредственного материального, практического или иного интереса эксперта в результате разрешения спора. Обстоятельства, вызывающие сомнение в беспристрастности эксперта, должны быть подтверждены соответствующими доказательствами. 

Вместе с тем, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о непосредственной заинтересованности эксперта ООО «Оценка и экспертиза собственности» ФИО9 в исходе дела, в том числе о наличии заинтересованности по отношению к лицам, участвующим в деле, наличия служебной или иной зависимости эксперта.

При этом суд исходит из того, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Доводы истца о сомнениях в беспристрастности и заинтересованности эксперта ФИО6 мотивированы результатом проведенной экспертизы и не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом использован сравнительный подход, при применении которого эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) для целей оценки объекта оценки и обоснованию использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должным образом экспертом обоснована.

Кроме того, суд принимает во внимание, что заключение эксперта ФИО6 определяет размер возмещения на момент рассмотрения спора судом (21.11.2018), в то время как в соответствии с представленным истцом отчетом об оценке № от 31.05.2018, выполненным независимым оценщиком ООО «Авант-Альянс», размер возмещения определялся по состоянию на 05.02.2018, то есть без учета позиции изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, согласно которой в тех случаях, когда сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Таким образом, определяя выкупную цену, подлежащую выплате ответчику за изымаемое у него недвижимое имущество, суд принимает во внимание экспертное заключение, составленное экспертом ФИО6 С учетом указанного заключения в пользу ФИО2 подлежит выплата стоимости недвижимого имущества в размере 8 644 000 рублей, а также убытки, в том числе упущенная выгода в размере 340 000 рублей.

Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.

В соответствие с пунктом 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе, для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предварительное возмещение за изъятые объекты недвижимости, в связи с чем сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО2 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд, - удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и объекты недвижимости: здание с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 8 644 000 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 340 000 рублей.

Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером № и объекты недвижимости: здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде. 

Судья М.П. Вершинина