Дело № 3а-151/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 октября 2019 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Дерябиной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело административное по административному исковому заявлению ООО «Спутник» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Спутник» (далее – общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания, наименование «универмаг «Спутник», общей площадью 1705,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого здания, наименование «магазин и административное здание», общей площадью 581,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 41 134 043,35 руб. и 12 528 893,53 руб. соответственно. Однако согласно отчетам № 362/18 и № 363/18, составленным оценщиком ФИО2, их действительная рыночная стоимость составляет 16 998 280 руб. и 4 958 458 руб. соответственно.

Таким образом, размер кадастровой стоимости объектов недвижимости завышен по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Однако решениями комиссии от 24 октября 2018 года заявления отклонены.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела изменен процессуальный статус ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области с административного ответчика на заинтересованное лицо.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Спутник» – адвокат Соловьев В.В. административные исковые требования поддержал, указав, что просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов оценщика, поскольку ООО «Спутник» не согласно с заключением судебной оценочной экспертизы, которую они полагают выполненной с многочисленными нарушениями закона.

Представители административного ответчика администрации Костромской области ФИО1, заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО3 полагали, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере рыночной, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8., поскольку отчеты, подготовленные оценщиком ФИО2, признаны несоответствующими требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность. 

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, заинтересованных лиц администрации городского округа г. Шарья, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО Спутник» является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания, наименование «универмаг «Спутник», общей площадью 1705,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого здания, наименование «магазин и административное здание», общей площадью 581,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> /том 1 л.д. 8-9, 12-13/.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 41 134 043,35 руб. и 12 528 893,53 руб. соответственно /том 1 л.д. 10-11, 14-15/.

ООО «Спутник» 17 октября 2018 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий. Решениями комиссии № 985 и № 986 от 24.10.2018 г. отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости /том 1 л.д. 18-20, 21-24/.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 27.12.2017 г. N 91-од, налоговая база по принадлежащим обществу зданиям определяется как их кадастровая стоимость (№ п/п 8666, 8524).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на права и обязанности ООО «Спутник».

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных административным истцом требований представлены отчеты № 362/18 и № 363/18 об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства, составленные оценщиком ФИО2 (индивидуальный предприниматель) и дополнения к ним.

В отчетах рыночная стоимость зданий по состоянию на 01 марта 2016 года определена в следующих размерах:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 16 998 280 руб. /том 1 л.д. 27-224/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 4 958 458 руб. /том 2 л.д. 1-182/.

В дополнениях к отчетам рыночная стоимость зданий определена в размере 16 504 746 руб. и 4 941 400 руб. соответственно.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Некоммерческого партнёрства саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь».

Выводы отчетов с учетом произведенных дополнений подтверждены оценщиком ФИО2 в судебном заседании в ходе допроса в качестве свидетеля, при этом она также пояснила, что после отказа комиссии в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отчеты ею доработаны с учетом сделанных комиссией замечаний.

В связи с возникшими сомнениями в соответствии рыночной стоимости объекта капитального строительства, указанной в отчетах оценщика, их действительной рыночной стоимости судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО5

Как следует из заключения указанного эксперта, при составлении отчетов оценщиком ФИО2 нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, а также иные нарушения: не произведена идентификация объектов-аналогов по всем ценообразующим факторам, не произведен анализ сопоставимости по ценообразующим факторам, что повлекло неправильный расчет стоимости объектов капитального строительства. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет по состоянию на 01 марта 2016 года 22 521 000 руб., рыночная стоимость объекта капитального строительства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 5 306 000 руб.

Таким образом, отчеты оценщика ФИО2, признанные экспертом несоответствующими требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, основанием для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной являться не могут.

Суд соглашается с доводами эксперта и отмечает, что оснований усомниться в правильности его заключения не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, его квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась. 

Тот факт, что выводы эксперта оспаривались представителем административного истца по существу, на оценку судом заключения не влияет, поскольку все доводы о допущенных в нем ошибках обоснованно отклонены экспертом.

При таких обстоятельствах суд, оценивая экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, соглашается с изложенными в нем выводами и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта – 22 521 000 руб. и 5 306 000 руб. соответственно.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку административный истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения, то есть 17 октября 2018 года /том 1 л.д. 18-20, 21-24/.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, наименование: универмаг «Спутник», назначение: нежилое здание, кадастровый №, площадью 1705,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 22 521 000 (Двадцать два миллиона пятьсот двадцать одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, наименование: магазин и административное здание, назначение: нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 581,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 5 306 000 (Пять миллионов триста шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 17 октября 2018 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов