№

Судья – Вторая И.А. № 2-1589/2025 17 февраля 2026 г. Докладчик – Романова Н.В. № 33-961/2026 г. Архангельск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Романовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Ануфриевой Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центрполис» о возложении обязанности устранить недостатки, взыскании судебной неустойки, компенсации морального вреда по апелляционной жалобе ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центрполис» на решение Соломбальского районного суда г. Архангельска от 31 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центрполис» (далее – ООО «СЗ «Центрполис») о взыскании стоимости устранения недостатков, судебной неустойки, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком заключен 13 мая 2022 г. договор участия в долевом строительстве, а именно квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес> (далее – Объект). После приёма-передачи Объекта были выявлены скрытые недостатки: вышел из строя индивидуальный прибор учёта потребления тепловой энергии, появились скрытые недостатки отделки. Первый случай был признан гарантийным, однако не был произведен ремонт, второй случай не был признан гарантийным. 01 декабря 2024 г. впервые были выявлены проблемы с функционированием индивидуального прибора учёта теплоэнергии «Пульсар», заводской № (далее – ИПУ), истцом было направлено обращение ответчику с просьбой уточнить порядок работы ИПУ, получен ответ, содержащий рекомендации к переключению отображаемых сведений. 18 января 2025 г. выявлен полный отказ работы ИПУ, истец направил обращение ответчику о проведении комиссионного осмотра. 13 марта 2025 г. по результатам комиссионного осмотра предложено заменить ИПУ по гарантийному сроку. 01 апреля 2025 г. ответчиком дополнительно подтверждено, что будет согласована дата и время замены ИПУ. 27 апреля 2025 г. истек 45- дневный срок на устранение недостатков. 31 марта 2025 г. выявлены скрытые недостатки отделки потолка в санузле (отслоение краски и штукатурки), в этот же день истец обратился к ответчику с требованием произвести осмотр помещения, обращение проигнорировано. На повторное обращение об устранении недостатков со стороны ответчика получен отказ. 04 апреля 2025 г. был произведен осмотр помещения санузла, составлен акт, в котором причиной недостатков указаны некачественные материалы, использованные застройщиком. Ответчик не предпринял действий по устранению недостатков, поэтому истец направил ему письменную претензию с требованием исполнения гарантийных обязательств. Претензия ответчиком получена, ответа на неё не последовало.

Просил суд возложить на ООО «СЗ «Центрполис» обязанность устранить недостатки оборудования квартиры, а именно: выполнить работы по подключению к электрической сети индивидуального прибора учёта тепловой энергии «Пульсар», заводской №, установленного взамен неисправного индивидуального прибора учёта тепловой энергии «Пульсар», заводской № в течение трёх рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать судебную неустойку в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения настоящего судебного акта в части возложения на ООО «СЗ «Центрполис» обязанности устранить недостатки оборудования, начиная со дня, следующего за днём окончания установленного судом срока исполнения решения суда, до его фактического исполнения. Возложить на ООО «СЗ «Центрполис» обязанность устранить строительные недостатки квартиры №, распложённой по адресу: 

<

адрес>, в виде недостатков потолка в помещении с наименованием «с/у, проектной площадью:1,47 кв.м» в течение трёх рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения настоящего судебного акта в части возложения на ООО «СЗ «Центрполис» обязанности устранить строительные недостатки, начиная со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения решения суда, до его фактического исполнения. Взыскать с ООО «СЗ «Центрполис» компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Решением суда иск ФИО1 удовлетворен частично.

Возложена на ООО «СЗ «Центрполис» обязанность устранить недостатки оборудования квартиры №, распложённой по адресу: 

<

адрес>, а именно: выполнить работы по подключению к электрической сети индивидуального прибора учёта тепловой энергии «Пульсар», заводской №, установленного взамен неисправного индивидуального прибора учёта тепловой энергии «Пульсар», заводской №, в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу. Взыскана с ООО «СЗ «Центрполис» в пользу ФИО1 судебная неустойка в размере 800 руб. за каждый день неисполнения настоящего судебного акта в части возложения на ООО «СЗ «Центрполис» обязанности устранить недостатки оборудования, начиная со дня, следующего за днём окончания установленного судом срока для устранения недостатков, по день фактического исполнения решения суда в указанной части.

Возложена на ООО «СЗ «Центрполис» обязанность устранить строительные недостатки квартиры №, распложённой по адресу: 

<

адрес> в виде недостатков потолка в помещении с наименованием «с/у, проектной площадью: 1,47 кв.м» в течение 45 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу. Взыскана с ООО «СЗ «Центрполис» в пользу ФИО1 судебная неустойка в размере 800 руб. за каждый день неисполнения настоящего судебного акта в части возложения на ООО «СЗ «Ценртополис» обязанности устранить строительные недостатки, начиная со дня, следующего за днём окончания установленного судом срока для устранения недостатков, по день фактического исполнения решения суда в указанной части.

Взыскана с ООО «СЗ «Центрполис» в пользу ФИО1 компенсация морального вреда в размере 7 000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части отказано.

Взыскана с ООО «СЗ «Центрполис» в доход бюджета городского округа «Город Архангельск» государственная пошлина 6 000 руб.

С решением суда не согласился ответчик ООО «СЗ «Центрполис», в поданной апелляционной жалобе просит отменить или изменить решение суда, признать ООО «СЗ «Центрполис» ненадлежащим ответчиком по делу, отказать в удовлетворении требований как необоснованных и не подтвержденных надлежащими доказательствами, признать невозможным применение судебной неустойки в связи с отсутствием оснований, а также вследствие злоупотребления правом со стороны истца, отказать в астренте в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что истец не представил доказательств, подтверждающих наличие заявленных недостатков. Представленный акт осмотра, составленный управляющей компанией (далее-УК), не является допустимым доказательством, поскольку сотрудники УК не обладают необходимыми специальными знаниями для установления факта наличия строительных недостатков и причин их возникновения. Суд не проверил квалификацию лиц, составивших акт. Выводы в акте о происхождении дефектов и вине ответчика носят субъективный характер. Акт не содержит технического анализа, ссылки на нормативные акты, дефектные ведомости и иные объективные материалы. Признав акт надлежащим доказательством, суд фактически подменил эксперта, самостоятельно определив наличие технических и строительных дефектов, что недопустимо. Истец не представил ни одного экспертного исследования, сделанного лицом, обладающим специальными познаниями в области строительства. Суд не обеспечил проведение экспертизы, хотя необходимость ее назначения прямо следует из характера спора, а бремя доказывания лежало на истце. Истец неоднократно обращался с требованием об устранении дефектов в адрес управляющей компании, которая несет ответственность за выявление и устранение дефектов инженерных систем и элементов дома, включая оборудование, составляющее часть коммунальной инфраструктуры, а не к застройщику. Управляющая компания к застройщику также не обращалась. Истцом не представлено доказательств, что недостатки возникли по вине застройщика. Считает, что иск должен быть предъявлен к управляющей компании, ООО «СЗ «Центрполис», является ненадлежащим ответчиком. Принимая во внимание, что объект долевого строительства был передан истцу 16 апреля 2014 г., а исковое заявление подано 15 июля 2025 г., истцом пропущен гарантийный срок, установленный на отделочные работы, который истек 17 апреля 2024 г., что исключает возможность удовлетворения заявленных требований. Считает, что возложение астрента в отношении обязательств, законность которых в суде первой инстанции не была установлена надлежащим образом, является преждевременным и необоснованным. Суд не учел критерии справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды, не обосновал выбор размера астрента, не проверил соразмерность суммы характеру обязательств, не оценил экономическую необоснованность такой суммы, не учел, что обязанность ответчика по устранению недостатков является оспариваемой. 02 декабря 2025 г. истец отказался предоставить доступ в квартиру для устранения недостатков, сославшись на отсутствие на территории РФ. Считает, что истец злоупотребляет правом с целью получения судебной неустойки, заведомо препятствуя исполнению решения суда. Судебный акт не исполнен исключительно по вине истца, в связи с чем судебная неустойка не может быть взыскана, так как ответчик объективно лишен возможности исполнить судебный акт.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 считает решение суда законным и обоснованным. Решение принято на основании надлежащих доказательств, с учетом их совокупности и распределения бремени доказывания. ООО «СЗ «Центрполис» является надлежащим ответчиком по делу, гарантийный срок на отделочные работы не пропущен. Возложение обязательств по выплате судебной неустойки является обоснованным. Доводы ответчика о злоупотреблении правом не нашли своего подтверждения. Период начисления неустойки еще не наступил, злоупотребление правом объективно невозможно.

Заслушав представителя ответчика ФИО2, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО3, поддержавшего возражения на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, - регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7).

Судом установлено, что 13 мая 2022 г. между ООО «СЗ «Центрполис» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключён договор участия в долевом строительстве №

В силу п. 3.2 ДДУ объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: №, этаж расположения: №, номер подъезда (секции): № проектная общая площадь: 

<

данные изъяты> кв.м, проектная общая приведенная площадь: 

<

данные изъяты> кв.м, проектная площадь без понижающего коэффициента 

<

данные изъяты> кв.м, проектная общая жилая площадь 

<

данные изъяты> кв.м, количество комнат 

<

данные изъяты> (далее – Объект).

Строительный адрес: 

<

адрес> (п. 1.1. ДДУ).

Согласно п. 5.8 договора долевого строительства в случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, установленного настоящим пунктом, застройщик уплачивает участнику долевого строительства, за каждый день просрочку неустойку, размер неустойки (пени рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей.

П. 6.2 ДДУ определены гарантии качества и гарантийные сроки на Объект.

16 апреля 2024 г. между ООО «СЗ «Центрполис» и ФИО1 подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве из которого следует, что истец принял объект долевого строительства общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

При передаче объекта истцу был передано руководство по эксплуатации теплосчетчика «Пульсар» заводской №, который был в установленном порядке проверен и соответствовал требованиям сиротствующих технических условий.

01 декабря 2024 г. истец обратился через электронный сервис с заявкой о ненадлежащей работе ИПУ, 18 января 2025 г. повторно направлена претензия по ненадлежащей работе ИПУ.

Сообщением от 29 января 2025 г. истец проинформирован, что обращение по ненадлежащей работе ИПУ принято в работу гарантийным отделом, предложено записаться на комиссионный осмотр в личном кабинете застройщика. Также указано, что если будут новые заявки, то рекомендовано отправлять их через личный кабинет ПИК.

13 марта 2025 г. представителем департамента гарантийного сервиса составлен акт осмотра ИПУ отопления, установлен брак изделия. В течение 45 дней недостатки не были устранены.

01 апреля 2025 г. ФИО1 повторно обратился с требованием о замене неисправного теплосчётчика, 04 апреля 2025 г. получил ответ об устранении недостатков в течение 45 дней с 13 марта 2025 г.

31 марта 2025 г. ФИО1 обратился с заявкой в общий чат к представителю ООО «ПИК-Комфорт-Сириус» о выявлении недостатков на потоке в малом санузле (на потолке подтёки).

01 апреля 2025 г. ФИО1 обратился с заявкой в общий чат к представителю ООО «ПИК-Комфорт-Сириус» о составлении акта по недостаткам в малом санузле.

04 апреля 2025 г. в удовлетворении заявки отказано, поскольку ранее по объекту истца был подан иск по строительным недостаткам.

04 апреля 2025 г. составлен акт в составе представителя управляющей компании ООО «ПИК-Комфорт-Сириус» ФИО4 и собственника квартиры ФИО1, из текста которого следует, что пятна на потолке в санузле выявлены 31 марта 2025 г., указана причина недостатков: некачественный материал от застройщика.

11 мая 2025 г. истец обратился в адрес ответчика с письменной претензией об устранении гарантийных обязательств по недостаткам технологического и инженерного оборудования, а также отделочным работам на Объекте.

В процессе рассмотрения дела ответчик предпринял действия по замене ИПУ, однако работы не завершены, постольку ИПУ не подключён к электрической сети, не внесён в базы данных ответчика и управляющей компании.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями Федерального закона № 214-ФЗ, условиями договора долевого строительства, а также установленными обстоятельствами того, что указанные истцом недостатки объекта долевого строительства, выявленные в период гарантийного срока, нашли свое подтверждение.

Судебная коллегия полагает решение суда законным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы ответчика отклоняет в силу следующего.

В силу ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ, выявленных в течение гарантийного срока, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике.

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

Вопреки доводам апеллянта в рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации объекта долевого строительства, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участнику долевого строительства объекта ненадлежащего качества.

Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При этом само по себе наличие недостатков объектов долевого строительства ответчик в судебном процессе не отрицал, перечень недостатков не оспаривал.

Брак ИПУ отопления подтвержден актом от 13 марта 2025 г., при этом в ходе рассмотрения дела ответчик предпринял действия по замене ИПУ, однако работы не завершил.

Наличие и причина выявленного недостатка в виде пятен на потолке подтверждается актом в составе представителя управляющей компании ООО «ПИК-Комфорт-Сириус» ФИО4 и собственника квартиры ФИО1

Ответчик свою обязанность доказать отсутствие вины в выявленном недостатке не исполнил.

Вопреки доводам апеллянта именно застройщик, а не управляющая компания отвечает за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока.

При этом довод о том, что истец обязан был представить экспертное исследование в подтверждение недостатков, обеспечить проведение которой должен был суд, отклоняется судом, поскольку как уже было отмечено выше бремя доказывания причин возникновения недостатков объекта долевого строительства в период гарантийного срока лежит на застройщике. Ответчик таких доказательств, не представил, ходатайства о проведении судебной экспертизы не заявил, полагая, что это обязанность истца.

Доводы о пропуске истцом гарантийного срока также противоречат установленным по делу обстоятельствам.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1 ст. 7).

Ч. 5.2 ст. 7 Федерального Закона № 214-ФЗ определено, что гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7).

Таким образом, из указанных выше положений Федерального закона № 214-ФЗ следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящие в состав такого объекта долевого строительства, - три года, на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки – не менее одного года.

Объект долевого строительства принят истцом 16 апреля 2024 г. Недостатки, заявленные по настоящему делу, выявлены в течение года после передачи объекта (01 декабря 2024 г. истец обратился с заявкой о ненадлежащей работе ИПУ, а 13 марта 2025 г. составлен акт осмотра ИПУ, установлен брак изделия; 31 марта 2025 г. истец обратился с заявкой к ООО «ПИК-Комфорт-Сириус» о выявлении недостатков на потолке в малом санузле (на потолке подтёки), 04 апреля 2025 г. составлен акт в составе представителя управляющей компании и собственника квартиры, подтверждающий выявленные 31 марта 2025 г. недостатки отделки потолка).

Таким образом заявленные по настоящему иску недостатки выявлены в период гарантийного срока.

Также апеллянтом не представлено доказательств несоразмерности взысканной судом судебной неустойки. При этом довод о злоупотреблении истцом правом является голословным. Указание апеллянта на возможное препятствование истцом в исполнении решения суда после его принятия на законность судебного постановления не влияет.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы правовое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на законность обжалуемого решения. Они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Доводы фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Соломбальского районного суда г. Архангельска от 31 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центрполис» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 февраля 2026 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.П. Рассошенко

Н.В. Романова