Дело № 3а-38/2025

64OS0000-01-2025-000058-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М., 

при секретаре ФИО1,

с участием представителя административного истца ФИО2, ФИО3, 

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц связи административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тонус» к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление об исправлении ошибок, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тонус» (далее - ООО «Тонус») обратилось в Саратовский областной суд к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ СО «Госкадастроценка», бюджетное учреждение), с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 20 ноября 2024 года № 510/2024 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 64:40:020207:115, расположенного по адресу: 

<

...>, и возложить на бюджетное учреждение обязанность повторно рассмотреть заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, поступившее 28 октября 2024 года, и обеспечить исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в пункте 1 раздела III указанного заявления.

Требования мотивированы тем, что ООО «Тонус» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 64:40:020207:115, расположенное по адресу: 

<

...>. При определении кадастровой стоимости данного нежилого здания по состоянию на 1 января 2023 года в размере 119 807 068,93 рублей в ходе массовой государственной кадастровой оценки оно ошибочно отнесено к оценочной группе 8 подгруппы 0830 «Бани общественные от 150 кв.м, до 1000 кв.м (до 100 человек), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв.м (на 100 человек) и более», поскольку фактически указанный объект недвижимости принадлежит к оценочной группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения».

28 октября 2024 года ООО «Тонус» обратилось ГБУ СО «Госкадастроценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 64:40:020207:115, по результатам рассмотрения которого принято решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости. 

Результатами кадастровой оценки нарушаются права и законные интересы общества, в том числе связанные с уплатой налоговых обязательств в необоснованном размере.

В судебном заседании представители административного истца поддержали заявленные требования по указанным основаниям, просили удовлетворить их в полном объеме. 

Представитель административного ответчика ГБУ СО «Госкадастроценка» возражала против удовлетворения требований административных исковых требований, указала, что ошибок при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости допущено не было, поскольку она определена на основании актуальных сведений об объекте недвижимости. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, материалы реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым номером 64:40:020207:115, расположенный по адресу: 

<

...>, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2).

ГБУ СО «Госкадастроценка» осуществляет свою деятельность в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами Саратовской области, нормативными правовыми актами Саратовской области, а также Уставом бюджетного учреждения.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 6 названного Закона уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» создано на основании распоряжения Правительства Саратовской области от 26 июня 2017 года № 143-Пр в целях исполнения Федерального закона Российской Федерации от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии распоряжением министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 15 декабря 2017 года № 1192-р «О наделении ГБУ СО «Госкадастроценка» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости», учреждение уполномочено определять кадастровую стоимость объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области. 

Согласно пунктам 1, 2, части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение тридцати дней со дня принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки обеспечивает информирование о принятии этого решения, а также о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости путем: размещения извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации; размещения извещения на своих информационных щитах; направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в орган регистрации прав для его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки; направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в органы местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, для размещения извещения на информационных щитах указанных органов (часть 5 статьи 11 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ООО «Тонус» на праве собственности принадлежит нежилое здание с наименованием «Банно-оздоровительный комплекс» с кадастровым номером 64:40:020207:115, расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020207:14, имеющем вид разрешенного использования «Бытовое обслуживание».

Административный истец в соответствии с нормами главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости, поскольку здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2023 года № 1224-р, на налоговый период 2024 года.

Таким образом, административный истец заинтересован в результатах определения кадастровой стоимости здания.

Из материалов дела также установлено, что комитетом по управлению имуществом Саратовской области принято распоряжение от 11 января 2022 года № 4-р о проведении государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест в 2023 году, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2023 года.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ в ГБУ СО «Госкадастроценка» представлен перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2023 году, расположенных на территории Саратовской области, сформированный филиалом ППК «Роскадастр» по Саратовской области, в который вошло, в том числе и спорное нежилое здание с кадастровым номером 64:40:020207:115, расположенное по адресу: 

<

...>, наименование: «Банно-оздоровительный комплекс», назначение: «Нежилое».

ГБУ СО «Госкадастроценка», руководствуясь положениями статьями 12 и 14 Федерального закона № 237-ФЗ, собрав и изучив информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, в ходе подготовки отчета от 12 октября 2023 года № 64-2023-006 отнесло спорное здание к оценочной подгруппе 0830 «Бани общественные от 150 кв.м, до 1000 кв.м (до 100 человек), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв.м (на 100 человек) и более».

Во исполнение пункта 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ результаты государственной кадастровой оценки утверждены распоряжением комитетом по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р, согласно которому кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 119 807 068,93 рублей.

28 октября 2024 года административный истец обратился в учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости здания, в котором не согласился с отнесением здания к группе 8 подгруппы 0830.

В приложение к заявлению представлен акт обследования недвижимого имущества от 24 июня 2024 года администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, из которого следует, что объект недвижимости нежилое здание с кадастровым номером 64:40:020207:115 площадью 2271,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, представляет собой 2-этажное строение и включает в себя помещения досугового (танцпол, боулинг, сауны, бассейн) и инженерно-технического назначения (помещения для размещения технологического оборудования для обслуживания инженерных систем здания). Кроме того, по результатам данного обследования администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области в ГБУ СО «Госкадастроценка» направлено письмо от 25 октября 2024 года № 4980, в котором указано фактическое использование объекта, из которого следует, что 54,7% здания используются в качестве многофункционального торгово-развлекательного комплекса, а только 14,4% используются как сауна и бассейн. 

По результатам рассмотрения заявления административным ответчиком принято оспариваемое решение от 20 ноября 2024 года № 510/2024 об отказе в пересчете кадастровой стоимости, поскольку наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

Федеральный закон № 237-ФЗ предусмотрел внесудебную процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (статьи 20, 21, 22.1), в том числе путем рассмотрения бюджетным учреждением, осуществившим определение кадастровой стоимости, обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Пунктами 23 и 24 статьи 21 данного закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (пункты 1 и 2 части 2 названной статьи).

Пункт 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

- неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

- использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением могут быть приняты:

1) решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как предусмотрено в статье 3 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки действовали утвержденные приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336 Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Методические указания, Указания), определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

В соответствие с пунктами 44, 44.2 Методических указаний при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС.

Согласно пункту 46 Методических указаний моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

На основании пунктов 55, 56.1 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости Коды для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, позволяющие для целей данных Указаний разделить объекты на основные группы (подгруппы), приведены в приложении № 2 (пункт 56.1).

Отчет №64-2023-006 содержит обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки.

Согласно отчету №64-2023-006 объекты группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» представляют собой объекты коммерческой недвижимости, используемые для осуществления коммерческой предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение, прибыли от продажи товаров, выполнения работ шли оказания услуг. 

К объектам 4 группы были отнесены:

- здания и помещения оптовой и розничной торговли; 

- здания в помещения многофункциональных торгово-сервисных комплексов, торгово-административных объектов, торгово-развлекательных объектов, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складских объектов, торговых баз; 

- здания и помещения общественного питания; 

- здания и помещения ресторанов, кафе, баров, столовых при предприятиях и учреждениях, предприятий поставки продукции общественного питания; 

- здания и помещения рынков; 

- здания и помещения автозаправочных, газонаполнительных, авто газозаправочных станций; 

- здания и помещения автомоек, 

- здания и помещения автосалонов; 

- ломбарды. 

Согласно отчету №64-2023-006 объекты группы 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» представляют собой государственные учреждения общего и социально-экономического характера, здания и помещения учебных заведений для получения образования, учреждения, специально созданные для организации научных исследований и проведения опытно-конструкторских разработок, здания и помещения объектов здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

К объектам 8 группы были отнесены: 

- здания и помещения государственных учреждений управления, включая здания администраций, Министерство внутренних дел Российской Федерации, судов, прокуратуры;

- здания и помещения организаций обязательного социального обеспечения и объектов предоставления социальных услуг; 

- здания и помещения учебно-воспитательного назначения;

- здания и помещения здравоохранения и т.д. 

В соответствии с пунктами 4.6, 4.10 Отчета №64-2023-006 кадастровая стоимость зданий, отнесенных в функциональную группу 8, определялась методом моделирования затрат в рамках затратного подхода. 

Приведенная в Отчете №64-2023-006 группировка соответствует требованиям Методических указаний, согласно которым коды для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, позволяющие для целей Указаний разделить объекты на основные группы (подгруппы), приведены в приложении № 2 к Указаниям (пункт 56.1). 

Судом установлено, что для определения кадастровой стоимости в целях моделирования затрат на его создание (замещение, воспроизводство) административным ответчиком правильно определена группа (подгруппа) объектов недвижимости, указанная в приложении №2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, к которой относится оцениваемый объект, исходя из вида его использования.

Так, в соответствии с Отчетом №64-2023-006 здание с кадастровым номером 64:40:020207:115 было отнесено в группу 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» подгруппу 0830 «Бани общественные от 150 кв.м, до 1000 кв.м (до 100 человек), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв.м (на 100 человек) и более», в соответствии с наименованием, назначением и Приложением № 2 к Методическим указаниям (код 0830 «Бани общественные от 150 кв.м, до 1000 кв.м (до 100 человек), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв.м (на 100 человек) и более» Приложения №2). 

В пунктах 4.4, 4.5 Отчета №64-2023-006 приведено обоснование применения ценообразующих факторов.

Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 64:40:020207:115: 

- наименование - Банно-оздоровительный комплекс (по данным Перечня); 

- назначение - Нежилое (по данным Перечня); 

- площадь - 2 271,6 кв.м. (по данным Перечня); 

- строительный объем - 8 321 куб.м. (расчетное значение, определенное в соответствии с пунктом 4.10.2 Отчета №64-2023-006); 

- год завершения строительства - сведения отсутствуют (по данным Перечня); 

- год ввода в эксплуатацию – 1988 год (по данным Перечня);

- количество надземных этажей - 2 (по данным Перечня); 

- количество подземных этажей - сведения отсутствуют (по данным Перечня); 

- класс конструктивной системы - КС-1 (определен в соответствии с Приложением № 4 к Методическим указаниям, на основании сведений о характеристике здания «материал стен» - «кирпичные» по данным Перечня); 

- местоположение - Саратовская область, г. Балаково (по данным Перечня).

Административный истец утверждает, что при проведении кадастровой оценки допущено нарушение, выразившееся в том, что в качестве вида использования не учтен фактический вид использования – использование объекта как торгового развлекательного комплекса.

Суд не может согласиться с данным доводом по следующим основаниям.

В соответствие с пунктом 46.1 Методических указаний группы (подгруппы) зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей. 

В соответствии с пунктом 2 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности (абзац первый).

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ, для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости (абзац пятый в редакции, действовавшей на момент проведения государственной кадастровой оценки).

В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (абзац шестой).

Как следует из требований законодательства, при определении вида использования объекта недвижимости в целях определения его кадастровой стоимости необходимо руководствоваться декларацией о характеристиках объекта, предусмотренной статьей 12 Федерального закона № 237-ФЗ, а при ее отсутствии – сведениями ЕГРН о виде (видах) разрешенного использования, назначении или наименовании объекта недвижимости.

Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости. Декларация о характеристиках объекта недвижимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг лично или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг, а также регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Вместе с тем ООО «Тонус» с соответствующей декларацией о характеристиках спорного объекта недвижимости в бюджетное учреждение не обращалось.

При этом с заявлением о внесении вида разрешенного использования спорного объекта недвижимости и исключения наименования «Банно-оздоровительный комплекс» ООО «Тонус» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (но не в бюджетное учреждение) только 22 апреля 2024 года, то есть после проведения государственной кадастровой оценки, результаты которой оспариваются.

25 апреля 2024 года на основании указанного заявления внесены сведения о виде разрешенного использования объекта недвижимости с кадастровым номером 64:40:020207:115 – «Бытовое обслуживание», исключено наименование указанного объекта.

Вместе с тем в силу пункта 8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

На основании пункта 9 Методических указаний определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с данными Перечня здание с кадастровым номером 64:40:020207:115 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:40:020207:14.

В соответствии с данными перечня земельных участков, расположенных на территории Саратовской области, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2022 году, сформированного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, направленного в адрес Учреждения письмом комитета по управлению имуществом Саратовской области (вх. 763 от 7 февраля 2022 года), вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020207:14 - «Бытовое обслуживание». 

При определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона № 237-ФЗ в рамках основного тура государственной кадастровой оценки 2022 года (Отчет №64-2022-005, дата составления 21 октября 2022 года (далее - Отчет №64-2022-005)) по состоянию на 1 января 2022 года, земельный участок с кадастровым номером 64:40:020207:14 был отнесен в 3 сегмент «Общественное использование», код расчета вида использования - 03:030 «Бытовое обслуживание в целом», код вида разрешенного использования - 3.3, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и Приложением №1 к Методическим указаниям. 

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района, утвержденных решением Совета муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района от 23 сентября 2011 года № 311, земельный участок с кадастровым номером 64:40:020207:14 входит в состав территориальной зоны Ж1 (индивидуальная, в том числе коттеджная, жилая застройка городского типа).

Судом установлено, что размещение торгового развлекательного комплекса (объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения) на соответствующем земельном участке в соответствии с градостроительным регламентом возможно при получении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства.

При таких обстоятельствах спорный объект не может использоваться для размещения торгового развлекательного комплекса с учетом территориального зонирования.

Кроме того, письмом от 10 марта 2023 года № 1331 ГБУ СО «Госкадастроценка» главам муниципальных районов и городских округов Саратовской области направлялся Перечень объектов недвижимости (помещения, здания, машиноместа, единые недвижимые комплексы), подлежащих государственной кадастровой оценке, в который входил объект недвижимости нежилое здание с кадастровым номером 64:40:020207:115, расположенное по адресу: 

<

...>.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области на указанное письмо направила ответ от 7 апреля 2023 года № 01-22/2118 о согласовании результатов обработки Перечня зданий, помещений, машино-мест, сооружений, объектов незавершенного строительства, в части функционального назначения объектов недвижимости с указанной функциональной группой (подгруппой) объектов недвижимости, с учетом акта о фактическом (текущем) использовании объектов недвижимости.

Акт о фактическом (текущем) использовании объектов недвижимости составляется в случае различия между фактическим разрешенным использованием объекта недвижимости и видом разрешенного использования, указанном в ЕГРН.

Вместе с тем объект недвижимости с кадастровым номером 64:40:020207:115 в указанный акт администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, приложенный к ответу от 7 апреля 2023 года № 01-22/2118, включен не был.

Таким образом, сведения о функциональном назначении объекта недвижимости с кадастровым номером 64:40:020207:115 с указанной в Перечне функциональной группой (подгруппой) объектов недвижимости согласованы администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области.

Данных о том, что при определении кадастровой стоимости спорного здания в оспариваемом решении учреждением были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости при рассмотрении данного административного дела, не установлено.

Не установлено судом также наличие описок, опечаток, арифметических ошибок или иных ошибок, повлиявших на величину кадастровой стоимости.

Вопреки доводам административного истца при расчете оспариваемой кадастровой стоимости нарушений положений Методических указаний, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336, не допущено.

Таким образом, вывод ГБУ СО «Госкадастроценка» о том, что при проведении государственной кадастровой оценки нежилого здания с кадастровым номером 64:40:020207:115, расположенного по адресу: 

<

...>, ошибок и нарушений Методических указаний не допущено, является обоснованным.

Следовательно, у ГБУ СО «Госкадастроценка» имелись предусмотренные пунктом 2 части 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Тонус» об исправлении ошибки, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Оценив решение ГБУ СО «Госкадастроценка» от 20 ноября 2024 года № 510/2024 на основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Необоснованными являются доводы административного иска о том, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо было учитывать его фактическое использование, так как объект включен в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку применяемое в рамках настоящего дела законодательство регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, и не регламентирует отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов.

Как установлено судом, порядок определения вида разрешенного использования регламентирован пунктом 2 Методических указаний, которым прямо предусмотрено, что в качестве вида использования принимается информация о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду разрешенного использования, определенному в отношении такого объекта и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в случае ее подтверждения на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости. В остальных случаях в качестве вида использования учитывается вид разрешенного использования, содержащийся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. 

При этом административным истцом на этапе подготовки отчета о кадастровой стоимости объектов не подавалась декларация о фактическом использовании земельного участка, административным ответчиком в соответствии с Методическими указаниями № П/0336 при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка были учтены сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, а именно вид его разрешенного использования. Каких-либо сведений о недостоверности информации, имеющейся в Едином государственном реестре недвижимости и подлежащей применению при проведении оценки, представлено не было.

Кроме того, фактический вид использования определяется непосредственно правообладателем и известен только ему, поскольку государственный орган не может заведомо обладать информацией об ином использовании объекта недвижимости без наличия соответствующих доказательств

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Тонус» об оспаривании решения бюджетного учреждения и возложении обязанности повторно рассмотреть заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Тонус» к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 20 ноября 2024 года № 510/2024, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление об исправлении ошибок отказать. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева