Дело № 3а-362/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2020 г. город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кривцова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Богдановым Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Кубаньсантехмонтаж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 223,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, в размере равном его рыночной стоимости -2878 933 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, установлена согласно данным отчета 

<

№..> от 29 ноября 2019 г.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..>, по состоянию на 1 января 2018 г., составляет 9543105 руб. 11 коп.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного объекта недвижимого имущества являются неверными и нарушают его права.

ООО «Кубаньсантехмонтаж» является собственником объекта недвижимости, в отношении которого заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости ведет к необоснованному увеличению размера налога.

В ходе подготовки по административному делу от представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 поступил отзыв на административное исковое заявление, согласно которому у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства. В связи с чем, просит вынести законное и обоснованное решение.

От представителя административного ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором указано, что применительно к обстоятельствам рассматриваемого административного дела управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя управления.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 поддерживала доводы административного иска, настаивала на его удовлетворении.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 просила в удовлетворении требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, допросив в судебном заседании эксперта, проводившего дополнительную судебную оценочную экспертизу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – назначение: многоквартирный дом, наименование: жилое здание, с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 223,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках. 

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

Из взаимосвязанных положений частей 1-3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. 

В течение указанного переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 1 мая 2017 г.

В соответствии с Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 г. № 2197, в 2018 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка следующих объектов недвижимости: зданий; помещений; объектов незавершенного строительства; машино-мест; земельных участков из состава земель лесного фонда; земельных участков из состава земель водного фонда.

Результаты определения соответствующей государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. № 2368. В том числе, указанным Приказом утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 9543105 рубля 11 копеек.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает 1 января 2018 г. верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 1 ноября 2019 г. о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке 

<

№..> от 29 ноября 2019 г., представленного административным истцом и подготовленного ООО «Институт оценки и управления собственностью», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости (1 января 2018 г.) составляет 2878 933 рублей.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, а между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21 февраля 2020 г., выполненной ООО «Юг-Регион-Оценка», рыночная стоимость объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (1 января 2018 г.) составляет 3155 202 рубля.

В связи с наличием сомнений в полноте и ясности указанного заключения судебной оценочной экспертизы, определением Краснодарского краевого суда от 10 марта 2020 г. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, проведение которой поручено той же экспертной организации.

Согласно экспертному заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 8 мая 2020 г. № 

<

№..> выполненного ООО «Юг-Регион-Оценка», рыночная стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 3155 202 рубля.

При оценке заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 8 мая 2020 г. № 

<

№..> как доказательства по делу, суд исходит из следующего.

Как установлено, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Рыночная стоимость оцениваемого объекта судебным экспертом была определена с использованием затратного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов оценки и указанием нецелесообразность применения иных подходов. 

Затратный подход применялся экспертом для оценки литеры а1 объекта, представляющей собой открытый навес – дополнительный элемент благоустройства, пристроенный к жилому дому литер А13, так как обособленный рынок подобных объектов не развит (отсутствует) и затратный подход единственный применимый подход в данном случае. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведен расчет стоимости замещения оцениваемого объекта, подробно мотивированы применяемые экспертом корректирующие коэффициенты.

Для оценки жилого дома литер А13 с пристройкой литер а экспертом использовался сравнительный подход с применением метода сравнительного анализа набора данных. Экспертом был произведен выбор единицы сравнения, определены элементы сравнения, выполнена корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения (корректировка на торг, корректировка на площадь, корректировка на расположение в населенном пункте, корректировка на инженерные коммуникации и корректировка на расстояние до береговое полосы), произведено согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

С учетом замечаний представителя департамента имущественных отношений, изложенных в дополнении к отзыву на исковое заявления, судом было принято решение о вызове и допросе в судебном заседании эксперта, выполнившего дополнительную судебную оценочную экспертизу.

Относительно замечания о необоснованном применении величины прибыли предпринимателя в размере минимального значения из расширенного диапазона для неактивного рынка, использованной при определении стоимости навеса затратным подходом, эксперт ФИО4 в судебном заседании пояснила следующее.

Согласно подпункту «з» пункта 24 ФСО-7, для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

В данном случае, величина прибыли предпринимателя определялась на основании экспертных оценок, опубликованных в издании «Справочник оценщика недвижимости, том 4», Н. Новгород, 2016 год, под ред. ФИО5

В соответствии с пунктом 5.1.3 указанного справочника, значение прибыли предпринимателя отражают эффективность вложений в строительство. Увеличение прибыли предпринимателя свидетельствует о соответственном увеличении инвестиционной привлекательности строительства многоквартирного жилья. Снижение прибыли предпринимателя показывает, что привлекательность объекта падает.

Таким образом, как указал эксперт, величина прибыли предпринимателя, определенная в размере 8,3% (нижняя граница расширенного интервала), в достаточной мере характеризует инвестиционную привлекательность навеса, пристроенного к жилому дому, фактически - хозяйственной постройки. Сроки строительства данного объекта минимальны, по оценке эксперта, составляют не более 1 месяца. Если рассматривать прибыль предпринимателя с точки зрения инвестирования собственных средств в строительство данного объекта, то норма прибыли (иными словами - процентная ставка по привлеченным средствам) на срок строительства в размере 8,3% существенно превышает стоимость денежных средств в любой финансовой организации (выданные кредиты), и следовательно, является величиной обоснованной и не заниженной.

Эксперт согласился с замечанием представителя департамента имущественных отношений о методологически неверном расчете индекса перевода цен с даты издания сборника и о применении некорректного индекса перерасчета к дате оценки, при оценке навеса с использованием затратного подхода. При этом, экспертом произведен перерасчет восстановительной стоимости навеса с учетом замечаний представителя административного ответчика, согласно которому итоговая стоимость навеса составила 141872 рубля (разница 15977 рублей в сторону уменьшения). 

Эксперт также согласился с замечанием представителя административного ответчика относительно несоответствия площадей земельных участков, подобранных в качестве объектов-аналогов №4 и №2 в таблице 15 на странице 39 заключения, площадям, указанным в тексте объявлений о продаже данных объектов, при определении стоимости земельного участка под зданием, являющемся объектом экспертизы. Эксперт пояснил, что в данном случае имеет место опечатки, которые устранены с перерасчетом итоговых значений, при расчете которых использованы указанные данные.

По замечаниям представителя административного истца о том, что в заключении величина корректировки на материал стен не соответствует величине, указанной в используемом экспертом источнике информации, эксперт в судебном заседании пояснил, что базовая величина понижающей корректировки на материал стен (кирпич/бетон) составляет (согласно стр. 212, табл. 74 издания «Справочник оценщика недвижимости, том 4», Н. Новгород, 2016 год) -12%. Так как объект экспертизы представляет собой здание со смешанной конструкцией стен (1 этаж - бетонные блоки, 2 этаж - шлакоблоки или мелкие стеновые блоки, ближайший аналог в таблице справочника - кирпич), то корректировка к объектам-аналогам вводится в половинном размере, в случае, если материал стен объекта-аналога представляет собой кирпич, вводится понижающая корректировка, согласно формуле: (0,88-1)*0,5 = - 6%. В случае, если материал стен объекта-аналога представляет собой блоки, величина базовой повышающей корректировки (бетон/кирпич) составляет 1,13 в виде коэффициента, или +13%. Так как конструкция стен объекта оценки смешанная, то вводится повышающая корректировка в половинном размере, согласно формуле: 13%/2 = +6,5%.

Относительно замечания об отсутствии обоснования необходимости внесения понижающей корректировки на состояние отделки для объектов-аналогов №1, №2, №5, эксперт пояснил, что корректировка вводится на основании издания «Справочник оценщика недвижимости, том 4», Н. Новгород, 2016 год. Сведения о размере корректировки и скрин-копия таблицы приведены в таблицах 23 и 24 соответственно (стр. 49 и 50 заключения). Корректировка применялась к уровню отделки «эконом» по сравнению с уровнем отделки «комфорт», что соответствует уровню отделки «стандарт», указанной в таблицах 23 и 24 заключения (опечатка в наименовании).

Согласно пояснениям эксперта, замечания о математически неверном расчете скорректированной цены продажи после корректировки на состояние основных конструкций устранены путем представленного перерасчета.

Относительно замечания об отсутствии в заключении корректировки на наличие мебели, эксперт пояснил, что размер корректировки для жилых домов, при наличии продающейся в составе дома мебели, по сравнению с аналогичными объектами, продающимися без мебели, составляет 1,03 в виде коэффициента, или +3%. С целью устранения замечания им произведен перерасчет величины понижающей корректировки для объектов без мебели: К=(1/1,03-1)*100% = -3%. Источник информации - statrielt.ru, архивные данные за 4 квартал 2017 года (по состоянию на 01.01.2018 г.). 

По итогу рассмотрения всех замечаний представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенных в дополнении к отзыву на административное исковое заявление, с учетом произведенного перерасчета, экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 2909 018 рублей (результат коррекции с учетом замечаний - 246184 рубля в сторону уменьшения относительно рыночной стоимости, установленной в заключении от 8 мая 2020 г. № КС-20-070). Письменные пояснения эксперта, с перерасчетом рыночной стоимости объекта (отзыв эксперта на дополнения к отзыву представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края) с учетом замечаний приобщены к материалам дела.

Других замечаний, помимо тех которые изложены в дополнении к отзыву на административное исковое заявление представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края, от лиц участвующих в деле не поступало.

В силу частей 5, 7, 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по административному делу. После оглашения заключения эксперт может дать по нему необходимые пояснения и обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы от 8 мая 2020 г. № КС-20-070 по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в совокупности с другими доказательствами, в том числе с пояснениями допрошенного в судебном заседании эксперта, составившего экспертное заключение, суд пришел к выводу о принятии для определения кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости его рыночной стоимости в размере, установленном экспертом - 2909 018 рублей.

При этом, суд учитывает, что эксперт ФИО4 является лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Как перед производством судебной экспертизы, так и перед допросом в судебном заседании, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 23 декабря 2019 года.

При таких обстоятельствах, с учетом совокупности представленных по делу доказательств, суд частично удовлетворяет административные исковые требования ООО «Кубаньсантехмонтаж» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Кубаньсантехмонтаж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - жилого здания, с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 223,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 г., в размере 2909 018 (два миллиона девятьсот девять тысяч восемнадцать) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> считать 23 декабря 2019 г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 июня 2020 г.

Судья: