КОПИЯ

Дело № 2-307/2021

УИД 86RS0008-01-2020-004404-91

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

07 июня 2021 года г. Когалым 

Когалымский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе председательствующего судьи Галкиной Н.Б.,

при секретаре Шакировой Г.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Немецкая Деревня» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, признании требования о произведении дополнительной оплаты за увеличение площади объекта недвижимости неправомерным, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику, увеличив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просили: признать пункт 11.3 договора № участия в долевом строительстве от 26.08.2016 недействительным; признать требование о произведении дополнительной оплаты в размере 371 704 руб. за увеличение площади объекта недвижимости с 138,8 кв.м. до 144,87 кв.м. неправомерным; зачесть дополнительную оплату в размере 136 188 руб. в счет уменьшения суммы заявленной неустойки в размере 703 487,25 руб.; взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 567 299,25 руб., убытки, причиненные в результате ненадлежащего исполнения условий договора, в размере 368 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 50% от присужденных сумм, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Требования мотивированы следующим: 26.08.2016 между ООО «Немецкая Деревня» и истцами был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) Многоквартирный дом (2 - этажный 5-ти квартирный жилой дом, квартал 4, литер 2, расположенный по адресу: 

<

адрес>) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, передать Объект долевого строительства (4-х комнатная квартира №, этажность – 2 этажа, в Многоквартирном доме) Участникам долевого строительства при условии надлежащего исполнения последним своих обязательств. Цена договора составляет 5 249 252 руб. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истцы выполнили в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в размере 5 249 252 руб. При этом ответчик не исполнил обязательств по передаче истцам квартиры в установленный договором срок – 18.06.2019. Согласно одностороннему акту приема-передачи квартира истцам передана 03.10.2020. Таким образом, просрочка обязательств по передаче объекта долевого строительства составляет 473 дня с 18.06.2019 по 03.10.2020. Следовательно, неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства составляет 703 487,25 руб. (5 249 252 х 473 дня х 2 х1/300 х 4,25 % = 703 487,25 руб.). Истцы направили ответчику досудебную претензию о выплате неустойки, которая в добровольном порядке ответчиком не была удовлетворена. Основываясь на положениях Закона РФ «О защите прав потребителей», полагают не подлежащим применению условия п. 11.3 договора, в котором определена договорная подсудность, поскольку это условие ущемляет их права потребителей. Также, полагают неправомерным требование ответчика о произведении дополнительной оплаты за увеличение площади объекта недвижимости в размере 371 704 руб. Согласно условиям договора, инвестируемая площадь объекта долевого строительства составляет 135,29 кв. м. (п.п. 3.3.). Цена 1 кв.м, площади объекта долевого строительства составляет 38 800 руб. и остается низменной на протяжении всего срока действия договора (п.п. 3.2.). Согласно одностороннему акту приема-передачи квартиры от 03.09.2020 Застройщик передал Участнику долевого строительства объект строительства общей площадью 138,8 кв. м. Учитывая, что общая площадь объекта долевого строительства превышена всего на 3,51 кв.м., дополнительная оплата за увеличение площади объекта недвижимости составит сумму 136 188 рублей (3,51 кв.м, х 38 800 руб. = 136 188 руб.). Истцы согласны зачесть дополнительную оплату за увеличение площади объекта недвижимости в размере 136 188 руб. в счет уменьшения суммы заявленной неустойки в размере 703 487,25 руб. и соответственно заявить требование о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойку за просрочку выполнения условий договора в размере 567 299,25 руб. В связи с нарушением срока сдачи объекта истцы вынуждены были арендовать квартиру в период с 01.06.2019 по 03.10.2020, сумма уплаченная за которую составила 368 000 руб. Моральный вред, причиненный действиями ответчика, оценивают в 10 000 руб. Расходы за услуги представителя, связанные с обращением в суд, составили 30 000 руб.

Определением суда производство по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Немецкая Деревня» в части взыскания убытков, причиненных в результате ненадлежащего исполнения условий договора, в размере 368 000 руб. прекращено в связи с отказом от иска в данной части. 

Истец ФИО1, его представитель ФИО3, истец ФИО2, представитель ответчика ООО «Немецкая Деревня» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель истца ФИО1 – ФИО3, заявлением просила рассмотреть дело в свое отсутствие, представитель ответчика представил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В отзыве на исковое заявление представитель ответчика просил снизить сумму неустойки до 20 000 руб., сумму морального вреда до 1 000 руб., сумму штрафа до 10 000 руб., сумму судебных расходов до 1 000 руб., в требовании о признании неправомерным оплаты за увеличение площади в размере 371 704 руб. отказать по следующим основаниям. У истцов перед ответчиком имеется задолженность в размере 371 704 руб., в связи с произведенными перерасчетами площади объекта. Согласно данным технического паспорта, общая площадь квартиры №1 составляет 138,8 кв.м., площадь балконов 14,4 кв.м., площадь лоджий 3,5 кв.м. То есть фактическая площадь объекта долевого строительства составляет общая площадь квартиры + площадь лоджии с учетом коэффициента 0,3 + площадь балконов с учетом коэффициента 0,5 (138,8 + 14,4 * 0,3 +3,5*0,5 = 144,87 кв.м. * 38 800 руб. = 5 620 956 руб. – 5 249 252 = 371 704 руб.). Учитывая изложенное, ссылаясь на пункты 4.3, 4.5 Договора и п. 5 ст. 15 ЖК РФ, просит в требовании истцов о признании неправомерным оплаты за увеличение площади в размере 371 704 руб. отказать. Ответчик не согласен с расчетом неустойки истцов. Считает, что расчет необходимо производить с 19.06.2019 по 02.04.2020 на основании Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423. Продление сроков строительства было обоснованно и причины, влияющие на продление сроков строительства, не зависели от застройщика. Просит снизить размер неустойки до 20 000 руб., поскольку изъятие денежных средств у застройщика невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства. Ссылаясь на ч.2 ст.1101 ГК РФ просит уменьшить размер компенсации морального вреда до 1 000 руб. Просит снизить размер штрафа до 10 000 руб. учитывая правовую позицию Конституционного суда РФ, изложенную в Постановлениях от 12.05.1998 №14-П, от 30.07.2001 №13-П, разъяснения Пленума ВС РФ о гражданско-правовой природе штрафа, содержащиеся в п.46 Постановления от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», положение ст. 333 ГК РФ, подлежащей применению по аналогии закона, несоразмерности штраф последствиям нарушения прав истца. Просит сумму судебных расходов снизить до 1000 руб., поскольку данное дело не относится к делам особой сложности, а также подготовка к рассмотрению данного дела не потребовала много времени и трудозатрат, также стороной истца не представлены доказательства об оплате юридических услуг в размере заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Исходя из части 1 и 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона Российской Федерации установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 26.08.2016 между ООО «Немецкая Деревня» (Застройщик), ФИО2, ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве (далее по тексту - Договор), по условиям которого Застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) Многоквартирный дом (2 - этажный 5-ти квартирный жилой дом, квартал 4, литер 2, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, передать Объект долевого строительства (4-х комнатная 

<

адрес>, этажность – 2 этажа, в Многоквартирном доме) Участникам долевого строительства при условии надлежащего исполнения последним своих обязательств.

В силу п.3.2 указанного договора, цена 1 кв.м. площади (инвестируемой и фактической) объекта долевого строительства составляет 38 000 руб. и остается неизменной на протяжении всего срока действия настоящего договора.

Пунктами 3.3, 3.4 договора определено, что инвестируемая площадь объекта долевого строительства составляет 135,29 кв.м. Цена договора из расчета инвестируемой площади объекта долевого строительства составляет 5 249 252 руб.

Оплата цены договора Участником долевого строительства была произведена в полном объеме в установленный в договоре срок. 

Согласно пункту 2.3 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок - не позднее 18 марта 2019 года в трехмесячный срок с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

Дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве относительно новых сроков передачи квартиры между сторонами не заключалось. 

Из представленных истцами писем от 23.10.2018, 18.01.2019, 09.01.2020 следует, что ответчик уведомлял истцов об изменении срока окончания строительства, в связи с чем, предлагал истцам заключить дополнительное соглашение к договору, на что истцы ответили отказом в письмах от 06.12.2018, 05.12.2019, 30.01.2020.

14.05.2020 ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Ответчик уведомил истцов, что в соответствии с п.п.1.6, 3.3, 4.3, 4.4 Договора, на основании произведённых уполномоченным органом технической инвентаризации обмеров объекта долевого строительства площадь увеличилась с 138,8 кв.м. до 144,87 кв.м., и о необходимости в связи с этим произвести доплату в размере 371 704 руб., подписать акт-приема передачи квартиры по договору, а также рассмотреть возможность взаимозачета обязательств в счет компенсации за несвоевременную сдачу указанного объекта, что следует из писем от 15.05.2020, 02.07.2020, 20.07.2020.

Истцы в своих письмах просили ответчика учесть необходимую сумму к выплате 371 704 руб. как уплаченную и дополнительно произвести им выплату в размере 300 000 руб., указывая на то, что сроки строительства были нарушены, ссылаясь на ст.6 ФЗ Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, что подтверждается письмами от 01.07.2020, 08.07.2020.

03.09.2020 ответчик в одностороннем порядке составил акт приема-передачи квартиры, с указанием площади 138,8 кв.м. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, с 02.10.2020 принадлежит истцам на праве общей долевой собственности, доля в праве каждого ?. Как следует из данной выписки площадь квартиры составляет 138,8 кв.м.

Претензия истцов от 19.10.2020 о выплате неустойки за нарушение сроков сдачи объекта в сумме 567 299,25 руб. за вычетом 136 188 руб. разницы в площади, полученная ответчиком 26.10.2020, оставлена без удовлетворения.

Истцы, полагая, что их права нарушены, обратились в суд с рассматриваемым заявлением.

Пунктом п.11.3 Договора предусмотрено, что в случае невозможности разрешения споров после рассмотрения 2 претензий стороны передают их на рассмотрение в суд в соответствии с договорной подсудностью – по месту нахождения Застройщика. 

Учитывая, что истцами оспаривается пункт 11.3 договора, дело рассмотрено Когалымским городским судом ХМАО-Югры. 

Оснований для признания данного пункта договора ничтожным не имеется, т.к. в силу ст.32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству, на основания признания сделок недействительными, указанными в ст.169-179 ГК РФ, истцы не ссылаются. 

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ч.4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Истцы считают, что общая площадь объекта долевого строительства превышена всего на 3,51 кв.м., в связи с чем дополнительная оплата за увеличение площади объекта недвижимости составит сумму 136 188 рублей (3,51 кв.м, х 38 800 руб. = 136 188 руб.). 

Из п 4.3. договора следует, что в случае, если по данным органа технической инвентаризации фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит проектную площадь, указанную в под. 3.3 настоящего договора, цена Договора, указанная в подл. 3,4. настоящего Договора, подлежит увеличению. При этом Цена Договора увеличивается на сумму, рассчитываемую исходя из цены 1 кв. м. площади Объекта долевого строительства, установленной в подп. 3.2 настоящего Договора, и размера площади, превысившей размер проектной площади, установленной в подп. 3.3. настоящего Договора, с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий и 0,3 для балкона. Рассчитанную в соответствии с настоящим подпунктом сумму Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику.

В случае если по данным органа технической инвентаризации разница между фактической площадью Объекта долевого строительства и проектной площадью, указанной в п.п. 3.3 настоящего Договора, составит до 0,5 кв.м. как в сторону увеличения, так и уменьшения, перерасчет Цены Договора, указанной в п.п. 3.4 настоящего Договора, не производится (п.4.5 Договора). 

Согласно данным технического паспорта от 03.03.2020, площадь 

<

адрес> составляет 138,8 кв.м., площадь балконов 14,4 кв.м., площадь лоджий 3,5 кв.м.

Согласно одностороннему акту приема-передачи квартиры от 03.09.2020, ответчик передал истцам квартиру площадью 138,8 кв.м., без указания площади лоджии, балкона. 

Исходя из положений п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» или «общей площади» жилого помещения.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и общей приведенной площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Письмом Минэкономразвития России от 27.04.2017 № ОГ-Д23-4932 разъяснено, для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 (далее - Требования № 90).

В соответствии с пунктом 12 Требований № 90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что фактическая площадь объекта долевого строительства составляет 144,87 кв.м. (общая площадь квартиры 138,8 кв.м. + площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 кв.м. + площадь балкона с учетом понижающего коэффициента 0,3 кв.м.). 

Сведения, указанные в Едином государственном реестре недвижимости, показывают площадь квартиры без учета площади лоджии и балкона, фактически переданной истцам.

На основании условий договора проектная площадь объекта включает в себя балкон, лоджии и рассчитываются с понижающим коэффициентом, то есть по своему смыслу является общей приведенной площадью.

Учитывая, что по условиям заключенного сторонами договора оплате подлежит объект долевого строительства, состоящего из жилых и вспомогательных помещений, включая балкон/лоджию, оснований для удовлетворения требований истцов о признании неправомерным требование ответчика о произведении дополнительной оплаты в размере 371 704 руб. за увеличение площади объекта недвижимости с 138,8 кв.м до 144,87 кв.м не имеется. 

Согласно ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно одностороннему передаточному акту от 03.09.2020 квартира передана ответчиком с просрочкой 443 дня с 19.06.2019 по 03.09.2020, что является основанием для взыскания с ответчика неустойки (пени) на основании положений ч.2 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, суд приходит к выводу о законности требований истцов в части взыскания неустойки.

Проверив представленный истцом расчет, суд признает его не верным в части определения периода и размера неустойки по следующим основаниям.

Согласно абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в период начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период с 03.04.2020 по 01.01.2021.

Недоплата в полном объеме стоимости объекта долевого строительства Участником долевого строительства не исключает возможность взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта с застройщика. 

При расчете неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, судом применяется ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства, установленный в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве. На 02.04.2020 ключевая ставка ЦБ РФ составляла 6%.

Таким образом, размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 19.06.2019 по 02.04.2020 составит 606 813,53 руб. из расчета: 5 249 252 руб. х 289 дн. х 2 х 1/300 х 6% = 606 813,53 руб.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, а также о длительной выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по обстоятельствам, независящих от застройщика.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Возможность применения положений ст. 333 ГК РФ к правоотношениям, регулируемым законодательством о защите прав потребителей и о долевом участии в строительстве, предусмотрена п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», п. п. 69 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Принимая во внимание обстоятельства дела, обусловившие нарушение срока передачи объекта, период просрочки передачи квартиры, отсутствие в материалах дела доказательств причинения истцам каких-либо убытков в результате допущенной просрочки, компенсационную природу неустойки, которая направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, с учетом принципов разумности и справедливости, суд находит возможным уменьшить размер неустойки до 280 000 руб.

Данный размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства позволяет соблюсти разумный баланс между допущенным нарушением ответчиком срока передачи апартаментов и последствиям причиненным истцам. 

При уменьшении неустойки судом учтены требования п. 6 ст. 395 ГК РФ.

Исковое требование о взыскании компенсации морального вреда подлежит удовлетворению на основании ст.15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), где указано, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Учитывая характер причиненных потребителю нравственных страданий, исходя из конкретных фактических обстоятельств дела, степени вины ответчика, принципа разумности и справедливости, суд удовлетворяет данное требование в размере 3 000 руб.

На основании п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей суд взыскивает с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку судом удовлетворены требования потребителей в сумме 280 000 руб., подлежит взысканию штраф в размере 140 000 руб. 

Штраф, предусмотренный статьей 13 Закона о защите прав потребителей, имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки, следовательно, применение статьи 333 ГК РФ возможно при определении, как размера неустойки, так и штрафа, предусмотренных вышеуказанными Законами.

Учитывая, что ответчиком требования истцов в добровольном порядке не удовлетворены, суд, принимая во внимание соотношение суммы штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, к размеру взысканной судом суммы, характер обязательства и последствия его неисполнения, с учетом ходатайства ответчика о снижении размера штрафа определил ко взысканию с ответчика в пользу истцов с применением ст. 333 ГК РФ штраф в размере 100 000 руб.

Данный размер штрафа соразмерен последствиям нарушения обязательства, является разумной мерой имущественной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, оснований для взыскания штрафа в меньшем размере, суд не усматривает, поскольку доказательств, подтверждающих наличие оснований для еще большего снижения размера штрафа, ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из материалов дела следует, что у истцов имеется требование к застройщику об уплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства жилого помещения, у застройщика – требование 

о произведении дополнительной оплаты за увеличение площади объекта недвижимости в размере 371 704 руб.

Требования сторон договора участия в долевом строительстве являются встречными, однородными, срок их исполнения наступил. 

Истцы согласны зачесть дополнительную оплату за увеличение площади объекта недвижимости в размере 136 188 руб. (3,51 кв.м, х 38 800 руб. = 136 188 руб.) в счет уменьшения суммы заявленной неустойки. 

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу о возможности зачета присужденной суммы в пользу истцов (136 188 руб.) в счет требований ответчика о доплате в размере 371 704 руб. за увеличение площади объекта долевого строительства. 

Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает запрет только на зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора (ч. 7 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ), что в данном ситуации неприменимо.

Также неприменимы и положения ст. 411 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой закреплены случаи недопустимости зачета требований исходя из их правовой природы.

Таким образом, спорные правоотношения регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и правовых оснований для отказа в проведении зачета требований по данному делу, учитывая волеизъявление стороны правоотношения, суд не усматривает.

Положениями ст. ст. 88, 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к таким судебным издержкам также относятся: расходы на оплату услуг представителей. 

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из разъяснений, данных в п. 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

В подтверждение понесенных расходов по оплате услуг представителя истцами представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 127 от 19.10.2020, из которой следует, что представителем была оказана услуга по консультированию, составление искового заявления, представление в суде первой инстанции интересов, а истцом ФИО4 произведена оплата в размере 30 000 руб.

Учитывая категорию гражданского правового спора, объем выполненной юридической работы, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, обстоятельств дела, суд приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах в размере 15 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона, исходя из расчета, произведенного в соответствии с п.1 и п.3 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с исковых требований имущественного и неимущественного характера, что составляет 7 300 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2 к ООО «Немецкая Деревня» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, признании требования о произведении дополнительной оплаты за увеличение площади объекта недвижимости неправомерным, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Немецкая Деревня» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку в размере 280 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф в размере 100 000 руб.

Взыскать с ООО «Немецкая Деревня» в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Произвести зачет денежных средств в размере 136 188 руб. в счет оплаты за увеличение площади объекта долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве от 26.08.2016, заключенного между ООО «Немецкая Деревня» и ФИО1, ФИО2, взыскав с ООО «Немецкая Деревня» в пользу ФИО1, ФИО2 246 812 руб.

Взыскать с ООО «Немецкая Деревня» в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Взыскать с ООО «Немецкая Деревня» в доход бюджета г. Когалыма государственную пошлину в сумме 7 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Когалымский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в мотивированной форме. 

Мотивированное решение составлено 16.06.2021.

Судья: подпись Галкина Н.Б.

Копия верна, судья

Подлинный документ подшит в гражданском деле № Когалымского городского суда ХМАО-Югры