РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 июля 2021 года г. Пыть-Ях

Пыть-Яхский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего

ФИО1,

при секретаре

ФИО2,

с участием:

представителя истца

ФИО3,

ответчика

ФИО4,

представителя ответчика

ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения «Администрация города Пыть-Яха» к ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - ТСЖ «Мечта»,

установил:

истец обратился с указанным иском, в котором просит изъять у ФИО4 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 68,6 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов.

Требования мотивировала тем, что ФИО4 является собственником обозначенного объекта недвижимости, который расположен на земельном участке из категории земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер №, площадью 880+/-10 кв.м., по адресу: ХМАО - Югра, "адрес".

Названный земельный участок передан ответчику по договору субаренды земельного участка с ТСЖ «Мечта», у которого находился в аренде в период с декабря 2016 года по декабрь 2019 года в целях использования под строительство коттеджей при больничном комплексе. Договор аренды заключен на три года и зарегистрирован в установленном законом порядке "дата". "дата" администрацией города принято решение о расторжении договора аренды земельного участка с ТСЖ «Мечта». Ответчику земельный участок, по окончании срока действия договора аренды, не предоставлялся.

Ответчик является собственником объекта незавершенного строительства со следующими характеристиками: площадь застройки 68,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 95%.

Ссылаясь на положения статьи 2391 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника путем его продажи с публичных торгов. 

Представитель истца, ФИО3, действующая на основании доверенности, на иске настаивала по доводам, изложенным в нем.

Ответчик ФИО4 и его представитель, ФИО5, действующая на основании ходатайства ФИО4, возражали против удовлетворения иска. Указали, что использовали земельный участок для строительства на основании договоров субаренды. В судебном порядке установили право собственности на объект незавершенного строительства. В настоящее время объект полностью достроен и эксплуатируется. Право собственности не может оформить, поскольку на обращение о заключении договора аренды для окончания строительства получил отказ.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, уведомлено должным образом. О причинах неявки суду не сообщено. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие. 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 2391 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Из материалов дела следует, что земельный участок №, площадью 880+/-10 кв.м., по адресу: ХМАО - Югра, "адрес", относится к землям населенных пунктов, образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Муниципальное образование городской округ город Пыть-Ях уполномочен на распоряжение этим земельным участком, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Названный земельный участок, согласно сведениям из ЕГРН, имеет ид разрешенного использования: под строительство коттеджей при больничном комплексе.

Выпиской из ЕРГН от "дата" подтверждается, что на этом земельном участке расположен объект незавершенного строительства общей площадью 68,6 кв.м. со степенью готовности 95%, созданный ФИО4, право собственности которого на этот объект зарегистрировано на основании решения Пыть-Яхского городского суда от "дата" уполномоченным органом "дата".

Истец, обращаясь в суд с иском, привел доводы об истечении срока действия договора аренды, как основании изъятия объекта незавершенного строительства у его собственника.

Как видно из материалов дела на основании распоряжения главы г.Пыть-Яха №1546-рг от 26 декабря 2016 года «О предоставлении земельного участка» между муниципальным образованием, в лице Департамента по собственности г.Пыть-Яха, и товариществом собственников жилья «Мечта» "дата" был заключен договор аренды земельного участка №, площадью 4,6 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: "адрес", сроком на 3 года.

Названный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в уполномоченном органе "дата".

Среди прочих прав арендатора, пунктом 4.1.3 договора предусмотрено право передать участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды с письменным уведомлением арендодателя.

На основании распоряжения администрации г.Пыть-Яха №177-ра от 29 января 2010 года «О продлении аренды земельного участка» действие договора аренды № от "дата" года продлено сроком на 3 года, заключено дополнительное соглашение с ТСЖ «Мечта» к названному договору аренды.

На основании распоряжения администрации г.Пыть-Яха №224-ра от "дата" «О продлении аренды земельного участка» действие договора аренды № от "дата" повторно продлено сроком на 3 года, заключено еще одно дополнительное соглашение с ТСЖ «Мечта» к названному договору аренды.

Оба дополнительных соглашения также прошли государственную регистрацию.

В соответствии с распоряжением администрации "адрес" №-ра от "дата" «Об изъятии и предоставлении земельного участка в аренду», действие договора аренды № от "дата" прекращено, а ТСЖ «Мечта» предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:15:0101000:144, площадью 19 209 кв.м., расположенный: "адрес" На основании этого "дата" между МКУ «Администрация г.Пыть-Яха» и ТСЖ «Мечта» заключен договор аренды № сроком на три года под строительство коттеджей при больничном комплексе на тех же условиях, что и прежде. Названный договор прошел государственную регистрацию "дата".

Со ссылкой на последний договор аренды между ТСЖ «Мечта» и ФИО4 "дата" (то есть до его регистрации) заключен договор субаренды №1 на земельный участок площадью 2 401,13 кв.м., расположенный в пределах арендуемого земельного участка, которому присвоен адрес"адрес", для строительства индивидуального жилого дома.

Распоряжением администрации г.Пыть-Яха от 1 декабря 2016 года №2626-ра «О расторжении и заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов» принято решение о прекращении действия предыдущего договора аренды и заключении нового.

Во исполнение распоряжения "дата" между МКУ «Администрация г.Пыть-Яха» и ТСЖ «Мечта» заключен договор аренды земельного участка № сроком на три года под строительство коттеджей при больничном комплексе, которым арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 15 478 кв.м., расположенный: 

<

...> «Горка» на те же цели - строительство коттеджей при больничном комплексе, зарегистрированный уполномоченным органом "дата". 

При этом названный договор содержит в себе противоречивые условия: пункт 4.1.2, в соответствии с которым арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с письменного согласия арендодателя, и пункт 7.2 которым передача своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу не допускается.

Еще до выполнения названной процедуры легализации договора аренды перед третьими лицами, "дата", между ТСЖ «Мечта» и ФИО4 заключен договор субаренды № на тот же земельный участок.

Договоры субаренды, в соответствии с требованиями статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, как действовавшей в период заключения первого договора, так и в период второго, подлежали государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Такие действия арендатором и субарендатором выполнены не были.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласно разъяснениям в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от "дата" № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если договор подлежит государственной регистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В тоже время, решением Пыть-Яхского городского суда от "дата", вступившим в законную силу "дата", за ФИО4 признано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на обозначенном земельном участке, право собственности на который, как указано выше, зарегистрировано уполномоченным органом.

Таким образом, отсутствуют основания полагать, что между собственником земельного участка и собственником объекта незавершенного строительства имелись какие-либо правоотношения. Напротив, анализ изученных документов опровергает доводы об этом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 той же статьи правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, доводы стороны ответчика о неправомерности применения положений статьи 2391 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с иным порядком заключения договора аренды, нежели аукцион, прямо опровергаются законом.

Статья 2391 внесена в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, и вступила в силу с 1 марта 2015 года.

Существенным для определения возможности правоприменения названной нормы является установление момента начала возникновения правоотношений по аренде земельного участка под спорным объектом незавершенного строительства с целью завершения строительства, до или после 01 марта 2015 года.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Анализ сложившихся договорных отношений по вопросам пользования земельным участком, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, показывает, что с единственным собственником указанного объекта договор аренды земельного участка не заключался, а лицом, с которым такие договоры заключались, объект недвижимости не возводился и ему не принадлежал.

Целью обращения истца в суд является установление правовой определенности в отношении, как земельного участка, так и объекта незавершенного строительства, расположенного на нем, учитывая принцип единства судьбы земли и объекта недвижимости на нем.

Истец полагает, что собственником объекта незавершенного строительства возможности заключения договора аренды уже исчерпаны, а потому просит произвести отчуждение имущества с проведением публичных торгов для возможности дальнейшей реализации новым собственником объекта права на заключение договора аренды без проведения торгов земельного участка, для завершения строительства этого объекта.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований по двум основаниям.

Во-первых, в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Собственником земельного участка принято решение о расторжении последнего договора аренды "дата" (распоряжение №1341-ра). В суд истец обратился "дата", то есть спустя значительно большее время, чем 6 месяцев, отведенных законом на такие действия.

Во-вторых, к моменту рассмотрения дела объем выполненных работ в отношении спорного объекта, согласно представленному техническому плану здания от "дата", показывает, что из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, по адресу: "адрес", образовано здание. Ответчик с членами семьи использует его по назначению, проживая в нем. Он подключен к сетям электроснабжения, имеет иные необходимые коммуникации.

Право собственности в установленном законом порядке не оформлено ответчиком лишь в силу отсутствия надлежащих документов по пользованию земельным участком, а не вследствие незавершения строительства объекта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования муниципального казенного учреждения «Администрация города Пыть-Яха» к ФИО4 оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Пыть-Яхский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда.

Председательствующий подпись ФИО1