Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 декабря 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-852/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя Правительства Самарской области ФИО4,

У с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 987 805 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что является собственником названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты ее права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика - Правительства Самарской области - по доверенности ФИО4 исковые требования не признал.

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Тольятти Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 3737 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации производственного корпуса с АБК, гаража и кузницы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке расположено здание Производственный корпус с АБК (Лит. А15) с кадастровым (условным) номером №, имеющий адрес: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2013 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на эту же дату в размере 7 329 938, 65 руб..

Считая кадастровую стоимость завышенной, ФИО2 19 сентября 2017 года обратилась в суд административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представила отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий» от 22 августа 2017 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составила 1 987 805 руб.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «СУДЭКСПЕРТ».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 7 ноября 2017 года, составлено экспертное заключение №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 3 177 426 руб.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р.

Выводы эксперта основаны на данных, полученных по результатам натурного осмотра, справочной и нормативно-технической литературы.

В ходе экспертного исследования произведён анализ сектора рынка, соответствующего объекту экспертизы, после чего эксперт выбрал для расчёта рыночной стоимости метод прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. 

Эксперт выделил восемь основных элементов сравнения, таких как разрешённое использование, условия продажи, скидка на торг, имущественные права, дата выставления на продажу, местоположение, площадь, наличие коммуникаций, обосновал введённые корректировки, после чего оценил полученные результаты.

Методики исследования, расчёты и определение величины рыночной стоимости земельного участка соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Представитель административного истца не согласился с выводами судебной экспертизы, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу в связи с тем, что имеются сомнения в правильности и обоснованности экспертного заключения. Сомнения, по его мнению, заключаются в том, что эксперт использовал объекты-аналоги в Центральном районе, в то время как объект оценки находится в Комсомольском районе, им допущены ошибки при корректировке площади и коммуникаций, аналоги подобраны на дату, отдаленную от даты оценки, объект-аналог № 1 имеет улучшение -подстанцию, поэтому не мог использоваться экспертом, использованы данные сборника 2016 года.

В соответствии с пунктами 10, 11 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В качестве источника информации экспертом использована база данных Информационной системы «iReal», которую распространяет общество с ограниченной ответственностью «Волга-Инфо» (приложение № 2 к заключению).

В связи с тем, что на момент исследования в базе данных «Волга-Инфо» отсутствовали сведения о сопоставимых с объектом оценки объектах- аналогах, расположенных в Комсомольском районе, экспертом подобраны объекты- аналоги, расположенные в Центральном районе г. Тольятти, соответствующем по инвестиционной привлекательности Комсомольскому району.

Подбор объектов-аналогов осуществлён на 5 сентября 2012 года, 18 сентября 2012 года и 19 сентября 2012 года, то есть на даты, близкие к дате оценки.

Эксперт ФИО1 в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные им в экспертном заключении, и пояснил, что наличие у объекта-аналога № 1 подстанции не влияет на стоимость земельного участка промышленного назначения. Площадь объекта-аналога № 2, составляющая 2 541 кв. м, округлена до 25 соток и в связи с этим к этому аналогу применена корректировка 0,95. Эксперт также пояснил, что в заключении имеется опечатка относительно коммуникаций у объекта-аналога № 2, у которого они имеются, и поэтому корректировка введена правильно- 1,00. Использование при исследовании данных аналитического сборника рыночных корректирующих коэффициентов для оценки земельных участков 2016 года не противоречит требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, он имеет стаж работы в экспертной работе – 3 года, в связи с чем сомнений в компетентности и объективности эксперта у суда не имеется. 

Выслушав эксперта и оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

В связи с этим оснований для назначения повторной судебной экспертизы суд не усматривает. 

Проанализировав представленные доказательства, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением и составляющей 3 177 426 руб.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 19 сентября 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3737 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственного корпуса с АБК, гаража и кузницы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке расположено здание Производственный корпус с АБК (Лит. А15) с кадастровым (условным) номером №, имеющий адрес: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 177 426 руб.

Датой обращения ФИО2 в суд считать 19 сентября 2017 года.

В остальной части административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина