Дело № 2а-2837/2025 29RS0018-01-2025-003789-98 

16 октября 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Машутинской И.В.,

при секретаре Кравец Т.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании уведомления государственного регистратора прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО2, обязании совершить определенные действия, 

установил:

административный истец ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управление) о признании незаконным уведомления о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке, обязании административного ответчика осуществить регистрационную запись по погашению ограничения прав и обременения объекта недвижимости – ? доли общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: город Архангельска, 

<

адрес> регистрационным №.

В обоснование требований указала, что 06.06.2022 между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи ? доли вышеуказанного жилого помещения (квартиры), стоимостью 1 512 000 руб. По условиям договора, покупатель производит оплату ежемесячно равными платежами, начиная с 06.07.2022 в размере 14 000 руб. до полной оплаты продаваемого недвижимого имущества. Одновременно стороны пришли к соглашению, что до момента полной оплаты продаваемого недвижимого имущества устанавливается залог на отчуждаемое имущество за «продавцом» (залог в силу закона). 12.01.2025 ФИО3 умер. После вступления в наследство по завещанию обратилась в Управление о погашении регистрационной записи о залоге, поскольку все имущественные права залогодержателя перешли ей по наследству. Уведомлением от 24.07.2025 государственный регистратор прав Управления указал на невозможность погашения регистрационной записи об ипотеке. С данным решением Управления Россреестра не согласна, поскольку производить платежи по договору самой себе невозможно, является единственным наследником по завещанию.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно указала, что залогодателем ФИО3 при жизни было составлено и оформлено завещание в соответствии с п. 1 ст. 1119 Гражданского кодекса РФ. Согласно завещанию все имущество, принадлежащее ФИО3 после его смерти, наследует ФИО1 Живущих лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве согласно ст. 1149 ГК РФ, у умершего не было. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО4 в судебном заседании с административными исковыми требованиями не согласилась. Указала, что оспариваемое уведомление о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке от 24.07.2025 является законным и обоснованными, вынесенное в рамках имеющихся у регистрирующего органа полномочий, права и законные интересы административного истца не нарушает.

Административный ответчик государственный регистратор прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о дне и времени судебного заседания. 

Заслушав административного истца, представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).

По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов, и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам - на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Если суд признает оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, он принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными и обязывает административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению (ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 06.06.2022 между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи ? доли общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: город Архангельска, 

<

адрес>, кадастровый №.

По условиям договора ФИО3 обязался передать в собственность ФИО1, а последняя обязалась принять в собственность и оплатить ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Пунктом 1.1 договора, стороны оценили ? долю квартиры в размере 1 512 000 руб. 

Пунктом 2.2 договора определено, что покупатель перечисляет безналичным путем с рассрочкой платежа в течение 108 месяцев с момента подписания договора, за исключением первого платежа, который производится наличными деньгами. Уплата производится ежемесячно не позднее 06 числа каждого месяца. Стороны пришли к соглашению, что до момента полной оплаты продаваемого недвижимого имущества устанавливается залог на отчуждаемое имущество за продавцом (залог в силу закона). Продавец обязуется обратиться с заявлением в регистрирующий орган, за погашением записи о залоге имущества в течение 14 рабочих дней после полного и окончательного расчёта по настоящему договору. 

Договор нотариально удостоверен нотариусом нотариального округа Город Архангельск Архангельской области ФИО5 за реестровым номером №. 

12.01.2025 ФИО3 умер, что подтверждается свидетельством о смерти от 15.01.2025 (актовая запись о смерти №).

16.07.2025 нотариусом нотариального округа Холмогорского района Архангельской области ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию ФИО3, умершего 12.01.2025. 

19.07.2025 административный истец обратилась в Управление через Отделение № 3 ГАУ Архангельской области «МФЦ» по г. Архангельску с заявлением о прекращении ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости (с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке). 

24.07.2025 государственным регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО2 было вынесено уведомление о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке (КУВД-№) на основании пункта 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке», в связи с не представлением заявления залогодержателя на осуществление действий по погашению регистрационной записи в отношении помещения. 

Административный истец выражает несогласие с данным уведомлением, обратилась в суд с настоящим административным иском в срок, установленный ст. 219 КАС РФ.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из п. 6 ст. 131 ГК РФ, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о государственной регистрации недвижимости.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность, либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 5 ст. 18 этого же Федерального закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с указанными нормами, государственная регистрация проводится на основании заявления о государственной регистрации прав сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора и прилагаемых к нему документов, в том числе, устанавливающих наличие, возникновение, переход права на недвижимое имущество.

Из приведенных выше норм следует, что на государственного регистратора возложена обязанность проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, что имело место в рассматриваемом случае.

Так, в соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право залога ее законного владельца на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства по оплате 1/2 доли квартиры административным истцом в полном объеме не исполнены, лицами, участвующими в деле не оспаривался. 

Вместе с тем, судом не могут быть приняты во внимание доводы административного истца о некорректности (отсутствии необходимости) самой себе производить дальнейшую оплату за недвижимое имущество, а также то обстоятельство, что она является единственным наследником по завещанию.

Так, согласно статье 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается после поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 52, 53 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, погашение регистрационной записи об ипотеке возможно при наличии одного из условий: заявления владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; решения суда о прекращении ипотеки.

Кроме того, суд учитывает, что действующим законодательством предусмотрен также и иной порядок оспаривания зарегистрированного обременения путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Поскольку судебное постановление о прекращении записи об ипотеке, либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя в материалах регистрационного дела отсутствуют, ФИО1 обоснованно уведомлена государственным регистратором о невозможности погашения ипотеки. 

Вопреки доводам административного истца, уведомление регистрирующего органа о невозможности регистрации прекращения ограничений (обременении) не нарушает права административного истца и не препятствует осуществлению защиты предполагаемых нарушенных прав в ином порядке.

Таким образом, аргументы административного истца о том, что обстоятельства, на которые ссылается административный ответчик, по представлению заявления залогодержателя на осуществление действий по погашению регистрационной записи не могут быть исполнены в силу его смерти, что, в свою очередь, влечет прекращение обязательств по договору купли-продажи между административным истцом и ФИО3, так же как и по залогу на основании пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации, по существу сводятся к неправильному толкованию норм материального права и неправильной оценке обстоятельств дела заявителем, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены уведомления от 24.07.2025.

При этом иное толкование заявителем норм права и другая оценка обстоятельств дела не свидетельствуют об ошибочности выводов государственного регистратора прав и не опровергают их.

Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследство открывается со смертью гражданина (ст. 1113 ГК РФ). Пунктом 4 ст. 1152 ГК РФ предусмотрено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

При этом доводы административного истца о том, что родственники умершего (племянники ФИО3, ее дети) не намерены вступать в наследство, судом не принимаются во внимание, являются голословными. 

Оснований полагать, что заявителем на погашение регистрационной записи об ипотеке были представлены документы, необходимые для ее осуществления, не установлено.

Данные доказательства административным истцом в силу ст. 61 КАС РФ допустимыми доказательства не опровергнуты.

Права и законные интересы ФИО1 оспариваемым решением Управления о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке нарушены не были.

Как указывалось выше, по смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания незаконными решения, действий (бездействия) должностных лиц необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При этом административный истец не представил доказательств фактического нарушения его прав, создания препятствий к их осуществлению, незаконного возложения обязанности или незаконного привлечения к ответственности.

Несогласие административного истца с действиями административного ответчика, иная оценка фактических обстоятельств дела не означают, что должностными лицами Управления были нарушены требования действующего законодательства относительно погашения регистрационной записи об ипотеке.

Поскольку оспариваемое уведомление вынесено полномочным должностным лицом, соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, и не нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца к Управлению Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ФИО2 о признании незаконным уведомления о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке, и как следствие обязании административного ответчика осуществить регистрационную запись по погашению ограничения прав и обременения объекта недвижимости - ? доли общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: город Архангельска, 

<

адрес>.

Иные доводы стороны административного истца правого значения не имеют и судом не принимаются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об оспаривании уведомления государственного регистратора прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО2, обязании совершить определенные действия – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2025 года. 

Председательствующий И.В. Машутинская