Дело № 2-1587/2025

УИД 22RS0067-01-2025-003159-51

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Барнаул 17 октября 2025 года

Октябрьский районный суд г. Барнаула в составе:

председательствующего судьи Миллер Э.В., 

при секретаре Поповой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды,

встречному иску ФИО1 к МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай о признании договора аренды незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай обратилось в суд с указанным иском с учетом уточнения к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 77 115 190,73 (семьдесят семь миллионов сто пятнадцать тысяч сто девяносто) рублей 73 копейки, в том числе, заложенности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 60 152 766,44 руб. (шестьдесят миллионов сто пятьдесят две тысячи семьсот шестьдесят шесть) рублей 44 копейки, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 962 424,29 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот шестьдесят две тысячи четыреста двадцать четыре) рубля 29 копеек; расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, 

<

адрес>. Площадь участка составляет 1 859 кв.м. Свои обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, ответчик не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность. Согласно расчету истца, задолженность по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 60 152 766,44 рублей, пеня составила за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 16 962 424,29 рублей. В адрес ответчика направлялись претензия об исполнении требований в добровольном порядке, предложение о расторжении договора, которое не исполнено.

ФИО1 обратился со встречными требованиями к МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай, просил договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ признать незаключенным, при этом в обоснование своих требований указывает на отсутствие возможности строительства на участке, в связи с тем, что новый вид разрешенного использования участка - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), не соответствует ранее установленным ограничениям для зон с особыми условиями использования территории. Договор аренды был заключен по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, организованного на основании распоряжения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно условиям договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду для использования в соответствии с видами разрешенного использования земельный участок (далее по тексту - Участок) со следующими характеристиками: Адрес (описание место положения) Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, 

<

адрес>. №, кадастровый №, категория земель: Земли населённых пунктов. разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код-2.6), цель предоставления земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения. Цель предоставления и разрешённое использование являются существенными условиями Договора и не подлежат изменению. Ограничения (обременения) прав: Участок полностью расположен в границах четвертой подзоны приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Барнаул (Михайловка) (реестровый номер С), утвержденной приказом Федерального агентства воздушного транспорта от ДД.ММ.ГГГГ №-П. Участок частично расположен в границах охранной зоны инженерных коммуникаций с реестровым номером 22:63-6.2209. Охранная зона линий электропередачи, установленная в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Поскольку разрешенное использование земельного участка по адресу: Российская Федерация. 

<

адрес>, было изменено ДД.ММ.ГГГГ, то есть после даты вступления в законную силу Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" и п.2 и п.4 ст.107 Земельного кодекса Российской Федерации, использовать земельный участок под строительство многоквартирного дома невозможно. Помимо этого, согласно ответу ООО «Барнаульский водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ возможность подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения отсутствует.

С учетом того, что строительство на данном земельном участке разрешено только на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения такой зоны, если для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, ФИО1 ответчиком был введен в заблуждение относительно возможности использования земельного участка для целей строительства многоквартирного жилого дома, и, поскольку для договора аренды существенным условием является предмет договора - объект аренды и его характеристики, договор следует считать незаключенным. 

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала иск в уточненной редакции, против встречного иска возражала в том числе по доводам, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к отзыву.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующая на основании доверенности, против первоначального иска возражала, настаивала на встречных требованиях, представив дополнительные пояснения в письменной форме.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1, а также представители третьих лиц Администрации города Барнаула, Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще; в материалы дела органами представлены письменные отзывы.

Суд, в соответствии с правилами ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, которые базируются на положениях Конституции РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В судебном заседании установлено, что гражданские правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее – договор). 

Согласно указанному договору, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), арендодатель предоставил арендатору во владение и пользование на возмездном условии сроком на 7 лет 4 месяца земельный участок со следующими характеристиками: Адрес (описание место положения) Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, 

<

адрес>. №, кадастровый №, категория земель: Земли населённых пунктов. разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код-2.6), цель предоставления земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения. Цель предоставления и разрешённое использование являются существенными условиями Договора и не подлежат изменению. Ограничения (обременения) прав: Участок полностью расположен в границах четвертой подзоны приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Барнаул (Михайловка) (реестровый номер С), утвержденной приказом Федерального агентства воздушного транспорта от ДД.ММ.ГГГГ №-П. Участок частично расположен в границах охранной зоны инженерных коммуникаций с реестровым номером 22:63-6.2209. Охранная зона линий электропередачи, установленная в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (пункт 1.1. Договора).

Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Согласно п.3.1. Договора размер годовой арендной платы установлен в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка составляет 95 956 299 рублей 56 копеек в год. Сумма внесенного задатка в размере 602 173 рубля 23 копейки засчитывается в счет арендной платы за первый отчетный год аренды по Договору.

В соответствии с п.3.2. Договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально: в 1,2,3 квартале – до 10 числа следующего за отчетным кварталом месяца, за 4-й квартал до 15 ноября текущего года, путем перечисления на соответствующий счет.

Расчет арендной платы, подлежащей оплате арендатором, приведен в Приложении №, являющимся неотъемлемой частью Договора и составляет 23 989 074, 89 рублей в квартал.

П.3.3 Договора предусмотрено, что внесение первого платежа необходимо обеспечить в течение 30 дней со дня подписания договора. 

Договор подписан в электронном виде ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик принял земельный участок, пользовался им, однако обязанность по внесению арендной платы не исполнял, в результате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 60 152 766,44 руб.

Согласно п.4.4.3. арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 3.6. договора предусмотрена пеня в размере 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с просрочкой внесения арендной платы, истец начислил ответчику на сумму задолженности пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 962 424,29 руб. 

Направленная ответчику претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке, оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды может выступать собственник имущества, а также уполномоченное законом или собственником лицо. 

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки определяемом договором. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статьям 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Факт нахождения у ответчика земельного участка в заявленный период подтверждается материалами дела.

Расчет задолженности по арендной плате и пени представленный истцом, судом проверен, признан арифметически верным, стороной ответчика не опровергнут.

Ответчик доказательства оплаты задолженности по договору и пени суду не представил.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что обязательства по договору аренды по оплате ФИО1 не исполнялись, что является существенным и достаточным основанием для взыскания задолженности по арендной плате.

Оценивая последствия нарушения обязательства, исходя из продолжительности периода просрочки, обстоятельств дела, суд приходит к выводу о соразмерности заявленной суммы неустойки, которая рассчитана согласно условиям договора и, руководствуясь положениями ст.ст. 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», полагает, что требования истца в части взыскания неустойки подлежат удовлетворению, при этом оснований для снижения размера заявленной неустойки с учетом установленных по настоящему делу обстоятельств не усматривает.

В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 пояснил, что предоставленный ему земельный участок по договору аренды не соответствует цели его использования, поскольку не подходит для многоэтажного строительства с учетом наличия ограничений установленными зонами с особыми условиями использования территории, о чем ему не было известно, в связи с чем договор является незаключенным.

Из его ответа на претензию об оплате задолженности, поступившей в адрес МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 ссылается на невозможность использования земельного участка для строительства, поскольку разрешенное использование земельного участка переданного в аренду было изменено ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в законную силу Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» и п.2, п.4 ст.107 ЗК РФ, ввиду чего договор аренды является недействительным, подлежит расторжению, с применением двойной реституции.

На указанное обращение МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, который представлен в материалы дела.

ФИО1 не представлено доказательств невозможности использования земельного участка для строительства многоквартирного дома, последний не имеет разработанной проектной документации, что не оспаривает и его представитель, которая пояснила суду, что за выдачей разрешения на строительство ФИО1 не обращался. 

При этом представитель истца по встречному иску ФИО3 настаивала на том, что спорный земельный участок имел вид разрешенного использования для расположения административного здания не выше 4 этажей, который был изменен на многоэтажную жилую застройку без учета имеющихся зон с особыми условиями использования территории.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для договора аренды существенными являются условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Из п.3 ст.432 ГК РФ следует, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьями 36 и 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением.

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Истцом по встречному иску заявлены и поддержаны в суде его представителем, требования о признании договора незаключенным по мотиву отсутствия возможности строительства на участке многоквартирного жилого дома ввиду несоответствия вида разрешенного использования участка – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) который был изменен ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации (о чем не было указано арендодателем), ранее установленным ограничениям для зон с особыми условиями использования территории.

Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территории и устанавливается в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду.

На приаэродоромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, осуществления экономической и иной деятельности.

Согласно п. 2 приказа Федерального агентства воздушного транспорта от ДД.ММ.ГГГГ №-П, четвертая подзона, это подзона в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

В соответствии со статьей 107 Земельного кодекса РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям.

В п. 2 ст.107 Земельного кодекса РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается:

1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов капитального строительства;

2) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

3) использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.

Границы охранной зоны инженерных коммуникаций с реестровым номером 22:63- 6.2209. Охранная зона линий электропередачи, установлена в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Согласно Правил охраны электрических сетей, размещенных на земельных участках (утв. Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон") (п.8) в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Пунктом 10 указанных Правил указаны параметры, при соблюдении которых в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений.

Таким образом, само по себе наличие указанных охранных зон приаэродромной территории и инженерных коммуникаций, не запрещает строительство, а ограничивает, и возможно при соблюдении специальных требований.

Вопреки позиции встречного истца в представленной в материалы дела аукционной документации на право заключения договора аренды участка, в самом оспариваемом договоре аренды содержится информация о том, что участок расположен в границах четвертой подзоны приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Барнаул (Михайловка) (реестровый №), утвержденной приказом Федерального агентства воздушного транспорта от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 12.4 приложения к Приказу № установлены ограничения по абсолютной высоте сооружаемых объектов, которая не должна превышать 773,04 метра (в Балтийской системе высот 1977 года).

Таким образом, расположение Участка в границах четвертой подзоны приаэродромной территории, не запрещает многоэтажную жилую застройку (высотную застройку), а лишь ограничивает высоту застройки.

В соответствии с Проектом планировки и межевания территории восточнее проспекта Комсомольского в границах улиц Некрасова, Молодежной, Промышленной (бровка откоса надпойменной террасы) и ФИО4, утвержденном постановлением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ №, на Участке предусмотрено размещение многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения высотой 10 этажей, что не превышает 773,04 метра.

Также, Участок частично расположен в границах охранной зоны инженерных коммуникаций с реестровым номером 22:63-6.2209. Охранная зона линии электропередачи, установленная в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Согласно Градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадь Участка составляет 1859 кв. м., в охранной зоне инженерных коммуникаций с реестровым номером 22:63-6.2209, установленной Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ №, расположена часть 

<

адрес>

В Градостроительном плане земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указаны границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства (номер по генплану 1) и границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории (номер по генплану 2) - граница охранной зоны инженерных коммуникаций.

В связи с чем, Градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает возможность размещения объектов капитального строительства, в том числе и в охранной зоне инженерных коммуникаций в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории, то есть предусматривает возможность переноса линии электропередач, согласованной в установленном порядке.

При этом каких-либо доказательств несоответствия градостроительного плана нормам действующего законодательства, ФИО1 не представлено.

Как следует из пояснений представителя МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в суде и подтверждается представленными документами, ДД.ММ.ГГГГ в Территориальный орган поступило заявление ООО «Сибирь» о приведении вида разрешенного использования земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствие утвержденному проекту планировки и межевания территории, а также в соответствие действующим Правилам землепользования и застройки города Барнаула, в которых на указанном земельном участке предусматривается строительство многоэтажного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Территориальным органом в адрес Администрации города Барнаула и Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула направлено письмо № о предоставлении информации о территориальной зоне, в границах которой расположен Участок и о наличии утвержденного проекта межевания территории и проекта планировки территории в районе Участка.

Согласно письму Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ № Участок расположен в функциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более). В соответствие с Правилами землепользования и застройки города Барнаула Участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-1). В письме также были указаны иные виды разрешенного использования Участка, установленные в градостроительных регламентах применительно к территориальной зоне Ж-1, в том числе - многоэтажная жилая встройка (высотная застройка). Также сообщалось, что в отношении территории на которой расположен Участок, утвержден проект межевания застроенной территории, данным проектом вид разрешенного использования Участка не определен, для изменения вида разрешенного использования Участка необходимо обратиться в администрацию города Барнаула с соответствующим заявлением.

Так, в целях проведения аукциона на право заключения договора аренды Участка с видом разрешенного использования - для строительства административного здания с подземной автостоянкой ДД.ММ.ГГГГ Территориальным органом в адрес Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула направлены письма № о предоставлении информации об ограничениях использования Участка, о параметрах строительства, о возможности использования участка для указанных целей, о предоставлении проекта межевания и проекта планировки и межевания территории.

Ответным письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула сообщил, что Участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-1), градостроительный регламент территориальной зоны Ж-1 приведен в ст. 58 Правил землепользования и застройки города Барнаула, Участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект планировки и межевания и проект межевания застроенной территории.

ДД.ММ.ГГГГ Территориальным органом в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула подано заявление № об установлении для Участка вида разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Вопрос изменения вида разрешенного использования Участка был рассмотрен на заседании комиссии по землепользованию и застройки, которая рекомендовала изменить вид разрешенного Участка, о чем Территориальный орган был уведомлен письмом Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ №.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула сообщил Территориальному органу о принятом администрацией города Барнаула Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

адрес>», изменение вида разрешенного использования земельного участка внесены в ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ Территориальным органом подано заявление № председателю Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула о выдаче градостроительного плана Участка.

На основании указанного заявления Администрацией города Барнаула подготовлен градостроительный план Участка для архитектурно-строительного проектирования, строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения (копия письма Администрации города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ №).

Представленные документы подтверждают, что процесс изменения вида разрешенного использования Участка был инициирован третьими лицами, заинтересованными в получении данного Участка в аренду с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)

Таким образом, вид разрешенного использования, вопреки доводам встречного иска, соответствует ранее установленной правилами землепользования и застройки города Барнаула территориальной зоне.

В договоре аренды определен предмет - земельный участок со следующими характеристиками: Адрес (описание место положения) Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, 

<

адрес>. №, кадастровый №, категория земель: Земли населённых пунктов. разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код-2.6), цель предоставления земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения. Цель предоставления и разрешённое использование являются существенными условиями Договора и не подлежат изменению. Ограничения (обременения) прав: Участок полностью расположен в границах четвертой подзоны приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Барнаул (Михайловка) (реестровый номер С), утвержденной приказом Федерального агентства воздушного транспорта от ДД.ММ.ГГГГ №. Участок частично расположен в границах охранной зоны инженерных коммуникаций с реестровым номером №. Охранная зона линий электропередачи, установленная в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (пункт 1.1. Договора).

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

С момента заключения договора аренды и до получения претензии с требованием о погашении задолженности по арендным платежам ФИО1 к МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай по поводу несоответствия предмета договора целям его использования не обращался.

При этом в документации о торгах, в форме электронного аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложения о цене на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № находящегося в федеральной собственности и составляющий государственную казну Российской Федерации, размещенной на сайтах на www.torgi.gov.ru, ЗАО «Сбербанк - Автоматизированная система торгов» http://utp.sberbank-ast.ru, www.rosim.ru, а также в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в федеральной собственности указано, что: участок полностью расположен в границах четвертой подзоны приаэродромной ритории аэродрома гражданской авиации Барнаул (Михайловка) (реестровый №), утвержденной приказом Федерального агентства воздушного транспорта от ДД.ММ.ГГГГ 72-П (далее - Приказ); Участок частично расположен в границах охранной зоны инженерных коммуникаций с кадастровым номером №. Охранная зона линии электропередачи, установленная в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Из письма Федерального государственного унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что согласно данных по местоположению Участка публичной кадастровой карты, Участок расположен в секторе 111 4-й подзоны. В п. 12.4 приложения к Приказу установлены ограничения по абсолютной высоте сооружаемых объектов, которая не должна превышать 773,04 метра (в Балтийской системе высот 1997 года).

В письме комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ.№, также содержащемся в аукционной документации указано, что Участок положен в границах территории, в отношении которой постановлением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект планировки и межевания территории восточнее проспекта Комсомольского в границах улиц Некрасова, Молодежной, Промышленной (бровка откоса надпойменной террасы) и ФИО4 (далее — Проект).

В соответствии с Проектом на Участке предусмотрено размещение многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения высотой 10 этажей, таким образом высота сооружаемого объекта не превышает 773,04 метра.

Согласно Градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадь Участка составляет 1859 кв.м., в охранной зоне инженерных коммуникаций с реестровым номером №, установленной Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ №, расположена часть Участка площадью 515 кв. м.

Согласно Градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлены границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

В Проекте, указано, что водоотведение территории проекта планировки сформировано, ремонт и замена оборудования проводится в установленное время соответствующими службами. Для проектируемой жилой застройки предусмотрены точки подключения, согласно заданию на проектирование.

Во встречном иске указано на отсутствие возможности подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения в соответствии с ответом ООО «Барнаульский водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ №, однако, судом установлено, что указанная информация также содержалась в аукционной документации.

ФИО1 в материалы дела не представлено доказательств обращения в уполномоченные органы за выдачей разрешения на строительство и получении отказа в выдаче разрешения.

Как неоднократно подчеркивал Верховный Суд РФ изменение правил землепользования и застройки является дискреционным полномочием органов местного самоуправления, имеет своей целью согласование потребностей населения и устойчивого развития территорий, а также государственных, общественных и частных интересов в градостроительной деятельности.

Таким образом, из представленных документов следует, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен решением компетентного органа ДД.ММ.ГГГГ в порядке, установленном действующим законодательством, о чем была внесена соответствующая запись в сведения ЕГРН еще до принятия распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ № о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. 

Кроме того, в градостроительном плане земельного участка имеется ссылка на утвержденную документацию по планировке территории, в том числе постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта по внесению изменений в проект планировки и межевания территории восточнее проспекта Комсомольского в границах улиц Некрасова, Молодежной, Промышленной (бровка откоса надпойменной террасы) и ФИО4, в отношении территории, ограниченной 

<

адрес> (проектируемой), бульваром 9 Января, 

<

адрес>», опубликованное для всеобщего сведения на официальном сайте Администрации города Барнаула в Информационно-телекоммуникационной сети Интернет ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с чем довод встречного истца о не доведении до него информации о дате изменения вида разрешенного использования, что является существенным при принятии решения об участии в аукционе и заключении договора аренды, является несостоятельным, поскольку последний имел возможность ознакомиться со всей документацией и не заключать договор аренды.

Учитывая, что в п. 1.1. договора аренды указан вид разрешенного использования земельных участков – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), ФИО1, заключая договор и принимая земельный участок по акту приема-передачи с указанными условиями согласился, подписав договор и акт; никаких претензий к условиям договора в период срока его действия не предъявлял, о расторжении договора вплоть до направления претензии от ДД.ММ.ГГГГ не заявлял ввиду невозможности строительства, суд отклоняет доводы ответчика (истца по встречному иску) о невозможности использования переданного ответчику земельного участка для указанных в договоре целей – строительства многоэтажного жилого дома. 

Принимая участие в аукционе на право аренды спорного земельного участка, по результатам которого получив в аренду земельный участок ответчик (истец по встречному иску), как субъект деятельности, связанной с осуществлением строительства, должен был оценить возможные риски, связанные с последующим использованием земельного участка по указанному в договоре аренды виду разрешенного использования, в том числе необходимость соблюдения указанных ограничений при осуществлении строительства, оценить которые ответчик имел возможность, действуя разумно и осмотрительно, поскольку не был лишен возможности осмотреть объект аренды, ознакомиться со всеми документами относительно земельного участка и принять меры по получению информации о возможности осуществления на нем строительных работ, в связи с чем риск последствий, допущенных ФИО1, не может возлагаться на арендодателя, учитывая, что правомочия, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, включая расторжение договора аренды, ответчиком до момента подачи первоначального иска и получения претензии реализованы не были.

В связи с изложенным, исковые требования ФИО1 к МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай о признании договора аренды незаключенным, удовлетворению не подлежат.

Стороной истца заявлено о недобросовестном поведении ответчика ФИО1, выразившемся в заявлении ответчика о незаключенности договора аренды спустя более семи месяцев после его подписания.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 данной статьи).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Вопреки утверждениям представителя МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай суд не усматривает обстоятельств злоупотребления ответчиком своими правами, отклонения его действий от добросовестного поведения, направленного на причинение вреда территориальному органу.

При разрешении требования первоначального иска о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, при существенном нарушении условий договора.

Согласно условиям, содержащимся в п.4.1.1. договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при неиспользовании участка, использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к и х порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 периода подряд.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Территориальным органом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ФИО1 было направлено предложение от ДД.ММ.ГГГГ № о расторжении договора по соглашению сторон, в котором предложено в десятидневный срок подписать соглашение о расторжении Договора; указанное предложение было получено ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленным в дело отчетом об отслеживании.

Согласно абз.3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Территориальный орган направлял Ответчику претензию № от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени, что подтверждается списком № внутренних почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № в срок до ДД.ММ.ГГГГ претензия ответчиком не получена.

В ходе рассмотрения настоящего дела ФИО1 не оспаривался факт неисполнения договора в части внесения арендной платы, в связи с чем требования истца о расторжении договора являются обоснованными.

Таким образом, оценив представленные доказательства в отдельности и в совокупности, суд признает исковые требования МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, расторжении договора аренды, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования ФИО1 к МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай о признании договора аренды незаключенным, не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.192-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай удовлетворить, встречные исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать со ФИО1 (паспорт серия №) в доход Российской Федерации в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (ИНН №) задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 60 152 766,44 руб. (шестьдесят миллионов сто пятьдесят две тысячи семьсот шестьдесят шесть) рублей 44 копейки, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 962 424,29 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот шестьдесят две тысячи четыреста двадцать четыре) рубля 29 копеек, всего взыскать 77 115 190,73 (семьдесят семь миллионов сто пятнадцать тысяч сто девяносто) рублей 73 копейки.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме. 

Председательствующий - Э.В. Миллер 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.