73RS0013-01-2025-000809-55

Дело № 2-763/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 апреля 2025 года г. Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе судьи Ленковской Е.С., при секретаре судебного заседания Донцовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СО.ва О. Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о расторжении договора аренды, 

УСТАНОВИЛ:

Истец СО.в О.Е. обратился в суд с иском к ООО «Агроторг» о расторжении договора аренды, в обосновании иска указывает, что 16.11.2022 между ним, как физическим лицом (арендодатель), и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды №СВ-6/334 нежилого помещения, площадью 381,4 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №*, для целей организации ООО «Агроторг» торговли продовольственными и непродовольственными товарами, сроком на 12 лет с даты государственной регистрации договора в ЕГРН, которая осуществлена 05.12.2022. На дату заключения договора аренды и его регистрации в ЕГРН истец являлся собственником арендуемого помещения. 23.12.2022 собственником указанного арендуемого помещения стало ООО «СОЛЕВ». Уведомление о смене собственника помещения и необходимые документы для оформления договора аренды с новым собственником были направлены в ООО «Агроторг» 29.12.2022 согласно п.3.1.6 договора аренды. В связи с тем, что ООО «Агроторг» уклоняется от переоформления договора аренды на актуального собственника, истцом направлено предложение от 17.09.2024 о расторжении договора аренды с ним, как физическим лицом. Из ответа от 01.10.2024 предложение истца отклонено.

Просит расторгнуть договор аренды №СВ-6/334 нежилого помещения площадью 381,4 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №*, заключенный между СО.вым О.Е. и ООО «Агроторг».

Истец СО.в О.Е., его представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО «Агроторг» в судебном заседании отсутствовал, извещен надлежаще и своевременно. В деле имеется отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований. Более подробная позиция изложена в отзыве.

Представитель третьего лица ООО «Солев» в судебном заседании отсутствовал, извещен судом надлежаще и своевременно.

Выслушав истца, его представителя, исследовав материалы гражданского дела, доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, суд приходит к следующему.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 10, 12 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. 

Из п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что в договоре может быть предусмотрено право одной из его сторон на отказ от исполнения этого договора, а также установлен момент прекращения договорных обязательств сторон в случае реализации указанного права. При этом какие-либо ограничения возможных оснований такого отказа законодательством не предусмотрены.

В этой связи к указанным правоотношениям возможно применение по аналогии положений ст. 619 ГК РФ, предоставляющей арендодателю право требовать досрочного расторжения договора, в том числе в установленных договором случаях.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 10, 12 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. 

Вопросы заключения договора аренды регламентированы главой 34 ГК РФ,

Ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Право сдачи имущества в аренду в силу ст. 608 ГК РФ принадлежит собственнику имущества. 

Ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Договор аренды согласно ст. 610 ГК РФ заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

В силу ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество; при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.); неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. 

Согласно положениям ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Данная статья регулирует порядок и формы установления арендной платы. 

Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). 

Материалами гражданского дела подтверждено следующее. 16.11.2022 СО.в О.Е. - арендодатель и ООО "Агроторг"- арендатор заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, договор аренды №СВ-6/334 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 381,4 кв. м с кадастровым номером №*, расположенное адресу: 

<

адрес>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 Договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Границы, передаваемого в аренду помещения, обозначены красной линией на плане от 07.12.2006, выданного/подготовленного Ульяновским областным ГУП БТИ, копия которого является приложением №1 к договору. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись №* от 24.03.2022. 

Объект предоставляется арендатору для торговли непродовольственными товарами и продовольственными товарами, в том числе, но, не ограничиваясь, алкогольной продукцией. Помещение может быть использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, размещения вендинговых аппаратов, платежных терминалов и банков, осуществление иной деятельности. Арендатор имеет право организовать в помещении административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения.

В случае перехода права собственности на помещение к третьим лицам арендатор будет письменно уведомлен арендодателем об этом не позднее, чем через 5 (пять) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение. В случае неисполнения данного заверения арендодатель, помимо причиненных арендатору убытков, выплатит по требованию арендатора неустойку в размере 5% (пяти процентов) от арендной платы, за каждый день неисполнения заверения(п. 3.1.6 Договора). 

Арендодатель с момента передачи помещения по акту прием-передачи, а также в течении всего срока действия договора гарантирует (п.3.2 Договора):

Подключение помещения по постоянной схеме к городским/районным/местным электрическим сетям, сетям водо- и теплоснабжения, канализации (водоотведения), наличие узлов учета, в т.ч. водоснабжения, электрическо и тепловой энергии, наличие заключенных и надлежащим образом исполняемых договоров на обеспечение помещения коммунальными услугами. Централизованное обеспечение помещения коммунальными услугами в объемах: электроснабжением в объеме на менее Руст=50кВТ, Ррасч=50кВТ; холодным водоснабжением в объеме не менее 2,2 м3 в день; сезонным отоплением в соответствии с тепловыми нагрузками на здание (которое будет обеспечивать температуру в помещении в соответствии с требованиями законодательства РФ водоотведением (канализацией), расчетным объемом на менее 2,2 м3. В случаяхесли законом/иным нормативным правовым актом предусмотрена обязанность потребления/абонента заключить письменный договор на поставку коммунальных услуг непосредственно с ресурс снабжающей организацией, указанные договоры заключены арендодателем непосредственно с ресурс снабжающими организациями (п.3.2.1 Договора).

Обеспечение помещения исправными и функциональными системами охлаждения и горячего водоснабжения, теплоснабжения, канализации и энергоснабжения (п.3.2.2 Договора).

Предоставление арендатору мест для размещения на здании вывесок арендатора и/или его субарендаторов в соответствии с приложением №2 к договору. Если для размещения данных вывесок в соответствии с законодательством, потребуется документация, отнесенная к компетенции арендодателя, арендодатель обязуется ее предоставить по письменному запросу арендатора (п.3.2.3 Договора).

Предоставление арендатору места для размещения 2 (двух) контейнеров объемом 0,8 м3 каждый, предназначенных для складирования отходов деятельности арендатора (п.3.2.4 Договора).

Предоставление арендатору места/площадки под установку охладителей (конденсаторов), согласно приложению №3 к договору (п.3.2.5 Договора).

Предоставление арендатору места для размещения: зоны разгрузки товара (включая дебаркадер); входной группы (тамбура) (п.3.2.6 Договора).

Наличие парковки на 10 парковочных мест, на прилегающей к зданию территории, в соответствии с приложением №10 к договору, с возможностью беспрепятственного использования парковки в круглосуточном режиме, сотрудниками арендатора, его субарендаторами и контрагентами (п.3.2.7 Договора).

Выполнение благоустройства, прилегающей к зданию территории, в том числе ее асфальтирование. Схема границ благоустройства, и требования к нему приведены в приложении №9 к договору (п.3.2.8 Договора).

Соответствие помещения/здания требованиям действующего законодательства и ее надлежащее техническое, противопожарное и санитарно-эпидемиологическое состояние в части: кровли здания, в случае расположения кровельной конструкции (ее части) непосредственно над помещением; конструктивных элементов здания (в том числе: его фундамента, фасада, подвальных/чердачных помещений, мест общего пользования, систем и оборудования, за исключением элементов оформления фасада здания, произведенных арендатором). При уведомлении арендодателя о невозможности/ограничении использования помещения по целевому назначению и/или причинении арендатору убытков вследствие нарушения арендодателем данной гарантии, арендодатель обязуется устранить недостатки в срок, установленный таким уведомлением (п.3.2.9 Договора).

Передачу арендатору, по его запросу, необходимых для заключения непосредственно арендатором прямых договоров на обеспечение помещения коммунальными услугами со снабжающими организациями (по тексту договора – договоры КУ) документов, согласно приложению №4 к договору, мощностей и лимитов потребления на срок аренды помещения. Передачу арендатору на срок действия прямых договоров КУ в пользование: электро- и/или теплоустановки (совокупность оборудования, линий, предназначенных для передачи, распределения и потребления электрической/тепловой энергии), в случаях, предусмотренных законодательством. Не предоставление документов свыше трех месяцев с момента передачи помещения по акту приема-передачи, указанных в настоящем пункте, обуславливает исполнение обязанности арендатора по оплате арендной платы в размере 85% (восемьдесят пять процентов) от установленного по договору, до момента выполнения арендодателем указанной гарантии. Преставление документов, не соответствующих требованиям законодательства является не предоставление документов в рамках данной арендодателем гарантии (п.3.2.10 Договора).

Устранение за свой счет, своими силами или с привлечением соответствующих организаций препятствий в получении арендатором коммунальных услуг по договору, включая: неисправности и/или последствия аварий в сетях электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и иных обеспечивающих нормальную эксплуатацию помещения, в срок не позднее 4 (четырех) часов с момента уведомления об их возникновении если они произошли не по вине арендатора и не связаны с регламентными работами сетевых организаций или устранением ими аварий (п. 3.2.11 Договора).

Без предварительного письменного согласия арендатора не осуществлять реконструкцию и/или капитальный ремонт здания, инженерных сетей, если такие действия могут создать препятствия в пользовании помещением, в т.ч. местами общего пользования, зоной разгрузки подъездными путями (п.3.2.12 Договора).

Соблюдение требований налогового законодательства РФ при исполнении договора, включая исчисление и уплату в бюджет всех налогов, обязательства по исчислению и уплате которых возникают у арендодателя в рамках договора, соблюдение порядка составления и выставления счетов-фактур (своевременность и корректность), учет операций для целей налогообложения в соответствии с их действительным экономическим смыслом (п.3.2.13 Договора).

Возможность свободного доступа в помещение сотрудниками арендодатора, его субарендаторам, контрагентам и посетителям, использования ими зоны разгрузки и путей подъезда к ней, шириной не менее 5 (пяти) метров, в круглосуточном режиме (п.3.2.14 Договора).

Обеспечение возможности оператору (провайдеру) телекоммуникационных услуг выполнить работы по организации, прокладке и обслуживанию каналов связи, в т.ч. установке соответствующего оборудования и конструкцией, на территории и крыше здания, если это необходимо арендатору для использования помещения по целевому назначению (п.3.2.15 Договора).

Неисполнение предоставленных арендодателем по договору гарантий обуславливает исполнение обязанности арендатора по оплате арендной платы в размере 70% (семьдесят процентов), за исключением тех, для которых договором предусмотрен индивидуальный размер исполнения обязанности арендатора по оплате арендной платы. Обусловленное исполнением обязательств применяется с момента установления факта неисполнения гарантии, до даты исполнения арендодателем этих гарантий в полном объеме (п.3.2.16 Договора).

Срок договора аренды по договору составляет 12 (двенадцать) лет с даты государственной регистрации договора (п. 8.1 Договора). 

С даты подписания договора и до даты его государственной регистрации он действует как краткосрочный договор, заключенный на 11 (одиннадцать) месяцев, исчисляемых со дня подписания договора. Если государственная регистрация договора не будет осуществлена, до истечении 11 (одиннадцати) месяцев, договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок (8.2 Договора).

Арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае неуплаты арендатором ежемесячной арендной платы более 2 (двух) раз подряд, при этом указанное нарушение признается сторонами устраненным и не имеющим юридического значения, если арендатор погасил образовавшуюся задолженность (п.8.3 Договора).

Споры, вытекающие из договора, урегулируются в претензионном порядке, и рассматриваются судом по месту нахождения помещения (п. 9.3 Договора). 

Согласно выписки из ЕГРН от 03.03.2025 следует, что собственником нежилого помещения общей площадью 381,4 кв. м с кадастровым номером №*, расположенное адресу: 

<

...> является ООО «СОЛЕВ» на основании государственной регистрации права от 23.12.2022 №*.

Из уведомления ООО «Солев» направленное в ООО «Агроторг» следует, что в связи со сменой собственника здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> согласно договору о внесении вклада имущество хозяйственного общества б/н от 14.12.2022, с 23.12.2022 собственником является ООО «Солев». В связи с этим просит перечислять арендную плату по договору аренды №СВ-6/334 от 166.11.2022 с 01.01.2023 на банковские реквизиты ООО «Солев».

17.09.2024 истец направил в адрес ООО «Агроторг» предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения, в котором просит 17.10.2024 расторгнуть договор аренды №СВ-6/334 нежилого помещения, площадью 381,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №*. На данное предложение ООО «Агроторг» указывает, что предложение отклоняется и предлагается заключить дополнительное соглашение к договору аренды №СВ-6/334 от 16.11.2022, в котором зафиксировать смену собственника. Арендная плата уплачивается в пользу ООО «Солев».

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих то, что ответчиком существенно нарушаются условия договора, кроме того ответчик предложил заключить дополнительное соглашение с ООО «Агроторг». Денежные средства перечислимые ответчиком за аренду нежилого помещения ООО «Агроторг» перечисляются в ООО «Солев». Претензий ООО «Солев» по поступившим денежным средствам по договору аренды от 16.11.2022 не имеет. В связи с изложенным, отсутствуют совокупности обстоятельств, предусмотренных ст. ст. 451, 619 ГК РФ для расторжения договора аренды.

При этом, исходя из принципа состязательности сторон в гражданском процессе, а также положений ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. (ст. 55 ГПК РФ).

Оценка всех доказательств производится судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ).

При этом суд оценивает допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточную и взаимную связь доказательств между собой. Никакие доказательства для суда не имеют заранее установленной силы.

Учитывая изложенное в удовлетворении исковых требований СО.ву О.Е. надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования СО.ва О. Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд Ульяновской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 23 апреля 2025 г.

Судья Е.С.Ленковская