Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 11 сентября 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-158/2025 (3а-2706/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Средневолжская газовая компания» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером №, площадью 632 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 с учетом уточнений в размере 12 315 724 рублей, о возмещении судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей и услуг оценочной организации в размере 45 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимого имущества, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, не соответствующая рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца. Расхождение между кадастровой стоимостью нежилого помещения и его рыночной стоимостью является существенным и свидетельствует об ошибке, допущенной при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 просил удовлетворить исковые требования с учетом уточнений по доводам, изложенным в административном иске.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 указал о несогласии с выводами повторной судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость рассматриваемого объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по выводам заключения эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрация г.о. Самара, МИФНС России № 18 по Самарской области, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся представителей, эксперта, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 632 кв.м.

Под пунктом 2545 Приложения № 1 приказа министерства имущественных отношений Самарской области от 03.11.2023 N 2365 «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2024 год» включен объект недвижимости с кадастровым номером №.

03.01.2024 в ЕГРН внесены сведения на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2296 от 27.10.2023 об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 19 089 449 рублей 54 коп. 

Административный истец, являясь собственником указанного объекта недвижимости, обязан уплачивать налог на имущество. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 12.11.2024 обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 038-ЮЛ от 20.07.2024 независимой оценочной компании ООО «НПО Азимут» об определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 11 387 034 рубля 60 коп. 

Заинтересованным лицом ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» выявлены недочеты в представленном отчете об оценке. 

Определением суда от 11.12.2024 по ходатайству ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведением в ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Заключением эксперта № 214/04-2025-Э от 07.04.2025 ООО «Центр оценки и права «Визит» в отчете об оценке выполненном оценщиком ФИО3 оценочной организации ООО «НПО «Азимут» № 038-ЮЛ от 20.07.2024, допущены нарушения федеральных стандартов оценки, не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода (нарушение п. 9 ФСО V), при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, не использованы наиболее сопоставимые аналоги (нарушение п. 10 ФСО V), не обеспечен учет объема качества информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в том числе, актуальность рыночной ценовой информации (нарушение пп. 2, 5 ФСО V), при использовании затратного подхода не учтены все затраты на воспроизводство (нарушение п. 29 ФСО V); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 16 370 066 рублей.

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», определением суда от 04.06.2025 по делу была назначена повторная судебная экспертиза проведением в ООО «Инвест-Центр». 

Заключением эксперта № 293 от 21.07.2025 ООО «Инвест-Центр» установлено:

- оценщиком ФИО3 оценочной организации ООО «НПО «Азимут» в отчете об оценке № 038-ЮЛ от 20.07.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении определения стоимости объекта оценки с кадастровым номером №...

- рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 12 315 724 рубля.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки, не согласился с выводами ООО «Инвест–Центр», просили принять в качестве доказательства по делу заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Оценивая каждое экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперты ООО «Центр оценки и права «Визит» и ООО «Инвест–Центр» при оценке объекта недвижимого имущества руководствовались законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки; на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования.

Однако, суд не соглашается с заключением эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», который не выходил на место, объект недвижимости не осматривал. Выбор объектов-аналогов, приведенных экспертом характеристики, отличаются от источника информации (объект-аналог 1) и от характеристик объекта оценки по сегменту рынка без корректировки. 

Эксперт ООО «Центр оценки и права «Визит» представил письменные пояснения на выявленные замечания в экспертном заключении, для дачи пояснений судебное заседание не явился. 

В судебном заседании 11.09.2025 эксперт ООО «Инвест–Центр» ФИО4 поддержал заключение повторной судебной экспертизы, дал пояснения на все поставленные вопросы.

Возражения заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на экспертное заключение повторной судебной экспертизы суд во внимание не принимает, поскольку в подтверждение доводов не представлены доказательства среднего значения удельных показателей рыночной стоимости нежилых зданий сходного с оцениваемым объектом назначения, подобных по техническим характеристикам и месторасположению с объектом исследования, и источники его расчета в размере 27 000 рублей за 1 кв.м.

По мнению суда, экспертом, осматривавшим здание, обоснованно приняты объекты-аналоги, имеющиеся в муниципальном районе по месту расположения, и сходным характеристикам (физическое состояние, отделка, этажность и т.п.) с объектом исследования, в том числе в части пешеходного трафика, исходя из территориальной зоны местонахождения здания. 

Суд не соглашается с замечаниями ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» о несоответствии заключения эксперта федеральным стандартам оценки, поскольку данные нормы обязан использовать оценщик. При проведении судебной экспертизы эксперт обязан руководствоваться требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», нарушений которого в заключении эксперта судом не установлено.

Оценив заключения эксперта с позиции статей 82, 84 КАС РФ, в совокупности с установленными обстоятельствами и иными исследованными доказательствами по административному делу, принимая во внимание пояснения эксперта, при рассмотрении настоящего дела нашли свое подтверждение сомнения в обоснованности отчета об оценке и заключения эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», а также достоверности определенной в них рыночной стоимости объекта оценки, учитывая, что заключение эксперта ООО «Инвест-Центр» содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, соответствует требованиям федерального законодательства, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № может быть установлена, по состоянию на 01.01.2023, равной его рыночной стоимости, в соответствии с выводами эксперта по результатам проведенной повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик рассматриваемых объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по выводам судебной экспертизы ООО «Инвест-Оценка» подлежат удовлетворению. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 12.11.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Издержки экспертных организаций на проведение судебных экспертиз составили ООО «Центр оценки и права «Визит» 45 000 рублей, ООО «Инвест Центр» 60 000 рублей, что подтверждается счетами на оплату и актами выполненных работ.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», как инициатор ходатайства о назначении первоначальной судебной экспертизы, на расчетный (депозитный) счет суда внес денежную сумму в размере 50 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 841 от 20.12.2024.

Административный истец, являясь инициатором проведения повторной судебной экспертизы, внес на расчетный (депозитный) счет суда денежную сумму в счет оплаты экспертизы в размере 60 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 20905 от 15.07.2025.

Суд полагает издержки на проведение судебных экспертиз ООО «Центр оценки и права «Визит» в размере 45 000 рублей, ООО «Инвест Центр» в размере 60 000 рублей подлежат возмещению за счет денежных средств, поступивших от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» и ООО «Средневолжская газовая компания» на лицевой счет Самарского областного суда, а излишняя сумма в размере 5 000 рублей подлежит возврату плательщику ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки».

По требованию административного истца о возмещении судебных расходов суд приходит к следующему выводу. 

При подаче административного иска административным истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины за установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимого имущества в размере 15 000 рублей, что следует из платежного поручения № 122634 от 31.10.2024, и за услуги по оценке объекта с кадастровым номером № в размере 45 000 рублей, что подтверждается договором № 02559/038 на оказание оценочных услуг от 13.05.2024. Факт оплаты за проведение оценки подтверждается платежным поручением № 118114 от 20.09.2024.

С учетом специфики данной категории дел и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определение от 3 июля 2014 года № 1555-О, постановление от 11 июля 2017 года № 20-П), при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке. 

Исходя из диапазона расхождения между кадастровой стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № и его рыночной стоимостью, определенной судом, суд полагает, что выявленное расхождение с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки является значительным. Диапазон расхождения кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости с его рыночной стоимостью, по мнению суда, нельзя считать приемлемым, допустимым, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости, либо ее применении к конкретному объекту недвижимости. 

Суд полагает, что расходы административного истца на оплату государственной пошлины и на оценку объекта недвижимости являлись необходимыми, обусловлены требованиями законодательства по данной категории дела (п ч.1 ст. 126, ч.2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем подлежат возмещению в полном размере.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, понесенные административным истцом судебные расходы в размере, определенном судом, подлежат взысканию с административного ответчика, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № - с министерства имущественных отношений Самарской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Средневолжская газовая компания» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 12 315 724 рублей.

Датой подачи заявления в суд считать 12.11.2024.

Взыскать с министерства имущественных отношений Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Средневолжская газовая компания» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей, по оплате услуг оценочной организации в размере 45 000 рублей, а всего денежную сумму в размере 60 000 рублей. 

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-158/2025 (3а-2706/2024) в размере 45 000 рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам: ИНН №, КПП №, банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва, рс.сч. № №, БИК 044525411, к/сч №

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» неизрасходованные денежные средства в размере 5 000 рублей, поступившие на лицевой счет Самарского областного суда по платежному поручению № 841 от 20.12.2024, по следующим реквизитам: 

Получатель платежа: МУФ СО (ГБУ СО «ЦКО» л/с 638.01.011.0), ИНН: №, КПП: №, казначейский счет № в Отделении Самара Банка России // УФК по Самарской области г. Самара, Единый казначейский счет: №, БИК: 013601205, Код восстановления расходов № Тип средств №

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр» расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № № 3а-158/2025 (3а-2706/2024) в размере 60 000 рублей, поступившие от общества с ограниченной ответственностью «Средневолжская газовая компания», по следующим реквизитам: ИНН №, КПП №, счет № №, в Самарском филиале Банк «ВБРР» (АО), БИК №, кор.сч. № №

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 15.09.2025.

Судья И.А. Щетинкина