Дело № 2-1253/2024

УИД 76МS0013-02-2024-00298-89

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2024 года город Рыбинск

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Семеновой Ю.Р.,

при секретаре Фурдиной М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд к ФИО3, ФИО4 с иском, в котором просит перевести на истца права и обязанности покупателя 15/100 доли в квартире по адресу: 

<

адрес> путем замены третьего лица истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

Исковые требования обоснованы тем, что ФИО2 является сособственником квартиры общей площадью 105,5 кв. м, расположенной на 3 этаже в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> Указанная квартира принадлежала истцу и ответчику на праве общей долевой собственности.

Доли в квартире были определены и зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем были выданы Выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, согласно которым доля истца составляет 38/100, доля ответчика составляет 15/100.

Начиная с февраля 2023 года между истцом и агентством недвижимости «Региональный центр недвижимости» через приложение «Авито» осуществлялось общение на предмет приобретения предмета спора. В мае и августе 2023 года со стороны истца вновь было озвучено желание приобретения доли в квартире 7 августа 2023 года через приложение «Авито» от риелтора, занимающегося продажей доли в квартире, истцу стало известно о том, что ими найден покупатель и поскольку истцу, как собственнику общего долевого имущества, принадлежало право преимущественного приобретения, продавцом будет направлено письменное уведомление о продаже доли, принадлежащей ответчику.

28.09.2023 через приложение «Авито» истцом в адрес риелтора направлено письмо с вопросом о том, когда ему будет направлено письменное уведомление о продаже комнаты (доли в праве общей долевой собственности), на что риелтором направлен ответ о том, что уведомления всем собственникам были направлены по адресу комнаты, ни от кого не поступило предложения о приобретении продаваемой доли, в связи с чем данная доля была продана третьему лицу.

По адресу регистрации, по месту жительства и по адресу фактического проживания истцом уведомления о продаже доли в праве общей долевой собственности получены не были, в получаемой почтовой корреспонденции отсутствовали уведомления от почтовой службы о необходимости получения заказного письма в отделении почты.

Истец ФИО2, представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по доверенности ФИО6

Представитель по доверенности ФИО6 дала пояснения согласно представленному в суд отзыву.

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании поддержала позицию истца.

Третьи лица нотариус ФИО8, ООО «Даллар» (Региональный центр недвижимости), ФИО1 ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Руководствуясь положением части 4 статьи 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц участвующих в деле, не возражавших против рассмотрения гражданского дела в отсутствие остальных надлежаще извещенных участников судебного разбирательства, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся участников судебного процесса. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункта 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Проанализировав положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей является направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также не получение согласия указанного лица на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли квартиры, согласно которому ФИО3 продает ФИО4 15/100 долей в праве общей собственности на 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью 105,5 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

адрес> Цена договора определена сторонами в 290 000 руб., и оплачена покупателем. Договор удостоверен нотариусом Тутаевского нотариального округа ФИО8 

На основании указанного договора ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области произведена регистрации перехода права собственности на указанную долю от ФИО3 к ФИО4 (№).

На момент заключения договора собственниками в праве общей долевой собственности в отношении указанной квартиры, помимо ФИО3 (15/100 доли) являлись: ФИО2, ФИО1 ФИО9, ФИО10, ФИО11, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Указанное, также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 06.02.2014, в которой отображены все правообладатели объекта с момента постановки на кадастровый учет. 

Во исполнение обязанностей, возложенных на собственника положениями пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО3 в адрес всех сособственников направила извещение с предложением приобрести принадлежащие ФИО3 15/100 доли в праве собственности на квартиру за 290 000 рублей.

В материалы дела представлены конверты, которые направлялись в адрес сособственников ФИО2, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, указанные письма были сданы в отделение связи 10.08.2023 года, и возвращены в отделение связи 13.09.2023, в связи с неполучением их адресатами.

По информации, размещенной на сайте в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» Почты России в виде отчета об отслежевании отправлений почтовые конверты с штриховыми почтовыми идентификаторами: № прибыли в места вручения долевым собственникам 12.08.2023. По истечении месяца- 12.09.2023 почтовая корреспонденция покинула место хранения, 13.09.2023 прибыло в почтовое отделение отправителя, 26.09.2023 возвращено отправителю. Истцу ФИО2 уведомление направлено заказным письмом с уведомлением в конверте с штриховым почтовым идентификатором №

Довод истца о том, что ответчиком ФИО3 нарушены права иных долевых собственников тем, что сделка по отчуждению доли в объекте недвижимости состоялась не по истечении месячного срока, исчисление которого должно быть произведено со дня, когда указанные конверты были возращены в почтовое отделение отправителя (то есть либо с 13.09.2023 до 13.10.2023, либо с 26.09.2023 по 26.10.2023), суд находит несостоятельным, как не основанный на нормах закона. Возможность получения почтовой корреспонденции получателем корреспонденции обеспечивается хранением почтового конверта в отделение почтовой связи получателя. В случае, когда конверт за истечением срока хранения вернулся отправителю, предоставление дополнительного срока в течение месяца никоем образом не может обеспечить реализацию прав долевого собственника на выражение согласия покупки отчуждаемой доли, поскольку получить конверт не представится возможным. 

Гражданское законодательство под юридически значимым сообщением понимает заявления, уведомления, извещения, требования или иные сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором пункта 63, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В соответствии с абзацем вторым пункта 67 вышеназванного постановления, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Таким образом, сам по себе факт неполучения письма истцом не может являться основанием для перевода на него прав и обязанностей покупателя, поскольку ФИО13 выполнила свою обязанность предусмотренную статье 250 ГК РФ о письменном уведомлении сособственника о продаже доли и предоставлении истцу преимущественного права выкупа.

Не соглашается суд с доводом истца о нарушении его прав тем обстоятельством, что ответчиком ФИО3 не направлено уведомление о предстоящей продажи доли по адресу его регистрации, а не по месту нахождения объекта недвижимости. Доля которого отчуждена по рассматриваемому договору. 

Уведомление участника долевой собственности о намерении продать долю иным сособственникам имущества может быть направлено и по адресу такого имущества, если у участника, намеревающегося произвести отчуждение, отсутствуют сведения об ином месте жительства остальных сособственников. 

Кроме этого суд учитывает изменения в Федеральный закон 03.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», внесенные статьей 4 Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных», согласно которым сведения о собственниках, в том числе о месте их регистрации по месту жительства, не отображаются в общедоступных выписках ЕГРН, (часть 2 статьи 6 Федерального закона N 266).

В указанной части суд приходит к выводу о том, что иное толкование норм материального права влекло бы за собой невозможность в установленном законом порядке произвести отчуждение доли в праве общей долевой собственности при отсутствии у лица, намеревающегося произвести отчуждение доли, сведений о месте жительства иных сособственников. 

Так же истцом в качестве доводов указано обстоятельство того, что уведомление о продаже и предложение воспользоваться преимущественным правом выкупа -направлено умершему собственнику ФИО1

Учитывая, что свидетельство о праве на наследство после смерти собственника ФИО1 11/100 доли в рассматриваемом объекте недвижимости выдано нотариусом 10.10.2023, то только после указанной даты могла быть осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество в публичном реестре, и как следствие информация о состоявшемся переходе только после указанной даты могла быть известна другим долевым собственникам квартиры, в том числе и ответчику ФИО3 

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи принадлежащей доли от 26 сентября 2023 года заключен по истечении срока, установленного частью 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, после извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При разрешении спора в части довода истца о существующем намерении приобрести рассматриваемую долю в объекте недвижимости, суд приходит к следующим выводам. 

Из пояснений ответчика ФИО4 следует, что указанная комната была найдена ФИО4 на ресурсе «Авито», после чего с риэлтором продавца был осуществлен осмотр комнаты. После того, как ФИО4 озвучила намерение купить комнату, риэлтор пояснила, что имеется сособственник который ранее выражал интерес относительно этой комнаты, но до настоящего времени (начало августа 2023 года) не дал однозначный ответ.

ФИО4 предложила внести аванс (бронировании) комнаты, на что риэлтор пояснила, о целесообразности окончательно выяснить волю сособственника на предмет выкупа доли. Риэлтор пояснила, что ей понадобиться около 2-3 дней, что выяснить волю сособственника. Примерно через неделю риэлтор позвонила и пояснила, что сособственник отказывается выкупать долю и указанная комната через месяц может быть продана третьему лицу. Со слов риэлтора месяц был необходим по закону для официального уведомления сособственника. Всей организацией уведомления занимался продавец и риэлтор.

Истец ФИО2 в ходе рассмотрения дела не отрицал, что после последнего сообщения, направленного в его адрес от риелтора в мессенджере «Ватсап» 17.08.2023 ввиду семейных обстоятельств, связанных с занятостью по основному месту работы и болезнью жены, им не были предприняты действия, направленные на приобретение доли в рассматриваемом объекте недвижимости. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

Предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. 

На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу.

Пунктом 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Таким образом, для наступления ответственности, установленной правилами статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть в наличии два условия в совокупности: неоправданность прекращения переговоров и наличие обстоятельств, при которых другая сторона переговоров не могла разумно ожидать их прекращения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как следует из представленной истцом переписки его супруги с 04.02.2023 по 09.08.2023 с риелтором Регионального центра недвижимости, которая подтверждается пояснениями третьего лица – риелтора, а также не оспаривается истцом, последним сообщением перед заключением оспариваемого договора было сообщение от 09.10.2023 от риелтора в адрес третьего лица - ФИО7 о том, сможет ли истец подойти к нотариусу в определенное в сообщение время и дату. Доказательств того, что после названного вопроса истец выразил волю на заключение договора купли –продажи именно на тех условиях, которые были предложены продавцом ФИО3 (в том числе и в части стоимости объекта) истцом в материалы дела представлено не было. 

В ходе рассмотрения дела факт недобросовестного проведения переговоров со стороны продавца подтверждения не нашел. 

Разрешая заявленное стороной ответчика- ФИО4 ходатайство о пропуске истцом срока для обращения с исковыми требованиями, суд приходи к следующему выводу. 

В соответствии с положениями статей 195, 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года, а специальный срок в данном случае три месяца.

Согласно статьей 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определённым сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

В ходе рассмотрения дела истец не оспаривал тот факт, что о состоявшей сделки между ответчиком ФИО3 и ФИО4 ему стало известно 26.09.2023. Соответственно именно с указанной даты начинается течь трехмесячный срок для обращения в суд с требованиями о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи. 

08.12.2023 года истец обратился с указанным исковым заявлением в Рыбинский городской суд. Определением судьи Рыбинского городского суда от 15.12.2023 исковое заявление ФИО2 оставлено без движения, установлен срок для устранения недостатков до 16.01.2024. Определением судьи Рыбинского городского суда от 17.01.2024 ввиду неустранения истцом указанных недостатков, исковое заявление ФИО2 возвращено. 

По рассматриваемому гражданскому делу исковое заявление подано 26.01.2024 года. 

В силу пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», положение пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено, в том числе в связи с несоблюдением правил о форме и содержании заявления, об уплате государственной пошлины, а также других предусмотренных ГПК РФ и АПК РФ требований. 

В случае своевременного исполнения истцом требований, изложенных в определении судьи об оставлении искового заявления без движения, а также при отмене определения об отказе в принятии или возвращении искового заявления, об отказе в принятии или возвращении заявления о вынесении судебного приказа такое заявление считается поданным в день первоначального обращения, с которого исковая давность не течет.

Выражая несогласие с причинами возвращения искового заявления, истец ФИО2 не оспорил в установленном законом порядке указанное определение, в связи с чем, суд приходит к выводу, об отсутствии уважительных причин для восстановления пропущенного срока для обращения с исковым заявлением в суд. 

На основании вышеизложенного, проанализировав представленные в материал доказательства, руководствуясь положениями статей 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт серия №) к ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) о переводе прав и обязанностей покупателя 15/100 доли в праве общей долевой на квартиру с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.Р.Семенова 

Мотивированное решение изготовлено 19.06.2024