Дело №2-1864/2025 

У ИД: 55RS0004-01-2025-002030-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 17.09.2025 года

Октябрьский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Васиной Н.Н., при секретаре судебного заседания Зингер М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска о сохранении устройства балкона к жилому помещению,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска о сохранении устройства балкона к жилому помещению, указав, что жилое помещение с кадастровым номером ..., общей площадью 63,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, ... принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.01.2022 года.

В 1998 году бывшим собственником жилого помещения были инициированы работы по устройству лоджии к жилому помещению №..., расположенному на 1-м этаже многоквартирного дома. В связи с чем были получены: разрешение №32/1 от 08.06.1998 г. ПЭП ОКЭ и постановление №697 от 17.06.1998 г. Администрации ОАО г. Омска, с согласованием проекта пристройки балкона от 08.05.1998г.

С целью внесения сведений по устройству балкона в ЕГРН истцом было подано заявление в Администрацию ОАО г. Омска, переадресованное Департаменту архитектуры и градостроительства г. Омска. Ответчиком истцу было отказано по следующим основаниям: отсутствие необходимых документов, одним из которых является разрешение на строительство (реконструкцию) жилого дома.

Просит сохранить устройство балкона к жилому помещению с кадастровым номером ..., общей площадью 63,9 кв.м., расположенное по адресу: г. ....

Указать в решении суда, что принятое судом решение, является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Впоследствии требования уточнила просит сохранить в реконструированном виде, в части устройства лоджии, жилое помещение с кадастровым номером ..., общей площадью 63,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, ул..., д. ....

В судебном заседании истец ФИО1 участие не принимала.

Представитель истца ФИО2 требования поддержал, пояснил, что решение общего собрания о сохранении жилого помещения истца в части устройства лоджии не проводилось. Полагает, что в данном случае такое решение не требуется, поскольку устройство балкона осуществлено в 1998 году. Действующее на тот период законодательство не предусматривало получение обязательное согласие всех собственников, на реконструкцию было получено разрешение администрации ОАО г. Омска. Суду представлено заключение в подтверждение доводов истца о том, что реконструкция соответствуют требованиям законодательства, не нарушает прав третьих лиц.

В судебное заседание ответчик Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска своего представителя не направили.

Третьи лица Администрация Октябрьского административного округа города Омска, Администрация города Омска, Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание представителя не направили.

Представителем Управления Росреестра по Омской области в письменном отзыве указано, что истцом при возведении балкона были произведены строительные работы по устройству дверного проема в наружной стене многоквартирного дома на месте части оконного проема, которые повлекли уменьшение общего имущества в многоквартирном доме. Полагают, что усматриваются признаки реконструкции спорного жилого помещения. Кроме того, в результате произведенных работ изменились параметры не только спорного жилого помещения, но и здания многоквартирного дома, в пределах которого расположено спорное жилое помещение. В случае, если реконструкция произведена в панельном жилом доме, то при рассмотрении данного дела, необходимо рассмотреть вопрос о соответствии строительных работ требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, в которых отмечено, что расширять и пробивать проемы не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Согласно части 5 статьи 8 ГрК РФ разрешение на реконструкцию объекта выдается органом местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52 ГрК РФ. Полагают, что в данном случае необходимо заявлять требования о сохранении спорного жилого помещения и многоквартирного дома в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к жилому помещению, признании права собственности на реконструированное жилое помещение.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании участие не принимала.

Выслушав позицию представителя истца и его доводы, изучив материалы дела, представленные суду доказательства, установленные обстоятельства дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что жилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 63,9 кв.м. принадлежит ФИО1. Выписка от 28.05.2025 года. 1/3 доля на основании регистрационного удостоверения №5-4704 от 15.03.1993, 1/3 доли на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 13.01.2022 года, 1/ 3 доли на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 02.09.2020 года.

3.03.2025 года представитель истца ФИО1 ФИО2 обратился с заявлением в Администрацию ОАО г. Омска, указав, что Администрацией Октябрьского АО г. Омска было вынесено Постановление № 697 от 17.06.1998 г. о разрешении пристройки лоджии на первом этаже жилого дома по адресу: г. Омск, ул.... ФИО1 было проведено устройство балкона, в соответствии с согласованным главным архитектором Октябрьского круга, проектом устройства и остекления балкона квартире № ... Б, однако ввод в эксплуатацию не был произведен.

Просил выдать приемочный акт, для дальнейшей постановки жилого помещения по адресу: г. Омск, ... на кадастровый учет с учетом работ, произведенных в 1998 г.

В ответе на заявление Администрация ОАО г. Омска указала, что по заявлению собственников квартир № 22, № 23, № 66, № 67, расположенных в доме 12Б по улице 75-й Гвардейской бригады о пристройке лоджий, администрацией округа издано постановление № 697 от 17.06.1998 «О пристройке лоджии к квартирам № 22; 23; 66; 67 по адресу: ул. 75-й Гвардейской бригады, д. 12-б». Указанным нормативно-правовым актом определено, что собственникам жилых помещений необходимо выполнить строительные работы в двухмесячный срок, после чего получить акт приемки выполненных работ в администрации округа, а также внести соответствующие изменения в технический паспорт квартир. До настоящего времени собственники квартир № 22, № 23, № 66, № 67 за получением акта приемки выполненных работ в администрацию округа не обращались. Кроме того, в настоящее время полномочия по оформлению документов, связанных с реконструкцией помещений, возложены на департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

Указанное заявление было направлено Администрацией ОАО г. Омска в департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска для рассмотрения в пределах компетенции.

Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в письме 4.02.2025 года ФИО1 указал, что в представленных материалах отсутствуют предусмотренные частью 7 статьи 51 ГрК РФ, а именно: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий И следующие материалы содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 ГрК РФ проектной документации, разработанные в отношении рассматриваемого многоквартирного жилого дома: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка; в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства; г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства реконструкции других объектов капитального строительства); положительное заключение экспертизы проектной документации объекта (в случаях, определенных ГрК РФ); разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае необходимости предоставления такого разрешения); решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Также указано, что земельный участок под многоквартирным жилым домом № ... административном округе города Омска не сформирован в соответствии с требованиями земельного законодательства, градостроительный план данного земельного участка, предусмотренный пунктом 2 части 7 статьи 51 ГрК РФ, департаментом архитектуры не подготавливался.

Ввиду отсутствия проектной документации и градостроительного плана, выданного не ранее чем за три года до дня предоставления заявления на получение разрешения на строительство, выполнить проверку соответствия документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ не представляется возможным.

При отсутствии документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 ГрК РФ, на основании части 13 статьи 51 ГрК РФ департамент архитектуры отказывает в выдаче разрешения на реконструкцию указанного объекта.

Не согласившись с указанными требованиями, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В обоснование требований истцом суду представлено заключение №531-03/25Э по результатам строительно-технической экспертизы квартиры №... жилом доме. В соответствии с выводами эксперта возведение пристройки к квартире № ..., расположенной в жилом доме по адресу: ул.... Октябрьском АО г. Омска согласно п. 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ является реконструкцией, так как изменились параметры капитального строительства (увеличилась площадь застройки).

Квартира № 23, расположенная по адресу: ул.... в Октябрьском АО г. Омска отвечает требованию главы II, п. 10 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 согласно которого несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором, возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности, не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан.

Квартира № 23, расположенная по адресу: ул... в Октябрьском АО г. Омска отвечает требованию главы II, п. 11 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, согласно которого каждое жилое помещение должно быть обустроено таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри жилого помещения.

Квартира № 23, расположенная по адресу: ул.... в Октябрьском АО г. Омска отвечает требованию главы П. п. 12, п. 13 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, согласно которого каждое жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах и газоснабжение).

Квартира № 23, расположенная по адресу: ул.... в Октябрьском АО г. Омска соответствует требованиям статьи 7, главы 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Квартира соответствует требованиям механической безопасности, обладает прочностью и устойчивостью, не влечет угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан.

Квартира № 23, расположенная по адресу: ул.... в Октябрьском АО г. Омска соответствует требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

На основании анализа результатов проведенного обследования сделан вывод, что возведение пристройки (балкона) не снижает несущую способность конструкций здания, не нарушают работу инженерных коммуникация жилого дома, не противоречит основным требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме, а так же третьих лиц.

Произведенные изменения в квартире 23, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ул.... в Октябрьском АО г. Омска соответствуют установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, градостроительным, противопожарным и санитарно-гигиеническим требованиям к жилым помещениям, противопожарным нормам, пригодна для постоянного проживания и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в квартире и в многоквартирном доме.

Впоследствии представлено уточненное заключение, дополненное ответом на вопрос: изменения, выполненные в квартире 23, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ул.... в Октябрьском АО г. Омска соответствуют проекту (Проект- пристройка балконов к первому этажу жилого дома по ул. ... 1998г.).

Суду представлено заявление ФИО3, направленное в Госжилинспекцию Омской области о самовольной пристройке балкона собственниками квартиры .... ФИО3 является старшей по дому, жильцы указанной квартиры разрешительную документацию на пристройку балкона ей отказались показать.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьей 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (часть 1).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК Российской Федерации. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК Российской Федерации (часть 2 статьи 51 ГрК Российской Федерации); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК Российской Федерации).

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласование с органом местного самоуправления и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир, могут решаться только по воле всех собственников жилых помещений в этом доме. При этом, уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ данную деятельность собственники общего имущества осуществляют совместно через общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Материалами дела достоверно установлено, что за счет устройства лоджии к жилому помещению ..., фактически увеличилась площадь дома и уменьшилась площадь земельного участка, на котором расположен МКД (земельный участок не сформирован).

Собственниками осуществлено строительство пристройки к принадлежащей им квартире, расположенной в многоквартирном доме в виде балкона, используя его общую капитальную стену, а также устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены данного дома под окном своей квартиры.

Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) жилого помещения, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома (в частности, увеличилась его площадь), а также изменился внешний облик, что исходя из положений статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 14 статьи 1 ГрК Российской Федерации, является реконструкцией многоквартирного дома и на что требуется получение соответствующего разрешения (часть 2 статьи 51 ГрК Российской Федерации).

При этом, проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома.

Ввиду того, что монтаж балкона, устройство отдельного выхода на балкон из помещения квартиры, сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности, в том числе применительно к вопросам архитектурно-строительного проектирования, государственной экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя истца о том, что спорный балкон возведен давно, до введение в действие Жилищного кодекса РФ.

Само по себе возведение балкона до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не означает, что установленные ч.2 ст. 40 ЖК РФ о получении согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также требования ЖК РФ и ГрК Российской Федерации не должно применяться к правоотношениям по легализации произведенной реконструкции жилого помещения, инициированной истцом в 2025 году.

Доказательств того, что с 1998 года до 2025 года принимались какие-либо меры, чтобы узаконить реконструкцию суду не представлено.

Также пунктом 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России N 170 от 27 сентября 2003 года, предусмотрен запрет расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, который носит безусловный характер, следовательно, действия по пробиванию проема в панели внутренней стены нарушают условия эксплуатации бетонных и железобетонных конструкций здания.

Представителю истца разъяснено, что необходимо представить доказательства того, что в данном случае не нарушены пункты 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России N 170 от 27 сентября 2003 года.

Представителем истца указано на то, что данные положения в данном случае не применимы, поскольку пристрой осуществлен в 1998 году. 

Само по себе указание эксперта в представленной суду экспертизе о соответствии изменений, выполненных в квартире ... проекту (Проект- пристройка балконов к первому этажу жилого дома по ул. ... 1998г.), в отсутствие описания конкретных работ которые фактически были сделаны, что конкретно сравнивал эксперт, не принимается судом.

Экспертом полно отражено описание соответствие квартиры требованиям нормативно-технических документов. Как осуществлялась оценка экспертом, имеется ли снижение несущей способности конструкции здания при пристройке балкона в экспертизе не отражено, на основании чего эксперт пришел к таким выводам не указано.

Суд также обращает внимание на то, что проектом было предусмотрено при устройстве кровли балкона получить согласие на строительство у жильцов второго этажа.

Такое согласие в письменном виде в деле отсутствует, на получение такового ни истец, ни ее представитель не ссылаются.

Принимая во внимание, что при производстве реконструкции была затронута стена многоквартирного жилого дома, являющаяся его ограждающей конструкцией, находящаяся в общей собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, изменена ее целостность, собственником квартире ... уменьшена площадь земельного участка, на котором расположен МКД, отсутствует согласие всех собственников на изменение общей площади МКД, уменьшение площади земельного участка, не доказано, что пристройкой балкона права третьих лиц не нарушаются, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности истца на жилое помещение в реконструированном виде.

руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ... года рождения (паспорт ...) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска (ИНН 

<

***>/ОГРН 

<

***>) о сохранении устройства балкона к жилому помещению отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд города Омска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29.09.2025 года.

Судья п/п Н.Н. Васина