УИД: 26RS0030-01-2025-000984-95 

Дело № 2-987/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2025 года ст. Ессентукская 

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Соловьяновой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волосович Т.В.,

с участием:

истца ФИО4,

представителей истца (по доверенности) ФИО18, ФИО19, 

представителя ответчика ФИО20,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Предгорный районный суд с исковым заявлением к ФИО2, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд:

Признать договор купли-продажи от 20.12.2022 года, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и жилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., недействительным.

Применить последствия недействительности сделки между ФИО4 и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, и жилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Восстановить запись о регистрации права собственности на указанное имущество за ФИО4

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ему на праве личной собственности принадлежали земельный участок с кадастровым номером № и жилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности на основании решения Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок принадлежит на праве собственности на основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО2 заключен договор купли продажи принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером №, и жилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. Как указано в данном договоре купли-продажи, договор был заключен по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО4 на имя ФИО8 На основании указанного договора был зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанный земельный участок и жилое помещение на имя ответчика.

Полагает, что заключенный договор является недействительной сделкой ввиду следующего.

Истец и ответчик ФИО2 проживали совместно в гражданском браке около 15 лет, вели общее хозяйство, у него в доме, по адресу: 

<

адрес>. Ответчица знала о том, что дом и земельный участок принадлежат истцу.

В 2018 году, а затем в 2019г. и в мае 2021 года он заболел, случился инсульт. В мае 2021 года произошло нарушение речи, координация движений, головокружение при передвижении. Не мог сам передвигаться и стал нуждаться в постоянном уходе. Данные обстоятельства подтверждаются медицинскими документами. Из-за случившегося инсульта находился на стационарном лечении в неврологическом отделении ГБУЗ СК «Предгорная РБ» с диагнозом - цереброваскулярная болезнь. ДЭП 2 степ. Сложного генеза. Ранний восстановительный период ОНМК от октября 2018 г. По ишемическому типу в бассейне ЛСМА с правосторонней пирамидной недостаточностью. Элементы моторной афазии, что подтверждается выписками истории болезни.

Во время совместного проживания, разговаривали с ответчиком о том, то в связи с его состоянием и болезнью, ему нужен уход, а также необходимо кому-то следить за домом, оплачивать коммунальные платежи, и т.д., так как сам не мог этого делать. А так же, было необходимо оформить право собственности на жилое помещение через суд, чего он сам сделать физически не мог по состоянию здоровья. Они решили оформить доверенность на ответчицу, для того, чтобы она смотрела за ним и за домом и оформила права на истца как на собственника.

Они с ответчиком пришли к нотариусу Предгорного района ФИО7, и сделали доверенность на ФИО2, поскольку на тот момент он не мог нормально разговаривать и выражать свои мысли, ответчик сама разъяснила нотариусу о том, что им нужно. Он предполагал, что оформлял доверенность на право управления домом и землей и на право оформления документов на ответчика. ФИО8, от имени которой было продано его имущество, на тот момент он не знал. Видел тогда ее в первый раз у нотариуса.

Оформляя данную доверенность, предполагал, что ФИО2 будет заботиться о нем, однако ответчик воспользовалась его состоянием здоровья, нуждаемостью в постороннем уходе, невозможностью ясно выражать свои мысли, ввела его в заблуждение, поскольку был подписан не договор пожизненного содержания с иждивением (рента), а доверенность на право продажи его имущества на имя ответчика. В данной доверенности так же указано, что ФИО8, продавая его имущество ФИО2, не имеет права получать за это денежные средства. Однако, он никаких денежных средств не получал.

Жилое помещение, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, является его единственным местом жительства, другого жилья нет. Между ним и ответчиком никогда не обсуждался вопрос о продаже недвижимости, стоимости такой сделки и иных условий по отчуждению спорного имущества. Сделка по отчуждению его недвижимого имущества произошла без получения кем-либо и им денежных средств, полагает, что купля продажа фактически не была совершена. Он оставался и живет по указанному адресу, сам несет бремя содержания земельного участка и домовладения, т.е. считает их своей собственностью, исключает какой-либо логический смысл заключения именно договора купли-продажи без получения денежных средств, а сама сделка не только не соответствует его интересам, но и прямо нарушает их.

После заключения оспариваемой сделки, отношения между ним и ответчиком испортились, ответчик полностью отказалась от участия в содержании и уходе за ним и прекратила всяческое общение.

О совершенной сделки в отношении его недвижимого имущества ответчику, узнал в прошлом году по телефону от ее брата, который сообщил, что никакое имущество ему больше не принадлежит, все принадлежит его сестре ФИО2. Тогда, обратившись к нотариусу, попросил копию документа, и он выдал текст доверенности, а от юристов истец узнал, что согласно данной доверенности ФИО2 получила в собственность его недвижимое имущество.

Ввиду того, что намерений на отчуждение своего имущества у него не было, принял решение обратиться с настоящим иском в суд о признании договора купли-продажи от 20.12.2022г. недействительным по основаниям ст. 178 ГК РФ.

На момент заключения сделки, он в силу своего состояния здоровья нуждался в постороннем постоянном уходе, ввиду наличия доверительных отношений доверял ответчику и не предполагал, что последняя может его обмануть. Сам договор купли-продажи не видел и не знал о его совершении, денег от продажи не получал. О том, что у него не имелось намерений на отчуждение своей недвижимости, в том числе указывает его последующее поведение, когда он продолжает проживать в спорном домовладении на земельном участке, оплачивать коммунальные платежи, нести бремя содержания имущества, которое, по его убеждению, являлось его личной собственностью.

Также об указанных обстоятельствах свидетельствует неисполнение сторонами условий договора купли-продажи по оплате и передаче имущества, поскольку ни до заключения договора, ни после его регистрации в органах Росреестра, спорное недвижимое имущество ответчику не передавалось, расчет сторонами не производился.

Полагает, что имеются основания для признания спорного договора купли-продажи недействительным. При составлении доверенности он был введен в заблуждение относительно правовой природы спорной сделки, которая повлекла переход права собственности к ответчице. Ввиду того, что на момент совершения сделки был болен, а так же не обладает специальным образованием, позволяющим разбираться в правовой природе сделок, полностью доверял ответчику и не предполагал, что она может ввести его в заблуждение относительно условий сделки, которую стороны заключили, с учетом фактического поведения сторон после заключения спорной сделки, предполагавшего условия пожизненной ренты, считает, что спорная сделка была заключена при существенном заблуждении относительно правовой природы данной сделки, в связи с чем, подлежит признанию недействительной.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО8

Участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда Ставропольского края, а также заказными письмами с уведомлением.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии и письменное ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям ФИО4

Также представила письменное возражение на иск ФИО4, в котором указала, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям: истец пропустил срок исковой давности для подачи настоящего иска. В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истцом оспаривается сделка - договор купли-продажи от 29.12.2022 года. Сделка была совершена ФИО17 от имени ФИО4 на основании доверенности от 06.04.2022 года, в которой он прямо поручил ФИО17 продать за цену и по своему усмотрению ФИО2 принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, находящееся в ст. Ессенткской Предгорного района СК с правом подписи от его имени договора купли-продажи и передаточного акта. После совершения сделки она лично поставила истца в известность об этом в присутствии свидетеля ФИО14, а ФИО17 отдала доверенность и отчиталась о выполнении поручения ФИО4, указанного в его доверенности. Таким образом, Истцу было известно о совершении по его поручению оспариваемой сделки, и он пропустил срок для ее оспаривания.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 181, 199 ГК РФ, просит суд применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требовании ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, в связи с истечением срока исковой давности для предъявления указанных требований.

Полагает, что помимо пропуска срока исковой давности, имеются и иные основания, в соответствии с которым исковые требования ФИО4 не подлежат удовлетворению. Все доводы, изложенные в исковом заявлении, надуманы, не соответствуют фактическим обстоятельствам и содержат противоречивые сведения. Так, истец указывает, что он не имел намерения на совершение сделки по отчуждению принадлежащего ему недвижимого имущества и одновременно в обоснование своих доводов о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана и введения в заблуждение, указал, что «Оформляя доверенность, я предполагал, что ФИО2 будет заботиться обо мне, однако ответчица воспользовалась моим состоянием здоровья, нуждаемостью в постороннем уходе, невозможностью ясно выражать свои мысли, ввела меня в заблуждение, поскольку был подписан не договор пожизненного содержания с иждивением (рента), а доверенность на право продажи моего имущества на имя ответчицы.»

С ФИО4 никогда не обсуждали вопрос о заключении договора пожизненного содержания с иждивением (ренты). И этот договор относится к договорам по отчуждению недвижимости, то есть, истец противоречит своим же доводам о том, что он якобы не имел намерения на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества. Кроме того, в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, он прямо поручил ФИО17 продать за цену и по своему усмотрению ФИО2 принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, находящееся в ст. Ессенткской Предгорного района СК с правом подписи от его имени договора купли-продажи и передаточного акта, а ФИО2 он никакой доверенности не выдавал.

На самом деле, как и указано в исковом заявлении, с ФИО4 проживали без регистрации брака на протяжении 15 лет. Однако в иске не верно указано, что они вели общее хозяйство и проживали в принадлежащем ему жилом помещении по адресу 

<

адрес>. В начале отношений несколько месяцев они проживали в принадлежащем истцу жилом помещении по адресу 

<

адрес>, в связи с тем, что в ее квартире был ремонт, а как только ремонт закончился, они вместе с ФИО4 поселились в её квартире, а свое жилое помещение Истец стал сдавать квартирантам. Деньги от сдачи жилья в найм ФИО4 оставлял себе. Истец жил на содержании ответчика. В июле 2014 года в жилом помещении, принадлежащем ФИО4 произошел пожар, виновным был признан ФИО4 Штраф в размере 4000 рублей и ущерб, причиненный имуществу сособственника жилого помещения, оплатила ФИО2. В результате пожара жилое помещение пришло в негодное состояние. Истец стал просить у ответчицы деньги на восстановление этого помещения. Она сначала не хотела давать ему деньги, но он ее уговорил, и ответчик давала ему деньги в долг. Сначала он собственноручно писал расписки о получении денег в долг на осуществление ремонта по адресу 

<

адрес>, а когда долг составил существенную сумму – 1 800 000 рублей, они пошли к нотариусу и ДД.ММ.ГГГГ заключили договор займа, который был удостоверен нотариусом ФИО9. Они договорились, что долг истец вернет путем оформления на ФИО2 права собственности на принадлежащее ему жилое помещение. Сначала истец пошел к нотариусу и написал завещание на имя ее сына ФИО10 на принадлежащее ему недвижимое имущество. Однако после консультацией с юристами стало известно, что составление следующего завещания отменит завещание, которое истец написал на имя ее сына. Ответчик сказала ФИО4, что вместо завещания необходимо заключить договор купли-продажи, по которому к ней перейдет право собственности, а в счет оплаты стоимости будет погашен его долг по договору займа.

Родной брат истца нашел ФИО8, которая должна была оформить договор купли-продажи. После ознакомления с документами на дом и земельный участок, ФИО8 сказала, что сначала необходимо оформить право ФИО4 на недвижимое имущество и только после этого можно будет провести сделку. ФИО4 пошел к нотариусу и ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность на имя ФИО8, которая на основании этой доверенности стала заниматься оформлением права собственности ФИО4 на недвижимое имущество. Этот процесс занял много времени, ей даже пришлось обратиться в суд и получить судебное решение, на основании которого было зарегистрировано право собственности на жилое помещение.

Пока ФИО8 занималась этими вопросами, истек срок действия выданной ей доверенности. Она попросила выдать ей новую доверенность и ДД.ММ.ГГГГ истец выдал ФИО8 доверенность на совершение от его имени сделки. В доверенности прямо было указано, что ФИО4 поручил ФИО8 продать за цену и по своему усмотрению ФИО2 принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, находящееся в ст. Ессентукской Предгорного района СК с правом подписи от его имени договора купли-продажи и передаточного акта. Таким образом, ФИО8, действуя в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными ей истцом на основании нотариально удостоверенной, никем не обжалованной и не отмененной доверенности, заключила от имени истца оспариваемый договор купли-продажи. 

Кроме того, при заключении оспариваемого Договора, прописали существенное условие Договора, которым за ФИО4 было сохранено право пользования жилым помещением. Ответчик это сделала намеренно, так как знала, что другого жилья у ФИО4 не было.

Что касается состояния здоровья Истца, у него действительно были проблемы со здоровьем, но эти проблемы никаким образом не затрагивали его умственные способности. Даже в представленной истцом в материалы дела выписки из истории болезни от ДД.ММ.ГГГГ указано, что у него сознание ясное. Действительно у него были проблемы с нарушением речи, речь была замедленной, но всегда можно было понять, о чем он говорит. Также были проблемы с опорно-двигательной системой. Ответчик всегда оказывала ему поддержку, в том числе, материальную, ухаживала за ним в периоды обострения. После заключения оспариваемой сделки она не собиралась расставаться с ФИО4 Примерно шесть месяцев они продолжали жить в ее квартире, как и раньше. Ответчик на свои деньги вставила истцу почти все зубы, но вскоре после этого истец нашел себе другую женщину, ушел и стал проживать в жилом помещении, которое на тот момент времени уже принадлежало ответчику. Он проживает там по настоящее время, налоги оплачивает ФИО2 как собственник, а коммунальные платежи платит ФИО4

Полагает, что доводы истца о совершении сделки под влиянием обмана и введения в заблуждение, не соответствуют действительности. Истцом не представлено ни одного относимого и допустимого доказательства по заявленным требованиям, а представленные ею доказательства опровергают доводы искового заявления. Просит отказать в удовлетворении искового заявления ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение ответчика о времени и месте судебного заседания, с учетом мнения сторон, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие ФИО2

В судебном заседании истец ФИО4 поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Вместе с тем, пояснил, что на самом деле в течение их совместной жизни с ответчицей ФИО2 они проживали в принадлежащей ответчице квартире по адресу: 

<

адрес>. В спорный дом он вернулся в 2022 году после ссоры с ФИО2 Во время совместного проживания они с ФИО2 никогда не обсуждали возможность заключения между ними договора ренты с пожизненным содержанием, поэтому в исковом заявлении это указание не соответствует действительности. Также пояснил, что никаких доверенностей на имя ФИО2 он никогда не выдавал. Подтвердил, что два раза ходил к нотариусу и выдавал две доверенности на имя ФИО8, однако, он не помнит, просил ли нотариуса указать в доверенностях полномочие ФИО8 на заключение от его имени сделки купли-продажи принадлежащего ему недвижимого имущества в пользу ФИО2 Подтвердил, что с ФИО8 он встречался ни один раз, их познакомил его родной брат.

В судебном заседании представитель истца ФИО19 поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила заявленные исковые требования удовлетворить. Суду пояснила, что полагает, что истец в силу своего заболевания не мог детально разъяснить нотариусу все полномочия, указанные в доверенности. При оглашении ему нотариусом доверенности истец не мог понимать и осознавать последствия указанных в доверенности полномочий, что и является основанием для признания договора купли-продажи, совершенной на основании доверенности, недействительной. 

В судебном заседании представитель истца ФИО18 поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила заявленные исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО20 исковые требования не признала. Суду пояснила, что оспариваемая сделка была заключена от имени истца ФИО8, которая действовала в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными ей истцом ФИО4 Нотариальная доверенность на тот момент времени никем не была оспорена и отменена, соответственно все действия ФИО8 В интересах ФИО4 при заключении оспариваемой сделки были законны. Истцом не представлено относимых и допустимых доказательств совершения оспариваемой сделки под влиянием обмана и заблуждения. Также доводы истца о том, что с ним не произведен расчет за проданное имущество не обоснованы, поскольку представлены доказательства долга ФИО4 перед ФИО2 в размере 1 80 000 рублей, долг был погашен путем взаиморасчета по с сделке купли-продажи. Это подтверждается тем обстоятельством, что ФИО2 не обращалась с иском о взыскании долга с истца, не смотря на истечение срока возврата, указанного в договоре займа. Кроме того, согласно п. 65 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Таким образом, если ФИО4 считает, что оплата по договору с ним не произведена, он не может оспаривать договор по этим основаниям, а имеет право обратиться в суд с иском о взыскании оплаты по Договору.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО8 исковые требования не поддержала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ совершила оспариваемую сделку – договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, и жилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> на основании полномочий, выданных ей истцом в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Также пояснила, что в 2021 году родной брат истца попросил ее оказать содействие ФИО4 по оформлению документов и совершению сделки. Она встретилась с ФИО4 и ФИО11, которые ей пояснили, что необходимо подготовить договор купли-продажи от имени ФИО4 на ФИО2 на недвижимое имущество, принадлежащее ФИО4, так как у ФИО4 имелась большая задолженность перед ФИО2 по договору займа и в счет погашения той задолженности он хочет передать ей право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество. Ознакомившись с представленными документами, она пояснила, что сначала необходимо зарегистрировать в установленном порядке право собственности самого ФИО4 и только после этого она сможет помочь им провести сделку по продаже принадлежащего ФИО4 недвижимого имущества на имя ФИО2 Они согласились, после чего ФИО8 и ФИО4 пошли к нотариусу ФИО12, где истец выдал ей первую доверенность от ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия первой доверенности истек, пока она занималась оформлением права собственности на имя ФИО4. Она сказала об этом истцу и они пошли к нотариусу ФИО13, где ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдал ей доверенность на совершение от его имени действий, в число которых входило: продать за цену и на условиях по своему усмотрению ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежащее ему на праве собственности любое недвижимое имущество, находящееся в ст. Ессентукской Предгорного района СК, для чего предоставил право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания договора, но без права получения денежных средств по договору. Также предоставил право провести государственную регистрацию перехода права собственности по Договору. Такие права были изложены и в первоначальной доверенности от 2021 года, которую ФИО4 подписывал собственноручно.

Все полномочия по доверенности ФИО4 сам озвучивал нотариусу, говорил он медленно, но понятно. В связи с тем, что у ФИО4 дрожала рука, он не смог самостоятельно написать свою фамилию, имя, отчество и расписаться, поэтому с его согласия подпись в доверенности поставила рукоприкладчик, которую пригласили из коридора. ФИО2 к нотариусу не приходила.

Исполняя поручение истца в строгом соответствии с полномочиями, указанными в доверенности, ФИО8 пригласила в свой офис ФИО4 и ФИО2, где они все вместе обсудили условия заключения Договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и стоимость продаваемой недвижимости. Цену определяли с условием, чтобы Истец не платил налог, так как он владел жилым помещением менее трех лет. Обе стороны ей объяснили, что передачи денег не будет, так как это взаиморасчет с условием погашения задолженности ФИО4 перед ФИО2 по договору займа, поэтому в тексте Договора она указала, что расчет между сторонами произведен до подписания Договора. В Договоре с указания ФИО2 было указано, что ФИО4 сохранит право пользования жилым помещением после перехода права собственности к ФИО2 Проект Договора она скинула на телефон ФИО2, так они с ФИО4 проживали по одному адресу и номера телефона ФИО4 у нее не было. После подписания договора купли-продажи, они с ФИО2 через МФЦ сдали договор на государственную регистрацию перехода права собственности на имя ФИО2 Все документы на дом и ключи от дома были переданы новому собственнику ФИО2. Когда государственная регистрация перехода права собственности по Договору была произведена, она получила в МФЦ Договор с отметкой о государственной регистрации, пригласила в свой офис ФИО4 и ФИО2, где каждому отдала его экземпляр договора, а ФИО4 вернула доверенность и отчиталась о выполненном поручении. Считает, что оспариваемый Договор купли-продажи был заключен законно в строгом соответствии с полномочиями, которые Истец передал ей по нотариальной удостоверенной доверенности.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. 

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что ФИО4 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № и жилого помещения с кадастровым номером № площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Жилое помещение принадлежало истцу на праве собственности на основании решения Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок - на основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, от имени которого на основании доверенности действовала ФИО8, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой в договоре, а также выпиской из ЕГРН, представленной ППК Роскадастр по запросу суда.

Ссылаясь на то, что сделка заключена под влиянием обмана и введения в заблуждение, поскольку он не имел намерения отчуждать свое имущество и был введен в заблуждение в момент выдачи нотариальной доверенности на имя ФИО8, ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям, предусмотренными ст.ст. 178, 179 ГК РФ.

Ответчик ФИО2, возражая против исковых требований, ходатайствует о применении срока исковой давности и отказе в удовлетворении исковых требований в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Порядок исчисления срока исковой давности по искам о признании сделок недействительными предусмотрен специальной нормой – ст. 181 ГК РФ.

Так, на основании п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. (абз.2 п.2 ст.199 ГК РФ) Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В рассматриваемом случае, установлено, что истец ФИО4 договор купли-продажи квартиры от 20 декабря 2022 года лично не заключал и не подписывал, от его имени по доверенности действовала ФИО8.

По утверждению истца, о заключенной сделке он не знал до прошлого года. В телефонном разговоре с братом ответчика ему стало известно, что жилой дом и земельный участок теперь принадлежат ФИО2.

Ответчик ФИО2 и третье лицо ФИО8 заявляют, что о заключении сделки истец был поставлен в известность непосредственно после её подписания, а после регистрации перехода права собственности ФИО8 отчиталась о выполнении поручения, передала ФИО4 копию договора и вернула доверенность.

Доводы ответчика и третьего лица в судебном заседании подтвердила свидетель ФИО14 (супруга сына ответчика ФИО2), которая пояснила, что в ее присутствии ответчик ФИО2 поставила ФИО4 в известность, что 20 декабря 2022 года они со ФИО8 подписали договор купли-продажи и сдали в МФЦ на государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО2

По мнению суда, доводы ответчика и третьего лица, заинтересованных в исходе дела, как и показания свидетеля ФИО14, находящейся в родственных отношениях с ответчиком, не могут с достоверностью свидетельствовать о том, что о заключении оспариваемой сделки истец был поставлен в известность непосредственно после её подписания. 

Суд обращает внимание, что акт приема-передачи документов между ФИО8 и ФИО4 не составлялся, сам истец факт передачи ему каких-либо документов категорически отрицает. 

Как установлено в судебном заседании, истец до настоящего времени зарегистрирован и проживает в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Все лицевые счета оформлены на имя ФИО4, и именно он осуществляет оплату коммунальных платежей, что достоверно подтверждается представленными в дело квитанциями.

Более того, как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной филиалом ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю по запросу суда в порядке электронного взаимодействия, до настоящего времени в ЕГРН содержится запись о регистрации за ФИО4 права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, данных о том, что ФИО4 достоверно знал или должен был знать об указанной сделке с момента её заключения, в ходе рассмотрения дела установлено. Доводы истца о том, что об оспариваемом договоре ему стало известно лишь в 2024 году, стороной ответчика не опровергнуты. 

При указанных обстоятельствах, учитывая, что ФИО4 обратился в суд с настоящим исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что срок исковой давности ФИО4 не пропущен.

Разрешая исковые требования ФИО4 по существу, суд исходит из следующего.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания. (ничтожная сделка)

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 2 ст. 178 ГК РФ предусмотрено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. (п. 3 ст. 178 ГК РФ)

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО4 оспаривает сделку, ссылаясь на её заключение под влиянием обмана и введения в заблуждение.

В частности, как следует из искового заявления ФИО4, оформляя у нотариуса доверенность, он предполагал, что ФИО2 будет заботиться о нем. Однако, ответчик, воспользовалась его состоянием здоровья, нуждаемостью в постороннем уходе, невозможностью ясно выражать свои мысли, ввела его в заблуждение, поскольку был подписан не договор пожизненного содержания с иждивением (рента), а доверенность на право продажи его имущества.

Между тем, в ходе судебного разбирательства, ФИО4 пояснил, что во время совместного проживания они с ФИО2 никогда не обсуждали возможность заключения между ними договора пожизненного содержания с иждивением, указанные доводы в исковом заявлении не соответствуют действительности. Сторона ответчика намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивением также отрицает.

Истец ссылается на то, что денежные средства по договору купли-продажи он не получал. Вместе с тем, указанное обстоятельство не является основанием для признания договора недействительным, так как не свидетельствует о заключение договора под влиянием обмана и введения в заблуждение.

Кроме того, стороной ответчика справедливо отмечено, что согласно п. 65 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Таким образом, если ФИО4 считает, что оплата по договору с ним не произведена, он не может оспаривать договор по этим основаниям, вместе с тем, имеет право обратиться в суд с соответствующим иском о взыскании оплаты по договору.

Согласно доводам искового заявления, истец и ответчик пришли к нотариусу Предгорного района ФИО7, где оформили доверенность на ФИО2, истец предполагал, что оформлял доверенность на право управления домом и землей и на право оформления документов на ответчика. 

Однако, указанные доводы также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. В судебном заседании истец пояснил, что никаких доверенностей на имя ФИО2 он никогда не выдавал.

Как было указано ранее, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО4, был подписан от имени ФИО4 его представителем ФИО8, которая действовала по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной и.о. нотариуса Предгорного нотариального округа ФИО13. 

В судебном заседании также установлено, что ФИО4 дважды выдавал доверенности ФИО8, а именно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. При этом, обе доверенности содержали полномочия: продать за цену и на условиях по своему усмотрению ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежащее ему на праве собственности любое недвижимое имущество, находящееся в 

<

адрес> СК, для чего предоставлено право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания договора, но без права получения денежных средств по договору; также предоставлено право провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору.

При указанных обстоятельствах, доводы истца о том, что он не имел намерения отчуждать принадлежащее ему имущество, являются несостоятельными, поскольку опровергаются тем фактом, что ФИО4 дважды выдавались доверенности, которыми ФИО8 была уполномочена продать ответчику принадлежащее истцу недвижимое имущество, находящееся в ст. Ессентукской Предгорного района.

Допрошенная в судебном заседании нотариус ФИО13 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она исполняла обязанности нотариуса по Предгорному районному нотариальному округу. К ней обратился ФИО4 с просьбой выдать доверенность на имя ФИО8 Она попросила его перечислить полномочия, которые он хочет передать по доверенности. ФИО4 своими словами перечислил полномочия, в том числе и право продать за цену и на условиях по своему усмотрению ФИО2, принадлежащее ему на праве собственности любое недвижимое имущество, находящееся в ст. Ессентукской Предгорного района СК, для чего предоставил право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания договора, но без права получения денежных средств по договору. Также предоставил право провести государственную регистрацию перехода права собственности по Договору. ФИО4 говорил медленно, но все было понятно. Она убедилась в его дееспособности, что он все понимает и осознает происходящее. После того был подготовлен проект доверенности для подписания. Она лично зачитала ФИО4 текст доверенности и предложила подписать. ФИО4 никаких замечаний по тексту доверенности не имел, но в связи с тем, что у него дрожала рука, он не смог самостоятельно подписать доверенность. Она разъяснила ему, что он может пригласить из коридора любого постороннего человека, и поручить ему поставить подпись вместо него. ФИО4 сам пригласил из коридора женщину, которая согласилась быть рукоприкладчиком. Она проверила ее паспорт, удостоверилась в том, что она владеет русским языком и не является уполномоченным лицом по доверенности, после чего ФИО3 указала в доверенности свою фамилию, имя, отчество и поставила подпись. В доверенности была указана причина, по которой вместо ФИО4 подпись была поставлена рукоприкладчиком. Женщина, поставившая подпись в качестве рукоприкладчика, была записана в реестре нотариальных действий, то есть она не имела никакого отношения в ФИО4 и присутствовала в коридоре по своим делам. Также пояснила, что это была уже вторая доверенность от имени ФИО4 на имя ФИО8, первую доверенность с аналогичными полномочиями он уже выдавал в 2021 году, доверенность была удостоверена нотариусом ФИО12

Суд отмечает, что согласно статье 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена.

По смыслу указанной правовой нормы доверенность представляет собой одностороннюю сделку, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя, в том числе заключать договоры по отчуждению имущества доверителя.

В данном случае, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан от имени ФИО4 его представителем ФИО8, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной и.о. нотариуса Предгорного нотариального округа ФИО13. В установленном законом порядке указанная доверенность не оспорена и не признана недействительной. 

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи под влиянием заблуждения относительно природы сделки, так как договор был подписан представителем истца ФИО15, которой ФИО4 предоставил право продать за цену и на условиях по своему усмотрению ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежащее ему на праве собственности любое недвижимое имущество, находящееся в ст. Ессентукской Предгорного района СК.

Суд отмечает, что договор купли-продажи от 20.12.2022 года, соответствует требованиям ст.ст. 160, 454, 450 ГК РФ, поскольку отражает выражение согласованной воли двух сторон, содержит все существенные для таких договоров условия, составлен в надлежащей форме, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке. 

В рассматриваемом случае, стороной истца не представлено доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что со стороны ответчика имели место обман или умышленное введение в заблуждение, которые повлекли заключение оспариваемой сделки. При указанных обстоятельствах, правовых оснований для признания договора купли-продажи от 20 декабря 2022 года недействительным по основаниям, предусмотренным ст.ст. 178, 179 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Суд считает, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено достаточно допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований. При указанных обстоятельствах, оснований для признания договора недействительным по основаниям, установленным ст. 178, 179 ГК РФ, суд не усматривает, исковые требования ФИО4 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО2, в отношении жилого дома с кадастровым номером №, площадью 86,3 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, дом, 66, недействительным; применении последствий недействительности сделки, заключенной между ФИО4 и ФИО2, путем прекращения права собственности за ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером 26:29:110134:27, площадью 86,3 кв.м, и земельный участка с кадастровым номером 26:29:110134:27, расположенные по адресу: 

<

адрес>, дом. 66; восстановлении записи о регистрации права собственности на указанное имущества за ФИО4, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, через Предгорный районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2025 года.

Судья Г.А. Соловьянова