Дело 2-3302/2019 

66RS0003-01-2019-002646-03

Мотивированное 

решение

 изготовлено 09 сентября 2019 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 сентября 2019 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Марковой Н. А., при помощнике судьи Тойшевой Т. А., 

с участием представителя истцов ФИО1, действующей на основании доверенностей от ***,

представителя ответчика и третьего лица ООО УК «Жилстандарт» - ФИО2, действующего на основании доверенностей от ***,

представителя третьего лица ООО УК «Жилстандарт» - ФИО3, действующего на основании решения от 03.04.2019,

представителя третьего лица ООО УК «Столица» - ФИО4, действующего на основании решения, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 и ФИО6 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом № 2 от 06.05.2019,

установил:

ФИО5 и ФИО6 обратились в суд с иском к АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» (24.04.2019 смена наименования - АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал») о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом № 2 от 06.05.2019. 

В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном *** в ***. Истцам стало известно, что 06.05.2019 оформлен протокол № 2 по итогам общего собрания собственников, проводимого в период с 22.03.2019 по 30.04.2019. Указанное собрание проведено по инициативе АО «ЛСР. Недвижимость-Урал».

Собрание, по мнению истцов, проведено с нарушениями процедуры проведения общего собрания. Согласно вводной части протокола, общее собрание проводилось в заочной форме в период с 22.03.2019 по 30.04.2019. В протоколе отсутствует указание на проведение собрания в очной форме, что свидетельствует о нарушении процедуры проведения собрания. Также истцов, как собственников помещения, инициатор собрания не уведомил о проводимом собрании, как в очной части, так и в заочной. Уведомление о проведении заочного голосования направлено собственникам 14 марта 2019 г., за 7 дней до даты начала проведения собрания. Кроме того, инициатором общего собрания собственником помещений многоквартирного дома являлось АО «ЛСР. Недвижимость-Урал», которое осуществляло строительство многоквартирного дома. Согласно данным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ответчик не являлся собственником ни одного помещения в многоквартирном доме, следовательно, отсутствовали полномочия на проведения общего собрания собственников помещений. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является документом, подтверждающим право собственности. Акт ввода в эксплуатацию не является документом, предоставляющим право участия в общем собрании собственников. Соответственно, по мнению истцов, общее собрание собственников инициировано лицом, которое не обладает на праве собственности ни одним помещением в многоквартирном доме, а значит собрание инициировано лицом, не обладающим полномочиями на его проведение. Решение общего собрание недействительно в силу нарушения ст. 181.4 ГК РФ. 

Согласно вводной части протокола № 2 от 06.05.2019 в общем собрании собственников помещений приняли участие собственники, обладающие на праве собственности 7685,23 кв.м, что составляет 50,59% от общего числа собственников. По доводам истцов, АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» не вправе было принимать участие в общем собрании собственников и количество лиц, участвующих в общем собрании, подлежит уменьшению на 535,7 кв.м. Таким образом, в общем собрании с учетом вычета, приняли участие собственники, обладающие 49,19 кв.м, что составляет 49,19 % от общего числа и, соответственно, кворум отсутствовал. 

Кроме того, по вопросу № 4 и № 5 повестки дня, в протоколе № 2 от 06.05.2019, не отражено в отношении какого многоквартирного дома собственниками принято решение о выборе способа управления – управляющая организация, а также не отражено в отношении какого многоквартирного дома собственниками выбрана в качестве управляющей организации ООО УК «Жилстандарт». Таким образом, в формулировке вопросов, поставленных в повестку дня, возможно толковать неоднозначно, что является нарушением п. 17 приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28.01.2019 № *** 

Члены счетной комиссии были навязаны собственникам, так как собрания в очной форме не проводилось, кандидатуры в члены счетной комиссии никто не выбирал. Инициатор в лице застройщика поставил подконтрольных себе лиц с целью фальсификации итогов общего собрания собственников. 

На основании изложенного, истцы просят признать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, оформленных протоколом № 2 от 06.05.2019, недействительными. 

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, истцы исковые требования дополнили. Указали, что при расчете кворума учитывалась площадь квартир с коэффициентом балконов и лоджий в сумме 14531, 2 кв.м. Вместе с тем, для расчета кворума применяется полезная площадь многоквартирного дома, т.е. совокупность площадь всех помещений согласно данным Управления Росреестра по Свердловской области. Исходя из верной площади, в общем собрании приняли участие 7542,61, что составляет 51,7%. 

Также из подсчета кворума на проведении общего собрания собственников подлежат исключению решения по квартирам: №№ ***, ***, ***, ***, ***, нежилым помещения № ***, ***, ***, поскольку на момент проведения собрания право собственности зарегистрировано не было, регистрация права собственности за АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» осуществлена после окончания сроков проведения общего собрания. По квартире № *** учтено письменное решение А и Б, однако 22.05.2019 право собственности зарегистрировано за ответчиком. В отношении квартиры № *** учтено письменное решение В, однако собственником является Г Нежилое помещение *** учтено письменное решение Д, однако право собственности зарегистрировано 29.05.2019 за АО «ЛСР. Недвижимость - Урал». Кроме того, в отношении квартир №№ ***, ***, *** *** *** (1/2), *** ***, *** *** (1/3), ***, *** (1/2), ***, ***, ***, *** в бюллетенях голосования отсутствует подпись лица, заполнявшего бюллетень, следовательно, подлежат исключению. По квартирам *** и *** к подсчету приняты письменные решения другого общего собрания собственников. В листах голосования по квартирам №№ ***, ***, *** (1/2), *** (1/2), *** имеются исправления в дате заполнения бюллетеней, что не позволяет достоверно установить дату заполнения письменного решения. Также невозможно установить, кто заполнил письменные решения в отношении квартир №№ ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, поскольку отсутствуют сведения о правоустанавливающих документах. Бюллетени по квартирам №*** (1/2), *** (2/3), *** подписаны по доверенности, однако такие доверенности к протоколу не приложены. В отношении квартир № *** и № *** (1/2) приложено два письменных решения, в связи с чем невозможно установить какое волеизъявление выразил собственник. Учтено письменное решение в реестре собственников, принявших участие в голосовании, по квартире №***, однако, в материалах дела письменное решение собственника отсутствует. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на исковых требованиях настаивала, просила иск удовлетворить. Дополнительно указала, что при проведении общего собрания также допущены существенные нарушения норм материального права, регламентирующих проведение общего собрание собственников. В частности, ненадлежащее уведомление собственников о проведении общего собрания. Реестр направления уведомлений никем не подписан, не содержит оттиска о приеме корреспонденции для отправки. Данные, содержащиеся в неподписанном реестре, отличаются от документов, полученных собственниками, а именно штамп об отправке письма стоит 14.03.2019 г., что и свидетельствует о дате приема корреспонденции для отправки. Следовательно, нарушено правило, установленное ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, о заблаговременном уведомлении, не менее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания собственников. Отсутствие проведения собрания в очной форме нарушает ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как в заочной форме может быть проведено собрание, если при проведении собрания в очной форме не был набран необходимый кворум. Ссылка представителя ответчика на протокол № 1 от 28.02.2019 не может быть принята судом, так как протоколом № 1 от 28.02.2019 оформлены итоги голосования, проводимого в очно-заочной форме, т.е. собрание по вопросам, поставленным на повестку дня в заочной форме, уже проводилось и было признано не состоявшимся ввиду отсутствия кворума. Кроме того, повестка дня на общих собраниях разная, отличается по количеству вопросов и их содержанию. Помимо того, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области также не предоставлено доказательств доведения до сведения собственников итогов голосования, что является нарушением ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации. Более того, с учетом вычета голосов, на общем собрании приняли участие собственники, общая площадь помещений которых составила 6316,09 кв. м. (7542,61-1226,52). Соответственно, письменные решения собственников подлежат учету при расчете кворума 6316,09/14770,1*100=42,76 %. Таким образом, кворум на общем собрании отсутствовал и собрание ничтожно. 

Представитель ответчика и третьего лица ООО УК «Жилстандарт» - ФИО2, действующий на основании доверенностей от 30.05.2019 и 31.05.2019, в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать, поддержал доводы письменного отзыва. Указал, что АО «ЛСР.Недвижимость-Урал» является собственником помещений в многоквартирном доме с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отношении помещений по которым не заключены договоры долевого участия в строительстве. Регистрация в последующем права собственности на часть помещений подтверждает факт собственности с момента окончания строительства. Указанное обстоятельство подтверждает право на участие в собрание АО «ЛСР. Недвижимость-Урал», в том числе и право на инициирование общего собрания собственников помещений как собственника помещений в многоквартирном доме. В отношении помещения (квартиры № ***) учтено письменное решение А. и Б поскольку последние получили по акту приёма-передачи жилое помещение – данную квартиру, что свидетельствует о полномочии укатанных лиц на участие в общем собрании собственников помещений и голос указанных собственников не может быть исключён из подсчёта голосов. Нежилое помещение *** в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: *** передано по акту приёма-передачи 23 апреля 2019 года О. Истцами указывается, что в письменных решениях ряда собственников отсутствует подпись лица, заполнившего бюллетень. Указанное умозаключение противоречит представленным в материалы дела доказательствам в виде оригиналов письменных решений собственников, где присутствует в виде рукописного написания фамилии имени отчества лица, заполнившего письменное решение на голосовании. Письменное решение собственника квартиры *** не может быть исключено из подсчёта голосов, так как собственником заполнен бланк письменного решения по вопросам повестки собрания 11.04.2019. Вопросы повестки собрания полностью совпадают с вопросами собрания, следовательно, голос указанного собственника не подлежит исключению при расчёте кворума на общем собрании. Письменное решение собственника помещения по кв. *** подлежит исключению в объёме площади 29,3 кв.м. В отношении квартир №***, ***, *** (1/2), *** (1/2), *** - в письменных решениях собственников имеются помарки при заполнении даты решения, однако все незначительные помарки входят во временной период проведения собрания в заочной форме и не могут быть исключены при подсчёте кворума на общем собрании.

Помимо того, по квартирам №№ *** ***, ***, ***, *** ***, *** правоустанавливающими документами являются договоры долевого участия в строительстве и акты приёма-передачи помещений. При заполнении правообладатель самостоятельно указывает основание возникновения права на помещение.

Квартиры *** (1/2) и *** приняты по доверенности и голосование осуществляло лицо, в соответствии с представленными полномочиями от имени правообладателя помещений.

Письменное решение по квартире ***(1/2) заполнено законным представителем от имени несовершеннолетнего правообладателя в соответствии с положениями ч.1 ст.28 Гражданского кодекса РФ, что в свою очередь не предусматривает наличие доверенности или иным способом передачу полномочий и, следовательно, голос указанного собственника не может быть исключен из подсчёта голосов при определении кворума на общем собрании собственников помещений. 

Также в отношении квартиры № *** представлено одно письменное решение собственника помещения - Е, заполненное собственником помещения 22.03.2019 и не имеющие каких-либо нарушений в порядке заполнения. По квартире № *** - собственник помещения Ж проголосовала два раза 09.04.2019 и 30.04.2019. Оба письменных решения не имеют нарушений и идентичны по принятым собственником вопросам.

Представитель третьего лица ООО УК «Жилстандарт» - ФИО3 в требованиях просил отказать, поддержал доводы представителя ответчика.

Представитель третьего лица ООО УК «Столица» - ФИО4 не возражал против удовлетворения заявленных требований. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель З суду пояснил, что он является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме по ***. Уведомление о проведении спорного собрания свидетель получил 18.03.2019 посредством почтового отправления. Дата отправки на конверте – 14.03.2019. Также свидетелю после окончания периода проведения собрания, а именно 04.05.2019 предлагалось оформить лист голосования в рамках проведения собрания в заочной форме в период с 22.03.2019 по 30.04.2019. Об итогах голосования до свидетеля официально никто не доводил, известно со слов других собственников, что собрание состоялось. 

Заслушав представителей сторон, третьих лиц, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. 

Согласно п. 4 ч. 1 и ч.2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Согласно ч.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В пункте 2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В соответствии со ст. 181.3, 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Оспоримое решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В силу ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Судом установлено, что объекты недвижимости переданы ФИО5 и И на основании акта приема-передачи от 12.02.2019 в виде жилого помещения, расположенного по адресу: ***, а также ФИО6 и К на основании акта приема-передачи от 17.05.2019 в виде жилого помещения, расположенного по адресу: *** (т. 1 л.д. 129, 130).

Необходимо отметить, что участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома вправе принимать наряду с лицами, за которыми право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также и лица, которым помещения в этом доме переданы по акту приема-передачи от застройщика.

Так, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федерального закона № 214-ФЗ) подлежит регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) на основании документов, подтверждающих факт постройки объекта - разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ), поскольку в силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта. 

Регистрация прав собственности носит заявительный характер, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства, при этом несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта возникают обязанности по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома, поскольку с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. 

Из изложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения независимо от того, зарегистрировано ли его право собственности.

Истцы оспаривают протокол № 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: *** от 06.05.2019, проведенного в форме заочного голосования.

С настоящим иском в суд истцы обратились 08.05.2019, следовательно, шестимесячный срок, установленный законом, на оспаривание не пропущен.

В силу ч. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.

Вместе с тем, законодательством не определён способ уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения общего собрания.

Истцы уведомили собственников помещений в многоквартирном *** в *** о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом от 06.05.2019, размещением соответствующего уведомления на информационных стендах в подъездах многоквартирного дома (том 1, л.д. 40-43). 

Суд считает, что истцами при обращении в суд с рассматриваемым иском соблюдено требование ч. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Строительство многоквартирного дома, в котором проводилось общее собрание, производил ответчик – АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» с привлечением денежных средств в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно представленному суду протоколу № 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ***, проведенного в форме заочного голосования от 06.05.2019, следует, что заочная часть собрания состоялась в период с 08:30 22.03.2019 по 17:00 30.04.2019. Собрание проводилось по инициативе АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» в лице Л, действующего на основании доверенности *** от 24.01.2019, являющегося собственником помещений №***, *** *** ***, *** *** нежилых помещений ***, ***, ***. Указано, что общее количество голосов – 15192,6 кв.м., общее количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании – 7685,23 кв.м., что составляет 50,59 %; кворум имеется, общее собрание собственников помещений состоялось (т. 1 л.д. 13-20). 

На основании ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

В соответствии со ст. 181.3, 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Оспоримое решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В силу ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как следует из представленных ответчиком решений собственников помещений, истцы не принимали участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

В исковом заявлении и в судебном заседании представитель истца пояснила, что с принятыми на общем собрании решениями ФИО5 и ФИО6 не согласны, поскольку они нарушают их права на участие в управлении многоквартирным домом, считают, что ООО УК «Жилстандарт» не должно управлять многоквартирным домом, собственники уполномочили ООО УК «Столица» на управление домом.

Исследовав представленные документы, оценив допустимость и относимость доказательств, каждого в отдельности и в совокупности между собой, суд приходит к следующим выводам.

Статьи 37 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При этом в силу ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2018, общая площадь жилых помещений (за исключением балконов и лоджий) составляет 14109,7 кв.м, площадь встроенных помещений – 660,4 кв.м. (т. 1 л.д. 188-192). Итого, общая площадь многоквартирного *** составляет 14770,1 кв.м, что не оспаривалось сторонами.

В силу положений п. 2 ст. 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 настоящего Кодекса).

Частями 4 и 5 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Как следует из доводов истцов, существенным нарушением проведения заочного голосования являлось отсутствие проведения очного собрания по рассматриваемым вопросам повестки (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации)

Вместе с тем, из содержания указанных выше норм материального права следует, что по инициативе собственника может быть проведено общее собрание в форме заочного голосования.

Соответственно, суд приходит к выводу, что собрание в форме заочного голосования может быть проведено первично, независимо от того, что собрание в очной форме не проводилось.

Таким образом, оснований полагать, что был нарушен порядок проведения общего собрания, установленный ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Согласно сообщению о проведении общего собрания собственников помещений в заочной форме, оно содержит следующую информацию; сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание: АО «ЛСР. Недвижимость-Урал»; дата, место, время проведения общего собрания, место приема бюллетеней: сдача заполненных бюллетеней для голосования с 22.03.2019 по 30.04.2019 до 17:00 включительно по адресу: ***, оф. ***; порядок ознакомления с информацией; а также повестка дня общего собрания.

Таким образом, представленное сообщение о проведении собрания соответствует требованиям, предусмотренным ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответчиком в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области представлен список внутренних почтовых отправление от 11.03.2019 о направлении собственникам сообщений о проведении собрания. Сведений о вручении указанных почтовых отправлений собственникам суду не представлено.

В судебном заседании из показаний свидетеля З следует, что им получено указанное сообщение о проведении рассматриваемого собрания 18.03.2019, при этом дата отправки почтовой корреспонденции – 14.03.2019. 

Вместе с тем, оспариваемое решение общего собрания в отношении вновь построенного многоквартирного дома являлось первым, соответственно, извещение должно иметь место или посредством направления заказных почтовых отправлений всем собственникам или вручение каждому собственнику уведомления под роспись, поскольку для размещения уведомления в помещении многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме должно быть принято решением общего собрания, состоявшегося до проведения оспариваемого собрания (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Согласно представленному реестру, в нем отсутствует дата вручения уведомления каждому лицу, имеющему право голосовать. Не является достаточным указание в наименовании реестра периода, в который вручались данные уведомления.

Таким образом, суд также учитывает, что при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома допущены нарушения процедуры его созыва, подготовки, а именно: требований ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку нарушено требование об уведомлении собственников помещений о созыве собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения, так как факт уведомления ранее, чем 14.03.2019, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не подтвержден соответствующими доказательствами.

Оценивая доводы истцов о невозможности застройщику быть инициатором общего собрания и принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, поскольку не являлся собственником жилых помещений, суд исходит из следующего. 

Разрешение на ввод в эксплуатацию, а соответственно, окончание строительства состоялось 26.12.2018. 

В период после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передать помещения участникам долевого строительства по соответствующим передаточным актам. У участников долевого строительства, как отмечалось выше, право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента приемки квартир как у лиц, являющихся фактическими собственниками, однако из этого не следует наличия права у застройщика принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счёт участников долевого строительства и которые не переданы в установленном порядке соответствующим участникам. 

Действительно, в силу п. 7 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. 

Вместе с тем, указанное положение закона не может рассматриваться как предоставляющее право застройщику принимать участие в общем собрании как фактическому собственнику в связи с тем, что помещения, построенные с привлечением денежных средств в рамках Федерального закона № 214-ФЗ, не переданы участникам долевого строительства. 

Так, для всех участников долевого строительства установлен единый срок передачи квартир (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ), при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик в установленном порядке вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ), с составлением которого бремя несения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг подлежит возложению на участника долевого строительства. 

Из приведенных положений в их совокупности и взаимосвязи следует, что застройщик не вправе действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями, установленными ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет застройщику права действовать за лицо, за чей счёт осуществлено строительство. 

Следовательно, застройщик вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома после окончания строительства, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в таком же порядке как и участники долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из материалов дела следует и в судебном заседании установлено, что АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» принадлежит на праве собственности помещения ***, *** ***, ***, ***, нежилое помещение площадью 54,4 кв.м, помещение площадью 75,1 кв.м (право собственности от 22.05.2019), *** (право собственности от 26.04.2019), нежилое помещение площадью 78,1 кв.м (право собственности от 11.04.2019)(т. 2 л.д. 73-108).

Таким образом, в отношении указанных объектов недвижимости возможно сделать вывод, что они построены ответчиком за свой счёт, поскольку застройщик зарегистрировал за собой право собственности 25.08.2017 и АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» вправе было выступать инициатором общего собрания и принимать соответствующие решения собственников помещений. 

В соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В силу ст.48 (ч.1, 3, 4, 5) Жилищного кодекса Российской Федерации правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно оспариваемому протоколу № 2 от 06.05.2019 в собрании приняли участие собственники, обладающие 50,59 % (7685,23 кв.м.) голосов от общего количества голосов собственников помещений многоквартирного дома. С учетом доводов истцов и уточнения ответчика, из подсчета кворума исключается площадь помещения в размере 59,3 кв.м и кворум принявших участие в собрании составляет 7513,31*100/14770,1 = 50,87%. 

Истцы указывают, что при подсчете голосов ошибочно учтены бюллетени голосования квартир, в которых дата заполнения письменного решения указана за пределами проведения общего собрания, дата проведения голосования указана - до 28.02.2019, отсутствует дата заполнения письменного решения, либо дата заполнения имеет явные признаки исправления без соответствующего удостоверения. 

Данные доводы суд находит заслуживающим внимания, поскольку, материалами дела подтверждены указанные обстоятельства.

Суд полагает обоснованным об исключении из кворума листов голосования по помещениям:

- №***, ***, *** (дата заполнения указана за пределами проведения общего собрания 04.09.2019, 0.05.2019 и 30.04.2018);

- №***, *** (решение собственника относится к вопросам, поставленным на голосовании до 17:00 27.02.2019); 

- *** (1/2 доля) (отсутствует дата заполнения бюллетеня);

- №***, ***, *** ***, *** (исправление даты заполнения решения без соответствующего удостоверения). 

Дата заполнения листа голосования (бюллетеня) имеет юридическое значение для определения наличия или отсутствия кворума, поскольку к подсчету могут приниматься только те листы голосования, которые были заполнены в период проведения собрания, указанный в уведомлении о проведении собрания и в протоколе.

Поскольку установить действительную дату их заполнения невозможно, а потому данные листы голосования также не могут быть приняты при определении кворума.

Учитывая вышеизложенные правовые нормы, отсутствие указания в листах голосования (решениях) собственников помещений многоквартирного дома о дате заполнения, либо наличие исправлений в дате без соответствующего на то удостоверения, делает невозможным признание лиц, осуществивших голосование, лицами, принявшими участие в общем собрании, так как общее собрание в заочной форме проводится в определенный период времени. То же самое относится и к такому нарушению, как указание в листе голосования иной даты голосования, которая находится за временным периодом проведения общего собрания в заочной форме.

Также суд исключает из подсчёта решение собственника (бюллетени) по квартире № *** и *** (1/2 доля), поданные от имени собственника М – Н, поскольку оно подписано лицом на основании доверенности *** от 05.03.2019 (т. 2 л.д. 137-138), в которой отсутствует указание на наличие такого правомочия как участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. 

Так, участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома является специальным полномочием в соответствии со ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, соответственно, данное правомочие должно быть прямо указано в доверенности, тогда представленная доверенность такого полномочия не содержит. Участие в общем собрании и голосование в таком собрании не является односторонней сделкой (ст. 155 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку права и обязанности возникают не в результате голосования одного из участников гражданско-правового сообщества, а из решения общего собрания, которое обязательно для всех, независимо от факта участия в голосовании (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации). Таким образом, только надлежаще оформленная подача голоса каждого участника гражданско-правового сообщества может быть учтена для принятия решения, последующее согласие собственника с произведенным голосованием не является одобрением в смысле п. 3 ст. 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не подлежат включению в подсчет голосов и бюллетени в отношении квартир: *** – отсутствует подпись, либо ее расшифровка лица, заполнившего бюллетень и *** – решение собственника представлено в копии. 

Доводы истца о необходимости исключения бюллетеней голосования следующих помещений: №***, ***, ***, ***, *** ***, *** *** *** судом во внимание не применяются, поскольку ответчик обладал правом на участие в голосовании. 

В отношении квартиры № *** и нежилого помещения *** ответчиком предоставлены акты приема-передач объектов от 23.04.2019, подтверждающие наличие право собственности у лиц, заполнивших решение. Соответственно, указанные бюллетени принимаются во внимание. 

Помимо того, суд находит несущественными нарушения в оформлении листов голосования собственников квартир №***, ***, ***, ***, ***, ***), в которых собственники не подписали листы голосования, поскольку данными лицами выполнена расшифровка в полном объеме фамилии, имени, отчества. 

Таким образом, число голосов собственников, принявших участие в общем собрании, составляет 7134,86 кв.м., что составляет 48,31% от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ***, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме за № 2 от 06.05.2019, в нарушение ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, не имело необходимого кворума.

Суд также учитывает, что ответчиком не было представлено доказательств уведомления собственников помещений многоквартирного дома о принятом на общем собрании 06.05.2019 решении, как того требует часть 3 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, отсутствия кворума при проведении общего собрания и отсутствия надлежащего уведомления собственников помещений о проведении собрания, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом удовлетворенных судом требований, в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истцов надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО5 и ФИО6 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом № 2 от 06.05.2019 - удовлетворить.

Признать недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме за *** от 06.05.2019.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» в пользу ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» в пользу ФИО6 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н. А. Маркова