Дело № 3а-464/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000363-28

Решение

Именем Российской Федерации

15 октября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговская И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1, действуя через полномочного представителя по доверенности ФИО2, обратилась в Ставропольский краевой суд с уточненным впоследствии в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» (далее - ГБУ СК «Ставкрайимущество») об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года с даты применения оспариваемой кадастровой стоимости 01.01.2020 и до 31.12.2023.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником 1/3 доли объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года была определена в размере 20 725 040,45 руб. 

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить архивную кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 8 584 050 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «КонсалтИнвестГрупп» № КС 118/2025 от 10.06.2025 (л.д. 5-8, 128-132).

Определением Ставропольского краевого суда от 30.07.2025, принятым в протокольной форме, к участию в административном деле привлечен сособственник в 1/3 доле спорной недвижимости ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, достигший на момент проведения предварительного судебного заседания совершеннолетия. Также ГБУ СК «Ставкрайимущество» исключено из числа административных ответчиков с привлечением в качестве заинтересованного лица. 

В судебное заседание административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации г. Пятигорска, заинтересованные лица ФИО3 и ФИО3 не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления. 

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости. 

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 ст.3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на праве общей долевой собственности с 22.01.2011 является сособственником в 1/3 доле объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое, расположенного по адресу: …, что подтверждается сведениями из ЕГРН об объекте недвижимости от 22.05.2025 (л.д. 10-13). При этом в период с 22.01.2011 по 31.07.2024 (дата прекращения права) сособственником остальных 2/3 долей указанного спорного помещения значился ФИО5, после смерти которого …, наследниками указанной доли по ? доле, т.е. соответственно по 1/3 доле в нежилом помещении у каждого стали ФИО3, … года рождения, и ФИО3, … года рождения, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону от 30.07.2024 (л.д. 20-21 соответственно). 

Административный истец, являясь сособственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость. 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2019 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – приказа Министерства имущественных отношений № 1175 от 25.11.2019 определена в размере 20 725 040,45 руб. (дата внесения сведений в ЕГРН – 22.01.2020, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2020, период применения с 01.01.2020 по 01.01.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.05.2025 № КУВИ-001/2025-108200700 (л.д.14) и ответом филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю от 07.07.2025 (л.д. 121, 123).

По состоянию на 1 января 2023 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – приказа Министерства имущественных отношений № 1263 от 13.11.2023 в размере 33 424 215,03 руб. (дата внесения сведений в ЕГРН – 25.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.07.2025 № КУВИ-001/2025-134579339 (л.д.14) и ответом филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю от 07.07.2025 (л.д. 121).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего административного дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость заявленного объекта недвижимости является архивной.

В соответствии с ответом МИФНС № 15 по Ставропольскому краю от 15.07.2025 налоговым органом произведены начисления налога на имущество физических лиц в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сроку уплаты с 01.12.2020 по обязательствам за 2019-2023 гг. Исчисление налога за налоговые периоды 2024-2025 гг. будет произведено позже. По состоянию на 15.07.2025 задолженность по уплате налога на имущество физических лиц отсутствует (л.д. 124-126).

Как следует из содержания пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу пункта 2.1 статьи 52 НК РФ, перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 НК РФ, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено названным пунктом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 57 НК РФ в случаях, когда расчет суммы налога производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления.

На дату подачи административного иска истец не утратил права пересчета налога не более чем за три налоговых периода, а, следовательно, он вправе оспорить архивную кадастровую стоимость.

При этом разрешая заявленные требования, суд считает необходимым отметить, что в силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В рассматриваемом случае, архивная кадастровая стоимость подлежит применению для исчисления налоговых платежей, а установление в отношении заявленного объекта недвижимости архивной кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как для плательщика налогов. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «КонсалтИнвестГрупп» № КС 118/2025 от 10.06.2025, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 8 584 050 рублей (л.д. 91).

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца определением от 30.07.2025 назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО6 от 29.09.2025 № 039-25-ОК, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 11 510 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО6 от 29.09.2025 № 039-25-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Объект исследования осмотрен 14.08.2025. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. 

Проведена фотофиксация объекта исследования. Фотографии приведены исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объекте исследования, по которому в рамках экспертизы определен характер текущего использования.

Экспертом сопоставлены данные использованные в материале данного административного дела с данными полученными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://yandeх.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и другие.

При идентификации объекта исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная экспертом информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – сегменту торгово-офисной недвижимости. 

Для возможности проведения анализа экспертом был использован массив объявлений из архива объявлений, размещенного по адресу: https://ruads.net/ и https://архивоценщика.рф. Из данного архива были выгружены 124 объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – Ставропольский край, г. Пятигорск, период с 01.01.2018 по 01.01.2019, категория объектов – коммерческая недвижимость, назначение: нежилые помещения торгово-офисного назначения, площадью от 150 до 1000 кв.м., среди которых отобрано 10 уникальных наиболее сопоставимых предложения, представленных в таблице 

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом в рамках сравнительного (50%) и доходного (50%) подходов, при этом нецелесообразность применения иных подходов и методов оценки для определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом мотивирована. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним. 

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки при каждом из примененных экспертом подходов. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» № КС 118/2025 от 10.06.2025 данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении»).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2019 года.

Как установлено судом по делу оспариваемые административным истцом сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером … Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края". Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2020 года, дата внесения сведений в ЕГРН 22.01.2020. Принимая во внимание разъяснения в абзаце втором пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 и то обстоятельство, что на момент принятия решения суда в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости спорного помещения, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, суд определяет период действия определенной судом кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 26:33:000000:15523 с 01.01.2020 по 31.12.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату её обращения в суд, а именно 19 июня 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое, расположенного по адресу: … в размере равном его рыночной стоимости 11 510 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года на период с 01.01.2020 по 31.12.2023.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 19 июня 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 октября 2025 года. 

Судья И.А. Черниговская