24OS0000-01-2020-000996-92

Дело № 3А-163/2021

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2021 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Жуля А.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карасевой Ю.Н.,

с участием представителя административного истца АКБ «Ланта-Банк» – ФИО1,

представителя Правительства Красноярского края- ФИО2,

представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества коммерческий банк «Ланта-Банк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

АКБ «Ланта-Банк» (АО) обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 984054305,71 рублей, определенной по состоянию на 24.05.2016 года, на котором расположены нежилые здания принадлежащие ему на праве собственности.

По итогам независимой оценки, рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 24.05.2016 года составляет 158 300 000 рублей.

Административный истец имеет намерение заключить договор аренды данного земельного участка, поскольку размер арендной платы определяется исходя из его кадастровой стоимости, то установление кадастровой стоимости земельного участка больше его рыночной стоимости нарушит права административного истца.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 158 300000 рублей, по состоянию на 24.05.2016 года.

Представитель административного истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представители Правительства Красноярского края и Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, просили отказать в удовлетворении требований административного искового заявления, поскольку рыночная стоимость земельного участка в отчете об оценке определена неверно.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управление Росреестра по Красноярскому краю, администрация г. Красноярска извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих по делу лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников процесса, эксперта, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости (часть 3 статьи 3). Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности данных лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 2 статьи 24.18). Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18).

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания, с кадастровыми номерами 24:50:0000000:160111, 24:50:0000000:160121 и другие расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.1 л.д.151-169). На дату обращения в суд (декабрь 2020 года) административный истец имел намерение заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. 

30 июля 2021 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и административным истцом заключен договор № 224 аренды земельного участка с кадастровым номером №, на основании решения Арбитражного суда Красноярского края, вступившего в законную силу 07.04.2021 года. Размер арендной платы за земельный участок, в соответствии с пунктом 3.1. Договора составляет 1230067,88 рублей в месяц. Согласно пунктов 3.2. и 3.3. Договора, первый платеж по настоящему договору начисляется с 25.07.2017 года по 31.07.2021 года, в сумме 59321015,50 рублей. Расчета размера арендной платы Договор аренды не содержит. Как показал в судебной заседании представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, расчет арендной платы имеет гриф секретности, поэтому он не знает каким образом рассчитывается размер арендной платы, также показал, что кадастровая стоимость данного земельного участка не изменялась на основании постановления Правительства Красноярского края от 03.11.2020 года № 766-п.

Земельный участок с кадастровым номером №, имеет кадастровую стоимость 984054305,71 рублей, определенную по состоянию на 24.05.2016 года, на основании акта ФГБУ «ФКП Росреестра», местоположение данного земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственная территория, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, ответом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 18.01.2021 год № 1-6/00455 (т.1 л.д.37, т.1 л.д.173-174).

В выписках из ЕГРН от 18.06.2020 года и 22.06.2020 года (т.1 л.д.38, 39) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, сведения о его кадастровой стоимости, дате ее определения, месте нахождения земельного участка отсутствуют, поскольку в соответствии с ответом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 31.12.2020 года данный земельный участок является объектом недвижимости, доступ к сведениям о котором ограничен законодательством Российской Федерации (т.1 л.д.131-132).

Из отчёта об оценке выполненного оценщиком ООО «Оценочная компания» ФИО4 № 261/2020 от 22.06.2020 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24.05.2016 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 158 300 000 рублей (т.1 л.д.44-110).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17.07.2020 года № 414, возвращено заявление административного истца от 16.07.2020 года вх. № 29258 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, поскольку нет сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка (т.1 л.д.41-42).

В связи с наличием возражений Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом по ходатайству административного ответчика назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и в случае несоответствия, эксперту предложено определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24.05.2016 года.

Заключением эксперта ООО «Агентство независимой оценки» ФИО5 № 21/163/Э от 26.08.2021 года, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке оценщиком ФИО4, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в сторону ее значительного уменьшения. Одновременно экспертом по состоянию на 24.05.2016 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 452441253,45 рубля (т.2 л.д. 37-69).

У суда нет оснований ставить под сомнение заключение эксперта ООО «Агентство независимой оценки» ФИО5 № 21/163/Э от 26.08.2021 года, произведенное компетентным лицом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности.

В ходе судебного заседания эксперт ФИО5 дала подробные, мотивированные пояснения, связанные с изменением рыночной стоимости земельного участка, выбором аналогов и методики проведения оценки, ответила подробно и мотивировано на поставленные ей сторонами и судом вопросы.

Из показаний ФИО5 в судебном заседании следует, что основным нарушением допущенным оценщиком ФИО4, которое привело к значительному занижению рыночной стоимости земельного участка явилось, то что в качестве аналогов были взяты земельные участки с наименьшей стоимостью, несмотря на то, что имелись земельные участки с большей стоимостью на одном и том же сайте.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в качестве аналогов ей были взяты земельные участки с меньшей площадью, при этом произведена корректировка на площадь в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки. Под ред. ФИО6 (т.2 л.д.83).

Таким образом, учитывая, что в заключении судебной оценочной экспертизы выполненной экспертом ФИО5 даны ответы на все поставленные вопросы, заключение является полным и ясным, в судебном заседании экспертом даны ответы на все поставленные представителем административного истца вопросы, с обоснованием выбора аналогов и методики расчета рыночной стоимости земельного участка, то суд, считает, что оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства о ее проведении было отказано.

Поскольку административный истец является собственником нежилых зданий расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, то ему принадлежит преимущественное право выкупа данного земельного участка, по выкупной стоимости определенной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие его действительной рыночной стоимости, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился по истечении предусмотренного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Между тем, положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». До принятия Федерального закона № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Красноярского края.

Таким образом, причины пропуска административным истцом срока на обращение в суд следует признать уважительными, поэтому этот срок подлежит восстановлению.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть определена по состоянию на 24.05.2016 года равной его рыночной стоимости в размере 452441 253 рубля 45 копеек, которая подтверждена соответствующими доказательствами. 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует считать дату подачи заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости– 16 июля 2020 года.

Кроме того, на дату вынесения решения расходы по проведению судебной оценочной экспертизы Правительством Красноярского края не оплачены, как стороной, на которую суд возложил данную обязанность, в связи с чем, директор ООО «Агентство независимой оценки» ФИО5 просит взыскать в пользу общества расходы за проведение по делу судебной оценочной экспертизы в размере 30000 рублей (т.2 л.д.35).

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Статьей 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Определяя лицо, которое обязано возместить судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы, суд исходит из следующего.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должен рассматриваться с учетом того, укладывается ли допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, что в противном случае свидетельствует об ошибке, приводящей вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Из материалов дела следует, что кадастровый номер земельному участку был присвоен 24.05.2016 года. Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 24.05.2016 года, по состоянию на 24.05.2016 года с применением удельных показателей кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д. 173-174).

Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (пункт 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»).

К функциям по государственной кадастровой оценке отнесено также определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (пункт 5.1.26 Положения).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 12 мая 2015 года № П/210 Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Таким образом, определение кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости по правилам статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности осуществляется ФГБУ «ФКП Росреестра».

Определенная ФГБУ «ФКП Росреестра» кадастровая стоимость земельного участка (984054305,71 руб.) на 54 % превышает его рыночную стоимость (452441253, 45 руб.), установленную решением суда, что не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Более того, возложение на административного истца судебных расходов способно финансово обесценить значение судебного решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми имущественными выгодами.

С учётом вышеуказанных норм закона, судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с ФГБУ «ФКП Росреестра», привлеченного к участию в деле в качестве административного соответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление акционерного общества коммерческий банк «Ланта-Банк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 452441 253 рубля 45 копеек по состоянию на 24 мая 2016 года.

Датой обращения акционерного общества коммерческий банк «Ланта-Банк» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 16 июля 2020 года. 

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 30000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда А.В. Жуль 

Решение в окончательной форме принято 23 сентября 2021 года.