Дело № 2-4130/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева 

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной

с участием: представителя истца ФИО1 и представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о взыскании неустойки, признании права собственности на жилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее также – ответчик, ООО «Фон») о взыскании неустойки с 

<

дата изъята> по 

<

дата изъята> в размере 941 430 рублей, признании права собственности на 4-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>. 

Исковые требования мотивированы тем, что 21 января 2013 года между ООО «Фон» и ФИО4 заключен предварительный договор 

<

номер изъят> купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят> общей площадью 124,36 кв.м. в 7-этажной секции 

<

номер изъят> жилого дома по улице 

<

адрес изъят> (5 дом), стоимостью 4 601 320 рублей, по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее 31 декабря 2013 года. Соглашением от 30 декабря 2013 года изменен срок заключения основного договора – не позднее 30 июня 2016 года. Право требования на указанное жилое помещение договором от 27 октября 2015 года переуступлено ФИО3 Заочным решением Советского районного суда города Казани от 19 февраля 2019 года предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 21 января 2013 года 

<

номер изъят> признан договором долевого участия в строительстве. Свои обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме. Однако ответчик вопреки условию договора о передаче объекта в срок до 30 июня 2016 года, вплоть до настоящего времени квартиру истцу не передал, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском. 

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска в части признания права собственности на квартиру, так как площадь согласно произведённым замерам увеличилась, истцу необходимо доплатить денежные средства; в части взыскания неустойки ходатайствовал о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке и штрафу. 

Рассмотрев исковые требования и их основания, исследовав содержание доводов сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Закрепленная статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность надлежащего исполнения обязательств является нормой - принципом, и как таковая она направлена на защиту прав участников обязательственных правоотношений (пункт 2 определения Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2006 года № 111-О).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве определяются на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве).

Как следует из части 1, пункта 2 части 4, части 9 статьи 4 названного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страховая, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (части 1 и 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Перечисленные обязательства возникают из основного договора участия в долевом строительстве, однако содержание обязательств по основному и предварительному договору участия в долевом строительстве не тождественно. С учетом нормативных положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение сторонами предварительного договора участия в долевом строительстве влечет обязанность заключить основной договор на тех же условиях, но не обязанность завершить строительство в определенный срок, равно как и передать объект недвижимости участнику долевого строительства. Таким образом, предварительный договор является не более чем соглашением о намерении заключить основной договор на тех же условиях.

Вместе с тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; разъяснения по вопросам судебной практики, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ на основании части 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 4 июня 2014 года № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и статью 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации»).

Судом установлено, что 21 января 2013 года между ООО «Фон» и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи 

<

номер изъят> жилого помещения 

<

номер изъят> общей площадью 124,36 кв.м. в 7-этажной секции 

<

номер изъят> жилого дома по улице 

<

адрес изъят> (5 дом), стоимостью 4 601 320 рублей, по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее 31 декабря 2013 года.

Пунктом 2.2.1 предусмотрена стоимость жилого помещения в размере 4 601 320 рублей.

30 декабря 2013 года стороны заключили соглашение об изменении договора 

<

номер изъят> от 21 января 2013 года. Предусмотрели изменить и изложить в следующей редакции пункт 4.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят>: «основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 (шестидесяти дней) с момента государственной регистрации права собственности продавца на жилого помещения, но не позднее 

<

дата изъята>».

Право требования на указанное жилое помещение договором 

<

номер изъят> от 27 октября 2015 года переуступлено ФИО3

Заочным решением Советского районного суда города Казани от 19 февраля 2019 года, вступившим в законную силу, предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 21 января 2013 года 

<

номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО3, признан договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Истец свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства выполнил в полном объеме и в установленный договором срок, что подтверждено договором 

<

номер изъят> от 27 октября 2015 года об уступке права требования, согласованным с ООО «ФОН» и не оспаривается ответчиком. 

Стороны не оспаривают, что в установленный договором и соглашением срок многоквартирный дом в эксплуатацию не введен; объект долевого строительства истцу не передан. 

Жилой дом введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта 

<

номер изъят> от 2 ноября 2018 года. 

Таким образом, поскольку обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ответчик не выполнил, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства являются законными и обоснованными.

Размер неустойки за заявленный истцом период с 1 июля 2016 года по 1 августа 2017 года, рассчитанной по правилам части 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве, будет составлять 1 000 952 рубля 75 копеек (4 601 320 х 8,24%/150 х 396 дн.). 

На основании части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом рассматриваются требования о взыскании неустойки за указанный период в размере 941 430 рублей. 

Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд исходит из следующего.

Представитель ответчика в письменном виде заявил ходатайство об уменьшении суммы неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства. 

В силу части 1 и части 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе, суд может уменьшить неустойку лишь при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России.

Принимая решение об уменьшении неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, суд оценивает степень выполнения ответчиком своих обязательств, действительный размер ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и другие заслуживающие внимания обстоятельства (пункт 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).

При этом предоставление суду права в случае явной несоразмерности неустойки, в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, последствиям нарушения обязательства уменьшить ее размер, не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан, поскольку реализует общеправовой принцип справедливости.

Оценивая возможность уменьшить заявленную истцом неустойку в настоящем деле, суд исходит из компенсационного характера неустойки, принимает во внимание длительность просрочки исполнения обязательства, цену договора. 

Взыскание неустойки в заявленном истцом размере может негативно отразиться на финансовом положении ответчика и привести к множественным неблагоприятным результатам для участников долевого строительства, включая, в том числе истца. Суд считает, что данное обстоятельство также позволяет уменьшить размер неустойки.

Кроме того, суд учитывает недоказанность истцом тяжелого положения либо негативных последствий, обусловленных нарушением срока передачи объекта долевого строительства. 

При этом суд учитывает, что исходя из разъяснений абзаца второго пункта 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правила пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым размер процентов не может быть уменьшен менее суммы, определенной с применением ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение неденежного обязательства, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку у ответчика отсутствуют денежные обязательства перед истцом, а неустойка в конкретном случае применяется за нарушение передачи объекта долевого строительства, то есть неденежного обязательства, размер подлежащей взысканию неустойки может быть снижен и ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соблюдая разумный баланс между интересами сторон, суд снижает неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 90 000 рублей.

Абзацем первым пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрена обязанность суда при удовлетворении им требований потребителя, установленных законом, взыскать с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Поскольку взысканию с ответчика подлежат 90 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя составляет 45 000 рублей, который подлежит взысканию в пользу истца.

Учитывая, что заявленная к взысканию неустойка снижена судом по основанию несоразмерности нарушенному обязательству, то оснований для снижения штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, суд не находит, поскольку последний исчислен из размера неустойки сниженного в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с чем заявление представителя ответчика о снижении штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, удовлетворению не подлежит.

В силу части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со статьей 3 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 1 статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с частью 1, частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На момент обращения в суд и в ходе судебного разбирательства сведений о том, что права на спорный объект кем-либо оспариваются, в материалах дела отсутствуют. Доказательства обратного суду не представлено, и в ходе судебного разбирательства не добыто.

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на объект завершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

В настоящее время дом, где находится спорная квартира, введен в эксплуатацию, притязания третьих лиц в отношении спорной квартиры отсутствует, право собственности на нее не зарегистрировано. 

Оценив имеющиеся доказательства, принимая во внимание добросовестное исполнение обязанности со стороны истца и отсутствие такового со стороны ответчика, сам дом, в котором расположен спорный объект, возводился на основании надлежащего разрешения на строительство при наличии прав на землю у застройщика, сам объект долевого строительства на момент рассмотрения дела возведен и обладает индивидуально-определенными характеристиками, что свидетельствует о том, что спорное помещение возведено за счет средств истца, который вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств, а при неисполнении обязательств требовать защиты своих прав, в том числе путем признания права на объект в судебном порядке, суд приходит к выводу, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства в рамках предварительного договора купли-продажи жилого помещения по проведению его регистрации в соответствии с действующим законодательством, по передаче истцу необходимых документов для оформления права собственности на спорный объект.

С учетом изложенного, вышеперечисленные обстоятельства являются основанием для признания исковых требований о признании права собственности на жилое помещение, обоснованными и подлежащим удовлетворению.

Истец в силу пункта 3 статьи 17 Закона о защите прав потребителей освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд.

Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 900 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о взыскании неустойки, признании права собственности на жилое помещение удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу ФИО3 неустойку в размере 90 000 рублей, штраф в размере 45 000 рублей. 

Признать за ФИО3 право собственности на четырехкомнатную 

<

адрес изъят> (строительный номер объекта долевого участия 76) 

<

адрес изъят>, общей площадью 130 кв.м. на 3 этаже, блок секция 5. 

Решение суда является основанием для государственной регистрации за ФИО3 права собственности на четырехкомнатную 

<

адрес изъят> (строительный номер объекта долевого участия 76) 

<

адрес изъят>, общей площадью 130 кв.м. на 3 этаже, блок секция 5.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход муниципального образования города Казани госпошлину в размере 2 900 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья А.А. Ахметгараев 

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2019 года.