Дело №2а-1320/20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июля 2020г г.Новосибирск

Советский районный суд города Новосибирска, в составе:

Председательствующего судьи Протопоповой Е.Р.

При секретаре Коробейниковой Н.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании отказов незаконными и обязанности заключить договор аренды,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Администрации Новосибирского района Новосибирской области, указав в обоснование иска, что в январе 2020г ответчик направил ему повторный отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № под ИЖС по основанием-категория земель промышленности и пр.-не предназначена для строительства жилых домов. Между тем данный отказ противоречит все разрешительным документам, выданным ранее истцу, из которых следует, что арендодатель разрешает арендатору строить жилой дом на землях именно той категории, которая в них указана. Кроме того отказ ответчика от продления арендных отношений означает возврат земельного участка на основании ст.622 ГК РФ со всеми вытекающими последствиями, вместе с тем за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, срок действия разрешения на строительство- 24.05.20г и продлен на один год по решению Правительства РФ в связи с пандемией, готовность дома для ввода дома в эксплуатацию-90%. Со стороны арендодателя уведомление о расторжении договора аренды не поступало, арендная плата своевременно и добросовестно уплачивалась истцом и он продолжал пользоваться данным земельным участком, возражений от арендодателя по поводу продолжения строительства не поступало, а потому в силу ст.39.6 ЗК РФ истец имеет право на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Просит суд обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10, 36 кв.м., расположенного по адресу : 

<

адрес>, в аренду сроком на 3 года без торгов для завершения строительства, а также продлить разрешение на строительство на этот же срок.

В ходе судебного разбирательства истец исковые требования уточнил и просил суд признать незаконными отказы Администрации Новосибирского района Новосибирской области в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, оформленные письмами «О предоставлении информации» от 16.12.2019г № и от 03.04.2020г № ; обязать Администрацию Новосибирского района Новосибирской области принять решение о предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № в аренду сроком на 3 года со дня вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования, с учетом уточнения, поддержала.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с иском не согласна. В обоснование возражений пояснила, что 16.07.2001 года истцу был предоставлен в аренду земельный участок сроком на 3 года для индивидуального жилищного строительства. 01.02.2010г между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № сроком на11 месяцев. 08.11.2013г договор аренды продлен сроком на три года. 28.12.2015г Постановлением администрации Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области № все тот-же земельный участок предоставлен ФИО1, на основании чего был заключен договор аренды земельного участка № от 24.02.2016г сроком на 3 года. Срок действия договора аренды истек 24.02.2019г. Спустя 10 месяцев, 04.12.2019г истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды, на что ему было отказано. Считает, что заявленные исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, поскольку договор аренды земельного участка с ним неоднократно заключался, то законных оснований для предоставления ему земельного участка в аренды в порядке ст.39.18 ЗК РФ не имеется, поскольку в соответствии с положениями земельного законодательства, истец имеет право однократного предоставления земельного участка. Просит в иске отказать.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, проверив их доводы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела и установлено судом Постановлением № от 16.07.2001г Администрацией Новосибирского района Новосибирской области ФИО1 в аренду сроком на 3 года, для индивидуального жилищного строительства, предоставлен земельный участок №, площадью 10,36 кв.м. (л.д.22).

01.03.2010г между ФИО1 и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области заключен договор № аренды земельного участка сроком на 11 месяцев (л.д.15) и дополнительное соглашение к нему от 31.12.2020г.

Из материалов дела следует, что 24.05.2010г ФИО1 было выдано разрешение на строительство №. 

14.11.2011г зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, степенью готовности 12 %

19.04.2012г Постановлением администрации Новосибирского района Новосибирской области ФИО1 данный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев для индивидуального жилищного строительства (л.д.23)

10.12.2012г между ФИО1 и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области заключен договор № аренды земельного участка сроком на 11 месяцев (л.д.111) и дополнительное соглашение к нему от 08.11.2013г о продлении срока договора аренды на три года (л.д.17).

Постановлением администрации Новосибирского района Новосибирской области № от 28.12.2015г ФИО1 данный земельный участок предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства (л.д.24)

24.02.16г между ФИО1 и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области заключен договор № аренды земельного участка сроком на три года (л.д.19). 

07.05.2018г внесены изменения в разрешение на строительство № от 24.05.10г, срок действия разрешения 24 мая 2020г (л.д.21).

Письмами главы Администрации Новосибирского района Новосибирской области от 16.12.2019г и 03.04.2020г истцу ФИО1 было отказано в заключении (продлении) договора аренды земельного участка с кадастровым №, с разъяснением о том, что в настоящее время данный земельный участок имеет категорию земель:земли населенных пунктов, вместе с тем у администрации отсутствует информация о правовых основаниях, послуживших основанием для заключения договора аренды №, срок договора аренды истек, в силу п.15 ст.39.8 ЗК РФ истец не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.(л.д.9-13).

Между тем судом установлено, что ФИО1 получил право аренды спорного земельного участка на основании постановления главы администрации и последовательного заключения договоров аренды земельного участка и разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства зарегистрировано, в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (часть 1). В части 4 указано, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Частью 5 предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как указано в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельных участков без торгов.

Согласно указанной статье Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из указанный в ней оснований, в том числе если: - с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка;

- границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ: "Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N. 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а -также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

ФИО1 возвел на земельном участке, предоставленном ему в аренду, расположенном по адресу: 

<

адрес>, объект незавершенного строительством, что подтверждается свидетельством государственной регистрации ведет работы по завершению строительства, однако договор аренды до настоящего времени не продлен.

Таким образом, аренды ФИО1 было предоставлено не в результате проведения торгов, а на основании постановления Главы администрации. Из представленных истцом документов следует, что он использовал земельный участок по назначению для возведения жилого дома, который на момент обращения истца к ответчику находился в стадии завершения строительства, на возведение дома, истцом было получено разрешение на строительство, которое действовало на момент истечения срока аренды- до 24 мая 2020г (л.д.63). 

В настоящее время, Постановлением Правительства РФ N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году» и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, срок действия разрешений на строительство продлен на один год.

По окончании срока договора аренды истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, кому-либо земельный участок для завершения строительства объекта не предоставлял и в течении, установленных 39.6 ЗК РФ 6-ти месяцев, в суд с требованиями об изъятии земельного участка не обратился.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что испрашиваемый в аренду земельный участок мог быть предоставлен истцу без проведения процедуры торгов на основании подпункта 2 пункта 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, срок действия разрешения на строительство не истек, в связи с чем суд считает отказ администрации Новосибирского района Новосибирской области в заключении договора аренды спорного земельного участка с кадастровым № без проведения торгов, изложенный в письмах от 03.04.2020г и 16.12.2019г незаконным.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Администрации Новосибирского района Новосибирской области в предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду от 03.04.20г.

Обязать администрации Новосибирского района г.Новосибирской принять в установленном законом порядке принять решение о предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, в аренду сроком на три года. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий- Е.Р.Протопопова 

Мотивированное решение

Изготовлено 20.07.20г