№-Г-124

Жалоба поступила:13.09. 2019

Судья Рыбакова Т.Г.

Докладчик А. Л.А.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

<

адрес> 18 декабря 2019 года

Президиум Новосибирского областного суда в составе: 

Председательствующего Пилипенко Е.А.

членов президиума: Сажневой С.В., Галаевой Л.Н., Недоступ Т.В., Козеевой Е.В.

при секретаре Макаркиной А.А.

рассмотрел кассационную жалобу представителя Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> ФИО2

на решение Новосибирского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ 

по гражданскому делу по иску Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

заслушав доклад судьи Недоступ Т.В., объяснения представителя Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> ФИО2, объяснения ФИО1 и его представителя ФИО3, президиум, 

установил:

Департамент имущества и земельных отношений 

<

адрес> обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование исковых требований указано, что 09.11.2017г. в соответствии с протоколом о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № между сторонами был заключен договор аренды №-

<

данные изъяты> в отношении земельного участка, находящегося в собственности 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 23 686кв.м., местоположение: 

<

адрес>. Станционный сельсовет, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилая застройка.

09.04.2018г. дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка №340

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления арендатора от ДД.ММ.ГГГГ №б/н, вышеуказанный договор расторгнут.

Вместе с тем, у арендатора перед арендодателем имеется непогашенная задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.11.2017г. №-

<

данные изъяты> 

Так, согласно разделу 3 указанного договора, размер годовой арендной платы составляет 3 182 158,00 руб., вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Задаток, внесенный ранее, составляющий 200 000 руб., засчитывается в счет арендной платы.

ФИО1 внесены денежные средства в качестве задатка в размере 200 000руб., иных платежей не вносилось.

09.04.2018г. Департаментом имущества и земельных отношений 

<

адрес> направлена претензия ФИО1, в которой арендатор уведомлен о наличии задолженности по арендной плате с декабря 2017г. по 23.03.2018г. в размере 986 751,03руб., кроме того, арендатору предложено погасить образовавшуюся задолженность.

19.04.2018г. ФИО1 предоставлен ответ на вышеуказанную претензию, согласно которому, ФИО1 имеющуюся задолженность не погасил, со ссылками на ст. 609 ГК РФ, ст. 35 СК РФ.

Однако, обязательство по передаче арендуемого земельного участка ФИО1 арендодателем исполнено, но обязательство внесения арендной платы арендатором не исполнялось.

На основании изложенного истец просил взыскать с ФИО1 в пользу бюджета 

<

адрес> задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №

<

данные изъяты> от 09.11.2017г. в размере 986 751,03руб., взыскать неустойку по договору аренды земельного участка №-

<

данные изъяты> от 09.11.2017г. в размере 24 074,01руб.

Решением Новосибирского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> просит отменить постановленные по делу судебные акты, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Определением судьи Новосибирского областного суда Недоступ Т.В. от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело истребовано в Новосибирский областной суд и определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 7 статьи 7 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ N 1-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "О судебной системе Российской Федерации" и отдельные федеральные конституционные законы в связи с созданием кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции" полномочия президиума верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда по рассмотрению кассационных жалоб, представлений сохраняются, если эти жалобы, представления поданы до начала деятельности соответствующего кассационного суда общей юрисдикции или кассационного военного суда, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На основании абзаца 4 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О некоторых вопросах, связанных с началом деятельности кассационных и апелляционных судов общей юрисдикции" указанные жалобы, представления подлежат рассмотрению по правилам, предусмотренным главами 39, 41 ГПК РФ и главами 34, 35 КАС РФ, действующим до дня начала деятельности кассационных и апелляционных судов общей юрисдикции.

В связи с этим, поскольку кассационная жалоба представителя Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> поступила в президиум Новосибирского областного суда ДД.ММ.ГГГГ, в силу вышеприведенных требований процессуального закона настоящая жалоба подлежит рассмотрению кассационной инстанцией Новосибирского областного суда по правилам, предусмотренным главой 39 ГПК РФ в редакции закона, действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с положениями статье 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, а также возражения на кассационную жалобу ответчика, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 ГПК Российской Федерации для отмены судебного постановления апелляционной инстанции по делу. 

Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции, исходил из того, что неисполнение ответчиком обязательства по договору аренды обусловлено поведением арендодателя.

Судом установлено, что в связи с отсутствием у ФИО1 по вине истца экземпляра договора аренды и не осуществлением государственной регистрации данной сделки в установленном порядке у ответчика возникли препятствия в использовании земельного участка по назначению - для осуществления жилой застройки.

Судебная коллегия, проверяя законность решения суда первой инстанции, согласилась с данными выводами и их правовым обоснованием.

В кассационной жалобе представитель Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, допущенные судами при рассмотрении данного гражданского дела. Автор жалобы просит отменить судебные постановления по делу и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. 

Доводы автора жалобы заслуживают снимания по следующим основаниям. 

Из обжалуемых судебных постановлений следует, что при разрешении спора судом правомерно учтена правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в Обзоре судебной практики за 3 квартал 2017 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ. ( пункт 5)

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

На основании вышеприведенных норм суд пришел к выводу, что неисполнение ФИО1 обязанности по внесению арендной платы по договору было вызвано противоправными действиями кредитора.

Анализируя нормы ст.ст. 611, 614, 615 ГК РФ, суд исходил из того, что обязательства по договору аренды носят взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Отказывая в иске, суд сослался на то обстоятельство, что арендодатель не только не зарегистрировал договор в Управлении Росреестра по НСО, но и не передал копию подписанного договора ответчику, что в силу ранее установленных обстоятельств лишило сторону ответчика возможности использовать указанное в договоре имущество по его целевому назначению. 

Бремя доказывания фактического использования арендованного имущества возложено на Департамент имущества и земельных отношений 

<

адрес>.

Заявитель в кассационной жалобе оспаривает выводы суда о невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, ссылаясь на фактическую передачу земельного участка ФИО1 по договору и возможность его освоения ответчиком в период действия договора. 

С изложенными доводами кассационной жалобы следует согласиться, так как судом при рассмотрении дела допущены нарушения норм.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество заплату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность передачи земельного участка, определенная названными положениями законодательства, арендодателем исполнена, поскольку, договор со дня его подписания Сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял участок, указанный в п.1.1 (пункт 9.4 договора аренды).

Суд, оценивая представленные сторонами доказательства, установил факт передачи земельного участка ФИО1

Однако в нарушение требований норм процессуального права без законных оснований возложил на арендодателя бремя доказывания отрицательного факта - факта неиспользования арендатором земельного участка.

В кассационной жалобе представитель Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> ссылается на возможность освоения земельного участка ответчиком, в том числе, осуществления на нем подготовительных работ, его ограждения, размещения некапитальных объектов вспомогательного назначения и использования его иным образом, не требующим дополнительной разрешительной документации.

От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора.

Однако суд первой и апелляционной инстанции в нарушение требований гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и подлежащих применению норм материального права, определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора иные обстоятельства. 

Так, в частности, ошибочной является позиция суда о наличии препятствий в использовании арендованного имущества ФИО1 в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка и не передачей одного экземпляра договора ответчику.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Пункт 6 указанного постановления гласит, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Вышеизложенные разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ судом при оценке бездействия арендодателя по регистрации сделки не применены.

Установлено, что ФИО1 с целью реализации своих прав по пользованию земельным участком обращался ДД.ММ.ГГГГ в ЗАО «ВИКНА» для поведения геодезической съемки и выполнения кадастровых работ, однако в выполнении данных работ ему также было отказано ввиду отсутствия каких-либо правоподтверждающих документов на земельный участок. (л.д.52-58 )

Автор жалобы указывает, что действия ответчика при заключении и исполнении договорных обязательств с ЗАО «ВИКНА» правового значения при оценке возможности (или отсутствия таковой) использования арендуемого земельного участка не имеют с учетом норм действующего земельного законодательства. 

В соответствии с пунктом 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на дату заключения договора, в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного(бессрочного)пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. Частью 6 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину на праве аренды может быть обеспечена указанным гражданином. 

В соответствии с пунктом 13 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с пп.4 п.22 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N921 в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются: в том числе схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

С учетом приведенных норм права, ФИО1 с целью осуществления раздела земельного участка должен был обеспечить подготовку схемы расположения земельного участка и обратиться с заявлением об утверждении указанной схемы расположения в департамент. 

В отсутствие утвержденной схемы расположения,межевой план не мог быть изготовлен. 

Таким образом, представитель департамента утверждает, что договор № с ЗАО«ВИКНА» от ДД.ММ.ГГГГ не мог быть исполнен, независимо от наличия или отсутствия у исполнителя (ЗАО «ВИКНА») зарегистрированного договора аренды заказчика на земельной участок.

Исходя из положений ст. 67, 71, 195-198 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (ст.59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные ст. 2 ГПК РФ. 

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. 

Как следует из п. п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ "О судебном решении", судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемые судебные постановления приведенным требованиям не отвечает.

Оценивая доказательства невозможности использования спорного земельного участка ответчиком по вине Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес>, суд не учел положения действующего земельного законодательства, что свидетельствует о существенном нарушении норм права.

С учетом изложенного, постановление апелляционной инстанции по делу законным признать нельзя. Учитывая, что допущенные нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита права заявителя, президиум полагает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда.

Руководствуясь ст.ст. 387, 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

решение Новосибирского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, удовлетворив кассационную жалобу представителя Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> ФИО2 частично.

Направить гражданское дело по иску Департамента имущества и земельных отношений 

<

адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды в суд первой инстанции - Новосибирский районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий