Дело № 05 октября 2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд 

<

адрес> в составе 

председательствующего судьи Богдановой Н.Л.,

при секретаре ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи №-Д-11-137, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «БАСФОР», о приобретении нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Таможенная дорога, 

<

адрес>, корпус 1, строение 1 основным договором купли-продажи, признании права собственности на помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен предварительный договор купли-продажи №-Д-11-137 нежилого помещения №, расположенного по указанному выше адресу. Согласно п. 1.2 договора ответчик принял обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить действия для регистрации права собственности ООО «БАСФОР» на нежилое помещение. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее чем через 40 рабочих дней после государственной регистрации продавцом права собственности на вновь построенный объект. ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которому п. 1.3 предварительного договора был изложен в следующей редакции: стороны обязуются в течение 450 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного сторонами. Он оплатил обусловленную договором цену в размере 4 165 000 руб. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию. Объект передан ему по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ответчика на объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, при этом объект обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк». ООО «БАСФОР» условия п. 1.3 договора не исполнены. При этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 иск поддержал.

Представители ответчика ООО «БАСФОР», 3-их лиц ПАО «Промсвязьбанк», Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки № Н-1/700-01365-15 земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, 41-й км 

<

адрес> лит. А площадью 174560 кв.м, кадастровый № (т. 2 л.д. 20-32).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок (т. 2 л.д. 33).

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «БАСФОР» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - санаторно-курортное учреждение «Светлый мир «Внутри…», 1 этап строительства, корпус11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Таможенная дорога, 

<

адрес>, стр. 1 (т. 2 л.д. 14-18).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО1 заключен предварительный договор №-Д-11-137 купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Таможенная дорога, 

<

адрес>, стр. 1, на 4 этаже, площадью 39,20 кв.м, по условиям которого продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составила 4 165 000 руб., которые подлежат уплате: 2 500 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 555 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, 555 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, 555 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1, 2.2.1-2.2.4); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.); помещение передается покупателю в фактическое пользование в течение 10 рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения (п.4.1), т. 1 л.д. 16-22, т. 2 л.д. 84. 

Обязательства по оплате нежилого помещения исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №, 26 от ДД.ММ.ГГГГ, № от 12.04.20187, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, справкой ответчика от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 24-29).

ДД.ММ.ГГГГ помещение передано истцу по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №-У6-А, по условиям которого право требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ПАО «Промсвязьбанк» (т. 1 л.д. 128-133).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 11-15).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которому п. 1.3 предварительного договора изменен и изложен в следующей редакции: стороны обязуются в течение 450 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного сторонами (т. 1 л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о заключении основного договора (т. 1 л.д. 31). 

До настоящего времени условия п. 1.3 предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи ответчиком не исполнены.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение передано ФИО1 по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела не выразил несогласие на отчуждение заложенного имущества в собственность истца, суд полагает возможным согласиться с избранным ФИО1 способом защиты права и признать за ним право собственности на спорное нежилое помещение.

В соответствии со ст. 98 Гражданского кодекса РФ с ООО «БАСФОР» в пользу истца надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 025 руб.

В силу ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, изложенными в Постановлении Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. При этом, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пп. 11, 12, 13).

Интересы ФИО1 при рассмотрении дела представлял ФИО4 на основании договора поручения № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 82, т. 2 л.д. 68-69).

Цена договора, в соответствии с п. 4.1, определена в размере 37 000 руб. 

Согласно кассовым чекам истцом оплачены денежные средства в размере, обусловленном договором поручения (т. 2 л.д. 71-72).

Во исполнение договора представителем истца составлено исковое заявление, заявление о взыскании судебных расходов, представитель принял участие в трех судебных заседаниях, два из которых длились не более 10 минут (т. 1 л.д. 7-10, т. 2 л.д. 63, 74-75,86-87).

Определяя размер подлежащих взысканию с ответчика судебных расходов, суд, с учетом принципа разумности и справедливости, принимая во внимание характер заявленных требований, учитывая, что дело не представляло особой сложности, не влекло необходимости изучения большого объема нормативно-правовой базы, объем выполненных представителем работ, баланс интересов сторон при решении данного вопроса, полагает, что заявленная истцом сумма судебных расходов в размере 37 000 руб. носит явно неразумный (чрезмерный) характер и считает возможным взыскать с ООО «БАСФОР» в пользу ФИО1 денежные средства в качестве компенсации расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб., в удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебных расходов отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи №-Д-11-137 нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Таможенная дорога, 

<

адрес>, корпус 1, строение 1, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО1 основным договором купли-продажи.

Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, гражданина Российской Федерации, пол - мужской, зарегистрированного по адресу: Санкт-Петербург, 16-я линия В.О., 

<

адрес>, паспорт 

<

...>, выдан 30 отделом милиции 

<

адрес> Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 782-030 на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Таможенная дорога, 

<

адрес>, корпус 1, строение 1, площадью 37,5 кв.м, кадастровый №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 025 руб., на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., в удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Богданова Н.Л.

Дата принятия решения суда 

в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ