Дело № 2-346/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Корткерос 18 сентября 2017 года

Корткеросский районный суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Буян Э.Ф., при секретаре Соловьевой М.В., с участием представителя истца ФИО1, ФИО2, представителей ответчиков- АО «КТК» ФИО3, ООО «КУК» ФИО4, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению

ФИО1 к

ФИО7, Корткеросскому филиалу АО «КТК» о 

признании добросовестным приобретателем, освобождении от запрета на регистрационные действия жилого помещения и регистрации перехода собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с требованиями о признании ее добросовестным приобретателем и собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, освободить от запрета на регистрационные действия вышеуказанную квартиру, наложенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по 

<

адрес> ФИО6 от 

<

дата>, зарегистрировать переход права собственности от ФИО7 к ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

дата> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми. В обоснование заявленных требований указав, что 

<

дата> между ней и ФИО7, в лице ее представителя – ФИО5, был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого Таценко обязуется передать в собственность ФИО1 указанную квартиру, а ФИО1 обязуется ее принять и оплатить за нее денежную сумму в размере 

<

...> руб. 

<

дата> денежные средства были уплачены истцом ответчику, был составлен акт передачи квартиры. В этот же день были сданы документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость. 

<

дата> истцу пришло уведомление из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и права собственности, в котором указано, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Корткеросскому району от 

<

дата> в ЕГРН была внесена запись о запрете на совершение регистрационных действий на приобретенную истцом квартиру. Истец считает себя добросовестным владельцем приобретенной квартиры, поскольку выполнила все свои обязательства по договору купли-продажи. На ее обращение в ОСП по Корткеросскому району с заявлением о снятии запрета был получен отказ.

Представитель истца ФИО2 на требованиях и доводах иска настаивала в полном объеме. Суду поясняла, что перед заключением договора купли-продажи они проверяли сайт Росреестра, запрета на спорное имущество не было, по договору истец все обязательства исполнила, денежные средства передала, документы на регистрацию были поданы, ключи от квартиры истцу переданы. В квартире истец навела порядок, сделала косметический ремонт, но в связи с запретом она не может в полной мере пользоваться жильем.

Представитель ответчика Корткеросского филиала АО «КТК» ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель соответчика ООО «КУК» ФИО4 возражений по требованиям не имеет.

Третье лицо ФИО5 суду пояснил, что с иском согласен, представлял сделку на стороне продавца по доверенности Подтвердил, что перед заключением договора купли-продажи 

<

дата> проверяли квартиру по сайту Росреестра и никаких ограничений не было. Считает сделку законной. Никаких предпосылок для запрета регистрационных действий со спорной квартирой не было, поскольку у Таценко удерживают задолженность с пенсии. Он был на квартире и подтверждает, что там проведен ремонт, появилась новая мебель, что истец пользуется квартирой.

Истец ФИО1, ответчик ФИО7, третьи лица – ОСП по Корткеросскому району, Росреестр по РК на судебное заседание не явились, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав в судебном заседании явившихся лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 218, 223, 433, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 8 ч.1, ч.2 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту Закон № 218-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства. Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

В силу п.37 ч.1, ч.6 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства.

По договору купли-продажи от 

<

дата> ФИО7, в лице ФИО5, продала за 

<

...> руб. квартиру общей площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ХХХ, состоящую из 

<

...> комнат, расположенную на 

<

...> этаже 

<

...> этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, покупателю ФИО1 По условиям вышеназванного договора купли-продажи, с учетом представленной расписки, расчет между сторонами произведен полностью в момент подписания договора. Согласно пункту 3 передаточного акта, являющегося приложением №01 к договору –купли продажи, продавец гарантировал, что до подписания данного акта квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит. 

На момент заключения договора купли-продажи от 

<

дата> спорная квартира принадлежала ответчику ФИО7 с 

<

дата>. Сведений о каких-либо ограничениях (обременениях) на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними на момент заключения договора не имелось. 

<

дата> истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми. Однако, 

<

дата> от государственного регистратора поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по тем основаниям, что имеется запрет на совершение регистрационных действий в отношении приобретенного объекта недвижимости, наложенный в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Корткеросскому району от 

<

дата> ХХХ (ИП ХХХ от 

<

дата>).

Данный запрет зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

дата>, то есть, после совершения сторонами сделки по купле-продаже квартиры и передачи документов на регистрацию прав.

По сведениям ОСП по Корткеросскому району от 

<

дата> в отношении должника ФИО7 возбуждены исполнительные производства: 

<

дата> на основании судебного приказа Корткеросского судебного участка ХХХ от 

<

дата> о взыскании задолженности за ЖКУ в пользу Корткеросского филиала АО «Коми тепловая компания» в размере 

<

...> руб. - ХХХ-ИП; 

<

дата> на основании судебного приказа Корткеросского судебного участка ХХХ от 

<

дата> о взыскании задолженности за ЖКУ в пользу ООО «Корткеросская управляющая компания» в размере 

<

...> руб.- ХХХ-ИП; 

<

дата> на основании судебного приказа Корткеросского судебного участка ХХХ от 

<

дата> о взыскании задолженности за ЖКУ в пользу Корткеросского филиала АО «Коми тепловая компания» в размере 

<

...> руб., - ХХХ-ИП; 

<

дата> на основании судебного приказа Корткеросского судебного участка ХХХ от 

<

дата> о взыскании задолженности за ЖКУ в пользу Корткеросского филиала АО «Коми тепловая компания» в размере 

<

...> руб., - ХХХ-ИП. Исполнительные производства объединены в сводное, которому присвоен ХХХ-СД. В рамках исполнительных производств 

<

дата> и 

<

дата> осуществлены выезды по месту жительства должника, о чем составлены соответствующие акты совершения исполнительных действий. В рамках исполнительных производств 

<

дата>, 

<

дата>, 

<

дата> вынесены постановления об обращении взыскания на пенсию должника и направлено для исполнения в ГУ УПФ по 

<

адрес>. Ежемесячно производятся удержания 50% от пенсии, начиная с 

<

дата> г. 

<

дата> вынесены постановления об обращении взыскания на денежные средства, находящиеся в банках, и направлены для исполнения в Коми ОСБ ХХХ.

В рамках исполнительного производства ХХХ-ИП 

<

дата> вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации под ХХХ, в частности по квартире.

Из показаний представителя истца, третьего лица ФИО5 следует, что перед продажей имущества сторонами сделки проверялись сведения ЕГРН, в которых отсутствовали сведения о наличии каких-либо ограничений и обременений. После сделки ФИО1 пользовалась квартирой, произвела в ней косметический ремонт. Применительно к положениям пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Единый государственный реестр прав.

Согласно пунктам 58, 60 приведенного постановления лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При разрешении данного спора исходя из того, что на момент заключения договора купли-продажи и на момент передачи квартиры в пользование истца запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества в уполномоченных органах зарегистрирован не был; ни истцу, ни ответчику Таценко не было известно о наличии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью, при этом истцом предпринимались все необходимые меры для проверки «юридической чистоты» сделки – наличия либо отсутствия обременений и правопритязаний третьих лиц, условия договора истцом исполняются, суд признает ФИО1 добросовестным приобретателем указанной квартиры. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на спорную квартиру не произведены по не зависящим от истца причинам – в связи с наложением указанного выше запрета.

Доказательств наличия у должника Таценко, а также у покупателя ФИО1 сведений о запрете регистрационных действий в отношении продаваемого имущества суду не представлено. Взыскатель, в частности АО «Коми тепловая компания», при обращении ФИО1. о наличии исполнительного производства в отношении Таценко не сообщил.

В соответствии со статьей 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Оценив всю совокупность исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что истец, будучи добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, должником по вышеизложенному исполнительному производству не является, обременение наложено на имущество после заключения сделки купли-продажи и обращения за регистрацией права, что нарушает ее права как добросовестного владельца квартиры. ФИО7, фактически передавшая свое имущество, не владеет данным объектом недвижимости, соответственно, не имеет в нем какой-либо заинтересованности, назначенная судебным приставом-исполнителем мера перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства побуждения, в части погашения долга перед должниками. Требования исполнительных документов, связанные со взысканием жилищно-коммунальных услуг, за квартиру за период до заключения договора купли-продажи жилого помещения, погашается бывшим владельцем путем перечислений из пенсии, факт принудительного удержания из пенсии должника в данном случае значения не имеет.

С учетом изложенного, требования истца о снятии данного запрета в отношении недвижимого имущества подлежат удовлетворению, поскольку указанные обременения лишают истца возможности зарегистрировать свое право собственности. Без разрешения вопроса отмены запрета восстановление имущественных прав истца, признанного судом добросовестным приобретателем, не представляется возможным.

С учетом вышеизложенного, норм гражданского законодательства собственность на объект недвижимости возникает с момента регистрации. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за покупателем права собственности на спорный объект недвижимости. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное жилое помещение не произведена.

Требования в части регистрации перехода права собственности от ФИО7 к ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

дата> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми также не подлежат удовлетворению в силу следующих оснований.

Из принципа разделения властей, установленного ст. 10 Конституции Российской Федерации, судебное решение по своему существу не может подменять собой решение уполномоченного органа государственной власти, следовательно судебный акт не может подменять собой решение органа в области государственной регистрации прав, так как принятие решения о государственной регистрации права осуществляется уполномоченным органом в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.1, 2, 3 Закона 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав). К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем и др.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, норм законодательства, судебный акт не может подменять собой решение органа в области государственной регистрации прав, перехода прав, поскольку принятие решения о государственной регистрации права осуществляется уполномоченным органом в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации. 

Кроме того, стороны сделки не уклоняются от государственной регистрации перехода права, в настоящее время по обращению сторон регистрация сделки на спорное жилое помещение лишь приостановлена. В связи с чем, требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Освободить от запрета на регистрационные действия квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, наложенного на основании постановления судебного пристава исполнителя отдела судебных приставов по Корткеросскому району ФИО6 от 

<

дата> ХХХ.

В остальной части в исковых требованиях отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Корткеросский районный суд в течение месяца со дня вынесения его в окончательной форме.

Судья Э.Ф. Буян

В окончательной форме решение вынесено 25.09.2017.